Более 30 компаний-застройщиков выступили против новых правил расчёта парковочных мест в жилых домах – в новой редакции Правил землепользования и застройки предполагается 1 машино-место на каждую квартиру, за исключением зон КРТ, где оставили старые «половинки». Кажется, это консолидированный протест. Но на деле застройщиков оказалось всего четверо, просто голосовали они своими отдельными проектами-юрлицами.
Сейчас в зоне Ж 4, самой высотной и чувствительной, этот норматив составляет 1 машино-место на 100 кв. м жилой площади, но не менее 0,5 машино-места на квартиру. Застройщики зачастую снижают и этот порог, поскольку действующие градостроительные регламенты позволяют отклонение от предельных параметров в случае наличия мест для хранения автомобилей в пешей доступности в радиусе 500 метров от объекта. Даже если рядом доступна только платная городская парковка.
В проекте новых Правил землепользования и застройки ВГО конкретная норма по парковочным местам в жилых домах исчезла. Вместо неё указано, что «минимальное количество мест хранения транспортных средств (парковочных мест) определяется в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования Владивостокского городского округа» (МНГП). Это отдельный документ, который во Владивостоке был утверждён в 2020 году и с тех пор уточнялся три раза. В них указано, что на многоквартирный жилой дом должно быть 1 машино-место на 50 кв. м жилой площади. Однако с декабря 2024 года на странице краевого министерства архитектуры размещён проект изменения, которым местные нормативы приводят в соответствие с утверждёнными в феврале региональными. А это 1 машино-место на 80 квадратных метров общей площади, но не менее 1 машино-места на квартиру.
При этом для комплексного развития территории (КРТ) и искусственных земельных участков нормативы оставили старыми, с «половинкой». Правительство края делает это для стимулирования девелоперов к комплексной застройке. Но стимулироваться хотят не все.
Против новшества выступило около двух десятков физических лиц и 38 юридических – компаний-застройщиков и связанных с ними организаций. Правда, на поверку их оказалось всего четыре: это структуры «Эскадры», «Системы», «Девелопмент-ЮГ» и «ПИК». Все они сейчас реализуют отдельные крупные, но не комплексные проекты во Владивостоке. Больше всего юрлиц относятся к «Эскадре» – 24 компании. Отличительной особенностью этого застройщика является большой общий объём строительства отдельного дома при сравнительно малых площадях каждой квартиры.
Физлица, голосовавшие против увеличения парковочных нормативов вдвое, скорее всего тоже имеют отношение к строительным компаниям. Однако голоса отдавали как обычные люди – требовали оставить параметры по парковочным местам в градостроительных регламентах жилых зон такие же, как в действующих Правилах.
«Увеличение парковок в два раза убьёт городскую среду и разорит приморских застройщиков! Хочу, чтобы в моём городе строили дома для людей, а не для машин!» – написан одинаковый текст.
Компании, относящиеся к «Эскадре», указали, что отсылка к МНГП «создаёт правовую неопределённость для субъектов градостроительной деятельности». Задумывая построить некий объект, например, жилой дом, застройщик получает Градостроительный план земельного участка, в котором содержится информация, в том числе, о минимальном количестве машино-мест. На основании ГПЗУ готовится проект, а затем застройщик получает разрешение на строительство. Действует градплан три года и не продлевается – выдаётся новый с актуальными на эту дату нормативами. В компаниях переживают, что за это время можно не успеть завершить проект, и таким образом возникает правовая неопределённость.
Кроме того, указанный норматив «1 место на квартиру» потребует строительства огромных стилобатов. Как правило, парковочные места проектной документацией предусматриваются в стилобатной части жилого дома в связи с невозможностью организации мест парковки на территории из-за сложного рельефа и размеров земельных участков. В этом случае стилобат получится примерно размером с сам дом, предполагают девелоперы.
Соответственно при размещении парковочных мест с показателем 1:1 в стилобатной части зданий или в отдельно стоящих парковках финансовая модель объекта становится нецелесообразной. Открытые же парковки потребуют колоссальных размеров земельных участков, которых в городе нет. При условии выполнения данного параметра, считают в компаниях «Эскадры», невозможными к реализации станут проекты классов «комфорт» и «бизнес» классов с отдельно стоящими многоуровневыми парковками открытого и закрытого типов. Наличие машино-мест на придомовой территории не обеспечивает парковками всех жителей дома, но одновременно с этим уменьшает площади для размещения общественных пространств, озеленения, детских и спортивных площадок.
Не хотят застройщики и в КРТ – считают, что во Владивостоке много земель, которые подходят под реновацию и без неё, например, промзоны (при обсуждении ПЗЗ структуры «Эскадры» также обратились с просьбой перевести территорию завода «Радиоприбор» из промышленной в общественно-деловую). Против КРТ приводится множество аргументов.
«Не всё строительство можно отнести к нарицательному термину «точечная застройка», – отмечается в отзыве. – Более того, в настоящее время на территории ВГО отсутствуют реализованные на территории края договоры о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территорий. Реализация комплексных застроек на основании указанных договоров является новеллой регионального нормотворчества, которая совсем недавно получила развитие и до настоящего времени не имеет достаточной опытной апробации. Вместе с тем организации–застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории Приморского края, как правило, обладающие необходимыми материально-техническими ресурсами для успешной реализации указанных выше договоров о комплексном развитии, могут столкнуться с невозможностью участия в аукционе на право заключения таких договоров, что является не только ограничением прав и законных интересов местных застройщиков, но также в перспективе негативно отразится на экономическом развитии региона».
«Девелопмент-ЮГ», представленный на общественных обсуждениях жилыми комплексами «Футурист», «Каштановый двор», а также двумя пока нереализованными проектами, приводит дополнительные доводы – Минтранс РФ поручил развивать общественный транспорт и платные парковки, чтобы бороться с массовой автомобилизацией. Кроме того, в дорожной карте указано, что Минстрой России совместно с МВД и Минтрансом до декабря 2025 года разработают изменения в нормативные документы, направленные на внедрение гибкого подхода к нормированию парковочных мест у жилых комплексов.
«Анализ текущей ситуации на рынке недвижимости Владивостока показывает, что после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и продажи 90% квартир реализуется не более 60% парковочных мест (при расчёте 0,5 машино-места на 1 квартиру). Это свидетельствует о наличии достаточного количества бесплатных парковок, которыми планируют пользоваться жители. Повышение норматива машино-мест на одну квартиру приведёт к избытку нереализованных парковочных мест и, как следствие, затруднит реализацию объектов на рынке», – говорится в отзыве. Правда, не упоминается, что люди в основном ищут места для парковок в соседних дворах без шлагбаумов или на дорогах и тротуарах. С цивилизованными парковками во Владивостоке беда.
Необходимость располагать все парковочные места на одной земельном участке «потребует либо отдавать всю полезную площадь земельного участка под парковочные места в ущерб благоустройству, озеленению, детским и спортивным площадкам либо приведёт к необходимости строить огромные встроенные паркинги. Оба этих варианта приведут к ухудшению как экономики строительства, так и городской среды», – считает застройщик.
В компании «Система» приводят такой же довод и добавляют, что «одним из основных трендов в мировой и российской урбанистике является концепция двора без машин, предполагающая ограничение доступа легковых автомобилей на придомовую территорию. Основная часть территории отводится под пешеходные зоны, детские площадки, прогулочные дорожки, озеленение. Преимуществом данной концепции является обеспечение максимальной безопасности и комфорта граждан, проживающих в доме. Однако предлагаемый норматив по парковочным местам делает невозможным реализацию жилых проектов с дворами без машин».
А возведение огромных паркингов «драматически увеличит себестоимость строительства», что приведёт к значительному ухудшению экономики строительства и подорвёт и без того сложное финансовое положение приморских застройщиков.
Две дочерние компании федерального застройщика ПИК не стали приводить вообще никаких доводов, а просто попросили вернуть всё как было. Комиссия приняла все эти доводы как целесообразные и подлежащие учёту.
Впрочем, некоторые застройщики прокомментировали изменения Новостям VL.
«Мы видим в этих изменениях попытку решить проблему там, где её не существует. Основная проблема Владивостока в отсутствии парковочных мест вокруг панельных домов. И её решение, на наш взгляд, в проектировании и строительстве многоуровневых парковок в районах ещё советской застройки. А изменение количества парковочных мест в новостройках практически не затрагивает проблему запаркованности города. У подавляющего большинства застройщиков парковочные места не распродаются, при этом любое увеличение их количества автоматически увеличивает ценовую нагрузку на жилой фонд дома. Как результат – парковок в новостройках достаточно, и они полупустые. В предложенной форме эти изменения перекладывают ответственность с Генерального плана – стратегического документа, на подзаконные акты. В результате городское развитие становится реактивным, а не системным. Городу станет лучше только в одном случае: если будет принята комплексная программа развития общественного транспорта, и новые МНГП будут действительно строгими и прозрачными, а не инструментом для ручного регулирования», – считают в «Прайм Групп». Компания планирует построить четыре 30-этажных небоскрёба на Нейбута (ЖК «Секвойя Парк»).
«По нашему мнению, ссылка по количеству парковочных мест в новых ПЗЗ на местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП) ставит всех участников рынка в состояние неопределённости, так как МНГП могут меняться хоть несколько раз в год. В связи с этим есть вероятность потратить время и деньги на разработку проектной документации, и при очередном или внеочередном изменении МНГП придётся выкидывать её в урну и заходить на новый круг с надеждой, что МНГП не изменят вновь. Кроме того, опубликованный проект МНГП ставит в неравные условия застройщиков в КРТ и не в КРТ. Это очень странно, так как КРТ предполагает больший комфорт и качественную среду для жителей, а по факту минимальное количество парковочных мест будет в 2 раза меньше, чем при обычной застройке, в связи с чем в КРТ будут запаркованы все проезды, тротуары и т. д.», – прокомментировали в группе компаний «Д25» (ЖК «Нефрит», «Малахит», «Агат»).
«Мы от Ассоциации застройщиков направили обращение на имя губернатора, так как считаем, что эта норма чрезвычайная и излишняя. Когда мы увеличиваем нормативы по парковочным местам, то ставим под угрозу финансовые модели при строительстве домов, которые и так достаточно обременительные на сегодняшний день. И второй, наиболее важный момент, это развитие общественного транспорта. Необходимо двигаться в сторону усиления развития общественной транспортной инфраструктуры, а не «автомобилизировать» микрорайоны», – считает гендиректор «Сити-Комплекс» Алишер Аббасов.
Напомним, горожане могли поучаствовать в обсуждении изменений Генплана и Правил землепользования и застройки Владивостокского городского округа с 1 по 15 октября. Администрация уже опубликовала собранные отзывы. Серьёзная борьба развернулась на Змеинке возле одноимённого картодрома. Его почти целиком вывели из зоны Ж 4 и перевели в рекреационную Р 1. Жители просят установить «лесную зону» полностью, а потенциальный застройщик – вернуть всё как было.
