Прокуратура Приморского края в Арбитражном суде оспаривает выделение земельного участка в селе Прохладное застройщику «Лазурный берег» под комплексную застройку частными домами. Краевые власти год назад называли его «первым КРТ в формате ИЖС», однако надзорные органы хотят добиться аннулирования всех договоров.
В конце 2025 года министерство архитектуры и градостроительства Приморского края анонсировало «первый КРТ в формате ИЖС» в Надеждинском районе. На участке 25:10:250001:1895 в селе Прохладное предполагалось построить 120 домов на 13,6 гектара с объёмом жилья 12,4 тысячи кв. м. Земля находится на берегу моря.
Инвестор – группа компаний S.UN Group, которой руководит экс-глава Корпорации развития Приморского края Ольга Сун-Жаю и по поручению губернатора управляла краевым Фондом обманутых дольщиков. Сейчас её группа компаний строит жилой комплекс «Исторический» во Владивостоке, ЖК «Калейдоскоп» в Артёме и ЖК «Грани» в Большом Камне. В Прохладном Сун-Жаю обещает «не просто продавать участки, а создавать целую экосистему для жизни», построив коттеджный посёлок, и призывает коллег по рынку присоединяться к механизму КРТ в индивидуальной жилой застройке.
Заниматься застройкой собиралось ООО СЗ «Лазурный берег», которую возглавляет Елена Онипер. Прямых связей с S.UN Group у застройщика нет. Некий Владимир Онипер ранее также имел отношение к Фонду обманутых дольщиков и курировал, в частности, достройку ЖК «Одиссей» на Змеинке. Сейчас он имеет отношение к бизнес-проектам группы, а одна из его компаний зарегистрирована по тому же адресу, что и «Лазурный берег».
Через полгода после анонса КРТ в Прохладном прокуратура Приморского края обратилась с иском о признании сделки недействительной и применении соответствующих последствий в Арбитражный суд.
По версии прокуратуры земельный участок без торгов был получен застройщиком уже после того, как «раздача» земли без торгов резидентам СПВ прикрыли. Это правило действовало до 26 октября 2020 года, затем инвесторов тоже отправили на торги за землю. Кроме того, без торгов нельзя было передавать участки, предназначенные для ИЖС, садоводства, личного подсобного хозяйства и т. д., то есть не связанных с предпринимательской деятельностью.
ООО «Лазурный берег» подало заявку за заключение соглашения об осуществлении деятельности резидента СПВ 20 августа 2020 года с проектом «Строительство посёлка садовых домов «Лазурный берег» в Надеждинском районе Приморского края» на участке с кадастровым номером 25:10:250001:1895. Соглашение было заключено 30 сентября.
А далее, как говорится, нужно следить за руками. Участок по постановлению администрации Надеждинского района от 2012 года не предназначался под капитальное строительство. 27 августа 2020 года, то есть до подписания соглашения о резидентстве, ООО «Лазурный берег» обратилось в администрацию района с целью изменения вида разрешённого использования (ВРИ) участка с сельскохозяйственного на ведение садоводства. Администрация удовлетворила эту просьбу 7 октября. Через неделю была согласована передача участка компании в аренду без торгов до конца 2030 года. Но договор в Росреестре зарегистрировали 2 ноября, то есть уже после вступления в законную силу поправки о торгах за землю. Поэтому прокуратура полагает договор аренды незаконным.
Также, «в связи с невозможностью реализации бизнес-проекта», в феврале 2021 года «Лазурный берег» обратилось в администрацию Надеждинского района, чтобы поменять в ПЗЗ территориальную зону с сельскохозяйственной на зону застройки малоэтажными домами (Ж 2). Это согласовали, чтобы через год, уже по новому заявлению, вновь изменить терзону на Ж 3 – среднеэтажные жилые дома (5-8 этажей). Эту зону установили в 2024 году и подписали дополнительное соглашение к договору аренды.
Прокуратура указывает, что по положениям Земельного Кодекса, вид использования земельного участка может быть изменён собственником самостоятельно, при обращении в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. А ООО «Лазурный берег» без торгов получало землю для ведения садоводства. В таких случаях заключение соглашения об изменении вида разрешенного использования к договору аренды – это нарушение законодательства, поскольку таким образом меняется первоначальная цель предоставления земли. Изменение ВРИ, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством, что в свою очередь ведёт к нарушению антимонопольного законодательства.
Наконец, в 2025 году был заключён тот самый договор КРТ. Поскольку его заключили по инициативе правообладателя, то и тут аукцион не проводился.
Между тем, часть участка :1895 находится в границах береговой полосы. Здесь можно строить зоны рекреации, туризма, спорта и отдыха, причём независимо от местных и региональных градостроительных нормативов. В общем, можно построить тут базу отдыха, но не коттеджный посёлок и не среднеэтажные дома.
При этом, как указывает прокуратура, ООО «Лазурный берег» злоупотребляло правом, осознавая невозможность реализации проекта по строительству посёлка на землях сельскохозяйственного назначения, предпринимало меры к изменению характеристик как земельного участка, так и документов территориального планирования и непосредственно бизнес-плана резидента СПВ. Поэтому договор аренды и договор КРТ нужно признать недействительными, а участок вернуть муниципальному округу.
Сейчас в отношении участка действуют обеспечительные меры в виде запрета на все виды сделок, регистрации, строительных работ, выдачу документов, внесение изменений в градостроительные документы. «Лазурный берег» пыталось оспорить эти меры, указывая на их избыточность и невозможностью распоряжаться правом аренды. При этом в заседании по рассмотрению этого вопроса представитель застройщика сам себя опроверг, указав, что запрет на совершение сделок и действий мешает исполнению договора о КРТ, но для его реализации всё равно нужно снова вносить изменения в ПЗЗ, поскольку существующая зона Ж 3 не позволяет строить объекты индивидуального жилищного строительства, которые запланированы в проекте. Суд, заслушав доводы сторон, отказался отменять обеспечительные меры.
