«Счастливые» обладатели дальневосточных гектаров в Приморье жалуются на сложности с получением дешёвой ипотеки на строительство жилья. Если ещё недавно чиновники рапортовали на ВЭФ о расширении льготных программ и росте спроса, то теперь взять дальневосточную ипотеку под залог гектара можно только в одном банке и при условии, что он у вас в собственности. Более того, размер гектара, как это ни парадоксально звучит, не должен превышать 40 соток. О своих злоключениях редакции Новостей VL рассказал владивостокский предприниматель-инноватор Олег Кучма. Приводим его рассказ от первого лица.
1 июня 2016 года заработал закон о ДВ-гектаре. Целых 9 лет назад. Эпоху назад.
Уже с октября того же года начали раздавать гектары по всему Приморью – до этого можно было брать только вокруг озера Ханка. А 19 ноября 2016 года я получил свой гектар «почти на берегу моря» в районе Подъяпольска – примерно на полдороги между Фокино и Большим Камнем. Обрыв над морем, вековые дубы. Вид на миллион баксов. Асфальт до посёлка и три коттеджных улицы работников потенциальной верфи. Винно-водочный. Что ещё нужно на пенсии?
Увы, совершенно убитые последних 700 метров дороги, но это не новость для России.
Наверное, я один из первых гектарщиков. А этот гектар – вообще самый распиаренный. Там побывали съёмочные группы WSJ и France24 TV. До сих пор помню чопорную высокую негритянку из Алабамы, которая, выслушав мои стенания про электричество и дорогу, сказала, что вообще-то я «должен расцеловать в задницу Путина за такие подгоны». Летали на дронах. Парижские журналистки в боевом макияже/прикиде и на шпильках бодро вышагивали по грязищам и на чистом французском говорили что-то про «фронтиир», «резолют аксьон» и «Москау». Прибой и волны плюс полосатый известняковый утёс там действительно вполне европейского качества. Картинка с дронов была душещипательной. Мыс Антиб задарма.
Да и выбора у иноземных журналистов было немного – уже в декабре 2016 года выяснилось, что всё Приморье плотно накрыто охотничьими хозяйствами. И давать ДВ-гектары просто негде. Илья Терехов (глава департамента земельных и имущественных отношений. – Прим. ред.) пыхтел в эфире ВГТРК, что «работа в агломерации продолжается», но давать га будут, только когда Госдума изменит закон. Думе потребовалось на это 7 месяцев. Был вариант Б: привести карту охотхозяйств в соответствие реальности – вырезать оттуда давно распаханные земли юга Приморья. Но это ж сокращение ставок для егерей и бюджетов... И вообще – много работы.
К февралю 2017 года у меня дошли руки до энергетиков. И тут выяснилось, что если до ЛЭП меньше 300 метров, то цена подключения копеечная – пресловутые «путинские 550 рублей», а за 301-м метром уже коммерческая – 4,1 млн руб. Или строй ЛЭП сам и сам покупай трансформатор. По моим подсчётам ЛЭП – примерно 20 столбов плюс провод – обошлись бы мне меньше миллиона рублей. А если скинутся и другие гектарщики, то и вовсе недорого будет!
Добыв [незаконно] список других счастливцев-гектарщиков в этом районе (а их там было 17 или 18) – стал их обзванивать. Половина заняла позицию «вы там пока стройте, а мы потом вам отдадим деньги, сейчас просто лишних нет». Вторая половина оказалась подставными лицами, которые очень слабо представляли, что, зачем и где им вообще дали. На своём гектаре отродясь не были. Один мужик был вообще из Абхазии и по-русски только виртуозно материться умел. Их всех «просто очень хороший человек попросил», а так оно им и не надо, и они ничего не знают. Но денег мне точно не дадут.
Тогда я решил просто «осваивать га» – то есть вкладывать деньги и ждать 5 лет. По слухам, требовалось вложить от 50 до 150 тысяч рублей. Пробурил скважину. Водичка. Чистая. Уже хорошо. Но зарегистрировать скважину невозможно – это ж вам не дача. Тут никакой амнистии нет. Надо брать разрешение на строительство. А для этого градплан. А для градплана целёвку привести в соответствие. В теории это линейный объект, и моих прав «безвозмездного использования» достаточно.
Но это в Правительстве РФ так считают. А на местах – гектар это «модная политическая штучка», а не про права на землю. Вот если бы аренда!
Первоначально в ноябре 2016 года у меня была земля в Р-2, и я выбрал «объекты рекреации и туризма». Через полгода мне поменяли зону на СХ – там был выгул гусей, выпас скота, но никаких домиков туриста уже не было. Ещё через год стало ИО-2 или ОО-2 – там было можно строить помойки, общественные туалеты, пожарные депо и отделы милиции. Всё самое нужное в деревне.
Я написал Трутневу письмо, будет ли считаться «освоением гектара» строительство сортира «типа МЖ». Мне ответили «по поручению полпреда», что если дороже 150 тысяч рублей – то будет.
Пока я вёл переписки и думал, как бы так половчее купить готовый «МуЖо» и привезти его на воровайке на гектар и выгрузить и что бы такое сделать, чтоб его не украли, пока он новый, – зонирование опять изменилось. Теперь у меня была земля только «для психиатрической клиники».
Не буду утомлять подробностями борьбы – гектар у меня в конце 2021 года забрали. А как же иначе?! Причём я написал два заявления на приобретение в собственность – одно на месяц раньше 5-летнего срока, а второе на неделю позже. И получил два ответа в один день. «Вы преждевременно хотите – 5 лет ещё не прошло». «УПС, Вы опоздали».
Недавно проезжал мимо, решил заехать, глянуть, что и как. Поностальгировать. Из 17 гектаров следы освоения есть только на двух. Причём один – который абхазцу выдали. Он даже и ЛЭП построил. И шлагбаум воткнул на общей-ничейной дороге. Красавчик!
То, что мой первый гектар проклят, я понял году так в 2018-м и поэтому стал кидать заявления от родни на другие подходящие участки. В Шкотовском районе была чудесная неучтённая земля в районе села Речица – там в устье речки намыло 2 или 3 га песчаного пляжа. Собрал пачку отказов – «вы просите воду, а мы режем только сушу». «Ой, мы не знаем, как поставить на кадастр эту землю, она за границей кадастрового квартала». «Вы нарисовали схему в координатах ГСК-95, а мы работаем в координатах ГСК-42» (сталинская геодезия). Последний отказ за подписью тогда просто подозреваемого Рустяма Абушаева звучал так:
«Мы проехали на место, там ужасная дорога, ничего не растёт, кроме камыша, очень много мусора валяется, море мелкое и грязное, и валяется пьяный бомж. Мы вам такую ужасную землю не можем выделить из гуманистических соображений». И через 2 недели пляж в Речице отдали кому-то другому. Может, бомжу-аборигену?
Итог: 7 пачек заявлений на разные гектары в Шкотовском районе, получено гектаров – 0.
И вот пару месяцев назад в Надеждинском районе моей жене дали гектар № 2. Причём на месте другого гектара, который через 5 лет отобрали, как неосвоенный. И забыли снять с кадастра. И вот, спустя год бесхозности, выдали ей. В Кипарисово. И даже ЛЭПка есть и дорога приличная. Вау!
К тому моменту у меня в голове уже был «план-капкан»: взять гектар и тут же пойти и взять льготную ДВ-гектарную ипотеку (2%) под строительство в Сбербанке. Беру договор в руки, еду в Ипотечный центр Сбера. И узнаю, что Ипотечного центра больше нет.
Так как «с нового года» Сбербанк под ДВ-гектар ипотеки не даёт. Лимитов мало. Возни много. Оптимизация! Всего вам хорошего – и держитесь там!
Но девочка в окошке шёпотом сказала, что вроде как ДОМ.РФ ещё кредиты даёт. И даже под 2%. Но тсс!
Еду в ДОМ.РФ. И таки да – кредиты дают и под 2% и под залог самого гектара (а не квартиры). Вау!
Но звучит вопрос, какой не ожидаешь: А у вас гектар какой площади?..
Вообще, взять можно любой площади. У меня гектар – с гектар. Ну без нескольких метров. А оказывается, дают ипотеку лишь при условии, что ваш гектар не больше 40 соток. Вот если гектар 39 соток – то счастье уже близко. А если 98 соток – то идите лесом. А почему собственно? А потому, что если вы построите один дом на целом гектаре и этот гектар бесплатно получите в собственность, то произойдёт «несоразмерность». Как бы жирно вам иметь под домом целый гектар. Чистое мещанство и разбазаривание общенародной земли. Всего один дом и целый один гектар! Так только Айседора Дункан может, а не всякие немытые дальневосточники.
Причём несоразмерность – это не про зависть или жадность. Это официальная точка зрения прокуратуры. Несоразмерность – это прям криминал. Вот если кто получит от государства гектар в собственность под один дом, то он отпетый жулик. Мошенничество (ст. 159 ч. 4) – до 10 лет лишения свободы. А выдавшие ипотеку – соучастники и тоже по-хорошему должны сидеть: видели вредительство, но не проявили бдительности. Вот такая правовая позиция у правоохранительных органов на девятый год работы закона о ДВ-гектарах и после выдачи в Приморье 17 000 гектаров, большинство из которых явно больше 40 соток.
Надо будет свечку поставить за упокой души Столыпина. Может, он явится во сне кому надо, разъяснит глубинный смысл...
Автор Олег Кучма
Сотрудники Банка ДОМ.РФ во Владивостоке подтвердили редакции, что ещё в прошлом году выдавали ипотеку на свежеприобретённых гектарах, однако в этом условия изменились, и теперь нужно сначала стать собственником земли, а потом затевать строительство. И действительно, размер участка не должен превышать 40 соток. Обладателям просторных гектаров советуют провести межевание и выделить участок под дом нужного размера. Связано ли такое ограничение с позицией правоохранительных органов, собеседник ответить не смог. Объяснил лишь, что это – политика банка.
Что касается соразмерности участка и объекта недвижимости на нём, то это действительно сложный вопрос, на который земельные юристы не имеют однозначного ответа и отсылают к судебной практике. А она сложилась неоднозначная. С одной стороны, в законодательстве не прописано понятие соразмерности. На это указывала, например, защита вице-мэра Владивостока Алексея Ляйфера в ходе уголовного дела о выдаче гектара земли на сопке Шошина под 10 гаражей общей площадью около 200 кв. м. Но это не спасло чиновника от 7,5 года колонии, а получателей участка – от обвинений в мошенничестве. За несоразмерность продолжают судить и бывшего вице-мэра Наталью Соколову, это же слово звучит и в обвинениях в адрес экс-главы УМС Андрея Елькина.
С другой стороны, владельцам дальневосточных гектаров пока никто не пытался предъявлять претензии о том, что они получили от государства слишком много. Напротив, множественные корректировки в закон были направлены как раз на расширение этой практики. Юристы говорят, что понятие «соразмерность» в контексте земельных отношений определяется исходя из функционального использования участка и должна следовать цели эксплуатации расположенных на нём объектов. Очевидно, что можно построить на гектаре базу отдыха, и тогда большая площадь территории не должна вызвать вопросы. Большие площади под распашку тоже выглядят логично. А вот построить гараж и получить под него целый гектар в собственность – вот тут уже и вспоминается пресловутая сопка Шошина. Или это другое? В любом случае, согласно подходам судебной практики, бремя доказывания этой необходимости лежит именно на собственнике объекта недвижимости.
