Приморские застройщики рассчитывают ввести в эксплуатацию в 2026 году более 1,3 млн кв. м жилья. При этом темпы строительства падают, как и спрос, потенциальные «ипотечники» становятся становятся всё более требовательными, а показатели распроданности стремятся к «красной зоне». И хотя строители всё ещё считают рынок недвижимости инвестиционно привлекательным, финансовые аналитики дают куда более суровые прогнозы: жильё перестает быть интересным объектом для спекуляций. Эксперты в сфере недвижимости обсудили, что происходит с ценами за квадратный метр в Приморье, выгодно ли сейчас покупать жилье и почему квартиры во Владивостоке стали настолько дорогими.
В сфере жилья во Владивостоке четко прослеживаются три тенденции: объёмы строительства растут на фоне стагнации спроса, покупатель становится всё более избирательным, а сам город удерживает позиции в пятёрке самых дорогих городов России по стоимости квадратного метра. Круглый стол на тему рынка жилой недвижимости прошёл на прошлой неделе на площадке ТАСС.
«За последние два года цена выросла примерно на 20%, причём независимо от сегмента рынка. Средняя стоимость метра в районах, которые ранее считались не столь привилегированными, была 150–160 тысяч рублей. Сейчас даже удаленные локации достигают 180-190 тысяч за квадратный метр», – обрисовала ситуацию коммерческий директор группы компаний «Остов» Яна Молчанова.
При этом на себестоимость квадратного метра на Дальнем Востоке давит множество факторов. Как отметил директор ФАНУ «Востокгосплан» Михаил Кузнецов, себестоимость строительства в ДФО в среднем на 20-25% выше, чем в других субъектах РФ. Это касается всего: от бетона до стоимости труда и сложной транспортировки. По его словам, в обновленной стратегии развития Дальнего Востока особое внимание уделят созданию собственного строительного кластера, чтобы снизить эти издержки. Напомним, ранее в регионе национализировали основного производителя цемента и отдали его Минобороны.
«Владивосток слишком удалён, вся логистика падает на квадрат. Здесь ничего не производится: окна – Москва, керамогранит – Китай, отделка внутри – Италия. Даже кирпич мы везли из другой части России», – дополнил креативный директор девелопера «СМЕЛО» Евгений Коваль.
Министр архитектуры и градостроительной политики Приморья Антон Глушков добавил цифр для сравнения: цены на квартиры в регионе за последние пять лет выросли на 65%, в то время как потребительская инфляция за тот же период составила 55%.
Из-за высоких цен покупателей часто отпугивает неподъемный первоначальный взнос, который сегодня может составлять почти треть стоимости квартиры – от 3 до 6 миллионов рублей. По мнению Яны Молчановой, единственное, что может исправить ситуацию, – это увеличение лимитов кредитования по льготным программам: «Это единственный фактор, который действительно изменит историю и с себестоимостью, и с тем, что мы будем активнее наполнять эскроу-счета, оптимизируя экономику проектов. Это даст людям возможность воспользоваться своим льготным правом. Владивосток уже входит в топ-5 городов по стоимости квадратного метра, а лимит по дальневосточной ипотеке фактически остался на уровне самых первых лет программы».
В свою очередь финансовый консультант Максим Кривелевич считает, что в реальном выражении жильё во Владивостоке дешевело уже несколько раз: «Рублёвая цена росла, а долларовая цена или цена в золоте при этом падала. Нас сейчас просто выручает искусственно низкий курс валюты».
Он посоветовал покупателям использовать практический лайфхак: позвонить застройщику, выбрать объект и твердо попросить скидку в 20% при условии, что вся сумма будет внесена сегодня. По его словам, это работает, потому что реальное снижение цены происходит не в рекламных объявлениях, а непосредственно в договоре. «Я несколько раз это делал и ни разу не получал отказа», – поделился Кривелевич личным опытом.
Но в масштабах массового рынка эксперт прогнозирует неизбежное падение спроса, потому что платежеспособных приморцев будет меньше.
«Коллеги чуточку недооценивают тот хтонический ужас, который их ждёт. У экономического кризиса есть забавное следствие: денег в системе становится больше, а людей с деньгами – меньше. Рост зарплат замедлится, располагаемые доходы будут падать. Денег на рынке будет много, а людей с деньгами – мало. Падение количества людей, готовых купить квартиру, окажется более быстрым, чем сокращение стоимости финансирования застройщиков», – подытожил финансовый эксперт.
Когда стоит покупать квартиру?
Большинство представителей девелоперов сошлись на том, что делать это нужно «немедленно», так как рублевые цены на недвижимость в долгосрочной перспективе продолжат расти. Кривелевич же и здесь встал в оппозицию. По его мнению, если квартира нужна для жизни – откладывать покупку действительно не стоит, но если сделка планируется ради выгоды, то в ближайшие несколько лет для этого ещё появится лучший момент.
«Если у вас деньги лежат под матрасом, то квартиры тихонечко дорожают, а ваши сбережения – нет. Но если деньги вложены в надежные банковские облигации по ставке рефинансирования плюс 2,75%, то каждый год, что вы откладываете покупку, при хорошем раскладе добавляет вам 20–25% капитала. Квартира с такой скоростью во Владивостоке не дорожает. Поэтому для тех, кто умеет приумножать деньги, – свобода выбора и подбор момента. А для тех, кто занимается в жизни более приятными вещами: растит детей или котов, пишет картины или просто ходит на работу, – покупайте квартиру тогда, когда у вас появились деньги и желание», – резюмировал эксперт.
Про мнению Кривелевича, сейчас завершается этап, когда приморцы массово инвестировали в недвижимость, поскольку покупка жилья ради спекуляций или сдачи в аренду становится менее выгодной.
«Здесь я хочу предложить спорную идею: для Приморского края квадратные метры – это рынок облигаций для малограмотных. У нас в течение двух десятилетий существовала система, когда квартиры покупались в качестве инвестиций. Те, кто не знают, что такое облигации, вкладывали деньги в первичку, она дорожала, и это была система низкорисковых и высокодоходных инвестиций. Так вот, мы сейчас ожидаем уход этих людей с рынка. Жильё перестает быть интересным объектом для спекуляций, соотношение между арендной платой и стоимостью метра сейчас некомфортно по сравнению с вложением в банк», – объяснил эксперт.
При этом он подчеркнул, что не ожидает скорого снижения ключевой ставки («базовый сценарий – 13-15% на 2026 год»), а скорее прогнозирует, что деньги станут «дороже», уйдет спекулятивный спрос и сократятся покупки жилья со стороны частных китайских инвесторов по серым схемам.
«Все эти факторы вполне могут обеспечить очень интересную, хотя и краткосрочную коррекцию цен», – подытожил Кривелевич.
«Бизнес-класс – по факту эконом»
Во время круглого стола ТАСС эксперты по недвижимости обсудили, как изменился современный покупатель жилья во Владивостоке за последние годы, какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом и почему застройщикам приходится кардинально менять подход к проектам. Евгений Коваль, креативный директор девелопера «СМЕЛО», убежден, что сегодняшний клиент стал гораздо более подкованным. Он внимательно изучает социальные сети, детально разбирается в законах и недвижимости, из-за чего застройщикам приходится искать индивидуальный подход к каждому покупателю.
Эту позицию разделяет и коммерческий директор компании «Эскадра Групп» Наталья Кришталь. «Если раньше мы могли просто выставить объект на продажу и ждать, когда к нам двери вынесут в отделе продаж, то сейчас такого нет. Покупатель у нас стал абсолютно избирательным», – поделилась она наблюдениями.
По словам министра архитектуры и градостроительной политики Приморского края Антона Глушкова, меняются не только запросы к сервису, но и к самому формату жилья. Он напомнил, что когда запускали дальневосточную ипотеку, девелоперы бросились проектировать однушки, чтобы уложиться в лимиты господдержки. Теперь же этот ажиотаж спал, и на рынок вышли реальные покупатели, которые выбирают жилье для жизни и «голосуют рублём за комфорт-класс».
По мнению Евгения Коваля, запросы у современного «ипотечника» стали выше, многие строящиеся объекты во Владивостоке не совпадают с ожиданиями клиентов.
«Элитку у нас практически не возводят, а бизнес-класс по факту – это эконом. Многие застройщики до сих пор строят дом, заявляя, что это комфорт или комфорт-плюс, а на деле получается жуткий эконом, – считает эксперт. – Мы должны строить жилые дома, в которых есть такой двор, откуда человеку просто не захочется уходить».
«Я здесь не вижу красной зоны»
Приморье – самый застраивающийся регион на Дальнем Востоке, на него приходится 40% строящегося жилья во всем ДФО. За 2025 год здесь ввели рекордные 1,385 кв. м жилья (треть от объёмов всего Дальнего Востока). Из них 670 тысяч кв. м – индивидуальное жилищное строительство, 650 тысяч кв. м – многоквартирные дома. По данным аналитики ДОМ.РФ на май 2026 года, в регионе строятся 57 тысяч квартир в 272 многоквартирных домах.
При этом из этих объёмов продано около 30% квартир, примерно половина ещё ждет покупателя, а на 18% квартир продажи пока не открыты. Такими данными поделился Михаил Кузнецов, директор ФАНУ «Востокгосплан».
«Доступность жилья в Приморье сейчас – 55% домохозяйств, такого мы не видели на Дальнем Востоке очень давно. <...> Хорошо работает ипотека, мы видим, что 10 тысяч семей получили её. Рост год к году», – пояснил Кузнецов.
Несмотря на рекордные показатели, эксперт согласился, что в целом покупатели стали проявлять осторожность.
«В целом какова картина: Приморье – чемпион в ДФО по стройке. При этом общий фон – финансовая настороженность граждан, высокие ставки по ипотеке – не способствуют быстрому росту спроса. Поэтому рынок немного замедлился, это нормальная рыночная коррекция. Я здесь не вижу какой-то красной или оранжевой зоны», – объяснил Кузнецов свою позицию.
Министр Антон Глушков предложил относиться к термину «красная зона» осторожно, так как ситуацию на рынке нельзя назвать критической.
«Когда мы видим показатель меньше 60% [соотношение строительной готовности и распроданности], как раз начинается вопрос, что надо присмотреться к ситуации. Это не кризисная ситуация, а ситуация, подлежащая коррекции. На начало года у нас было 58%, сейчас по последним срезам за май – уже 59%», – рассказал министр.
Глушков дополнил, что в 2026 году, несмотря на колебания спроса, темпы строительства не упадут: планируется сдать более 1,3 млн квадратов. А вот в следующем году возможна плановая коррекция темпов ввода.
«У нас 117 девелоперов строят сейчас в Приморском крае 279 жилых комплексов. 2,8 млн кв. м. То есть это действительно гигантский объём строительства», – обозначил Глушков текущие масштабы рынка.
