Директору известного агентства недвижимости из Владивостока этой осенью позвонила клиентка, решившая срочно продать квартиру в связи с переездом в другой город вместе с дочерью. Продавец не раз повторяла, что смотрит новости и знает про мошенников и прочие опасности, предоставила все документы и справки, прошла собеседование с психиатром и нотариусом, а сделку оформили с охлаждением денежных средств. Позже, находясь в отпуске, риелтор и его супруга, купившая квартиру, узнали о том, что женщина всё это время находилась под влиянием мошенников. Риелтора задержали прямо в аэропорту – по версии следствия, он был в теме и это не первая его подобная сделка. Коллеги и супруга уверяют, что всё не так, и главная жертва аферы теперь находится в СИЗО.
Историю риелтора и его супруги, которые остались без денег и квартиры, но с обвинением в серьёзном преступлении, рассказываем в материале и отдаём на суд читателям. А также попытаемся выяснить, причём тут певица Лариса Долина и действительно ли этот эффект массово затронул Владивосток.
Презумпция осведомлённости
Схема, когда продавец заявляет, что находился под воздействием мошенников, и аннулирует сделку, а покупатель остаётся без денег и квартиры, обзавелась собственным названием – с недавнего времени «эффект Долиной» сотряс вторичный рынок недвижимости и не только. Люди боятся покупать что-либо у пенсионеров из-за решения судов сразу трёх инстанций вернуть Долиной дорогую квартиру в Хамовниках, а уплаченные за неё деньги добросовестная покупательница теперь должна чуть ли не сама требовать с мошенников. Внезапно поднялась настоящая волна народного гнева с отменами концертов, сдачей билетов, вирусными роликами в соцсетях. Кто-то считает, что так гражданское общество в России борется с несправедливостью, другие – что это организованная застройщиками кампания по дискредитации вторичного рынка. В любом случае, лицо и имя у этого феномена уже хорошо узнаваемы, однако сама схема распространилась на рынке недвижимости несколько лет назад, ещё до того, как Ларису Долину развели.
«Мы наблюдаем рост именно с 2023 года. Но определённый резонанс этот эффект получил именно в 2024 году, когда с Долиной это произошло. И после эта волна превратилась в цунами. Более того, некоторые люди, которые продали квартиру в 2023 или в 2024 году, узнав о судебных решениях с Долиной, начали обращаться в суд со словами: «Вот я тогда-то продала, была в заблуждении, давайте-ка посмотрим это всё», – объясняет вице-президент Российской гильдии риелторов, эксперт Народного фронта в Приморском крае Владимир Каплинский.
По всей России в судах рассматриваются уже тысячи подобных дел. Но во Владивостоке «эффект Долиной», кажется, не принимает серьёзного масштаба. Риелторы говорят, что чаще сталкиваются с делами о банкротстве. Суть похожая: собственник продаёт квартиру ниже рыночной цены, потом объявляет себя банкротом, а конкурсный управляющий затем оспаривает сделку купли-продажи. В обоих случаях суды действуют из презумпции осведомлённости – покупатель должен был знать о последствиях, заметить возможные «красные флажки», попросить предоставить все справки, воспользоваться услугами нотариуса.
Однако на деле не поможет ничего. И именно о таком «резонансном случае» мы и хотим рассказать. Может ли быть, что продавец знает о схемах мошенничества, прошёл психологическую экспертизу, но всё равно действует под диктовку злоумышленников, покупатель обезопасил себя со всех сторон, но остался без денег и без квартиры, а риелтор, сопровождавший сделку, попал в СИЗО? Да – это именно такая, полная горьких и неприятных, ожидаемых и неожиданных поворотов, история.
«Они бесконечно говорили, что телевизор смотрят и всё знают»
В конце сентября на телефон директора известного во Владивостоке агентства недвижимости Александра З. позвонила женщина, сказала, что хочет срочно продать квартиру на Уткинской. Номер его телефона опубликован в интернете на всевозможных площадках, поэтому подобный звонок – обыденная ситуация.
«Супруг начал выяснять основные параметры, в чём срочность. На что ему ответили – в связи с переездом в другой город. Дочь швея, подружки там, здесь работы нет, сама продавец собирается к себе на родину переехать. На тот момент продавец уже продавала квартиру в другом агентстве. Назначили встречу, супруг отправил фото квартиры, я сказала, что объект хороший. Так как я занимаюсь посуточной сдачей в аренду, мы решили её купить сами», – рассказывает гражданская супруга Александра, тоже риелтор.
Провели оценку рыночной стоимости – квартира площадью около 60 «квадратов» практически в центре Владивостока выходила недёшево. Но продавца предупредили, что, по правилам агентства, срочные сделки оформляются за 70% от рыночной цены, и предложили почти 6 млн рублей. Она согласилась. Далее её попросили заказать выписку на наличие обременений, поквартирную карточку, предоставить справку из психоневрологического диспансера. Дело в том, что в феврале этого года риелтор уже сопровождал сделку по срочному выкупу, после которой продавец перевела деньги мошенникам, а потом обратилась в суд с иском о возврате квартиры.
«Дело в суде, но покупатель ей ещё пользуется, мой супруг на момент покупки квартиры на Уткинской, в сентябре, проходил свидетелем по тому делу, так как сопровождал сделку. О подобных ситуациях и «схеме Долиной» мы знали не понаслышке», – объясняет собеседница.
Продавец квартиры на Уткинской общалась с риелтором не одна, а вместе с дочерью. И обе на предупреждения о мошенниках не раз заявляли, что не находятся под воздействием. Собственница по просьбе риелтора даже подписалась под уведомлением о том, что знает об участившихся случаях мошенничества, о том, как ведут себя мошенники, кем представляются и какие схемы используют, квартиру отчуждает осознанно. В начале октября заключили договор о сопровождении сделки.
«Мы предложили подписать сделку у нотариуса с охлаждением денежных средств на 7 дней. Сделку назначили на 21-е число, а 20-го числа мы их ещё попросили пройти психоневрологическую экспертизу на Шепеткова на предмет договороспособности. Нотариус перед сделкой приглашала продавца к себе на разговор – спрашивала, точно ли никто не звонит, говорила, что случаи мошенничества участились – они бесконечно говорили, что всё знают, телевизор смотрят. Нотариус переговорила – сказала, всё хорошо – да, переезжают в Питер, да, дочка – швея, что дочке предлагают квартиру с проживанием, что квартиру женщина не собирается там покупать, а собирается покупать там, откуда она родом. Подписали сделку, положили деньги на депозит нотариуса. Было понятно, что квартиру действительно собираются продавать – продавец показывала, какие вещи оставит, какие заберёт», – объясняет покупательница.
– Не было ощущения, что они находятся под воздействием кого-то? Нервничают, боятся, переживают?
– Они вдвоём с дочкой были абсолютно спокойны. Мы видели – у нас нотариус опоздала на сделку, мы поэтому с ними в офисе больше часа вместе просидели. И у них же не было страха в глазах, когда она проходила с врачами психиатрическое освидетельствование. В комиссии было два эксперта. Она их ввела в заблуждение или обманула, так, получается?
«Нас убедили, что риелтора задержат в аэропорту»
22 октября гражданская супруга риелтора стала собственницей квартиры. Через 7 дней нотариус перевела деньги со счёта продавцу, а покупатели поехали в давно запланированный отпуск. 30 октября дочка клиентки написала им, что деньги на счёт пришли и они собирают вещи. А 7 ноября у прокуратуры появился пост о том, что мошенники обманули бабушку и её дочку с квартирой в центре.
«Нам его скинула племянница, спросила, это не ваша продавец случайно? На что супруг перекинул его дочке продавца, спросил – и всё, ему уже никто не ответил», – вспоминает покупательница.
Риелтор написал пост-опровержение, рассказав о том, что сделка была чистой, риторически спрашивая, не была ли сама бабушка мошенницей – ещё не зная, что его самого ждёт дальше. Во время отпуска супругам позвонил человек, представившийся Алексеем, якобы мошенник, который хотел убедить их в том, что именно он ответственен за всё, что произошло. Позвонил он в мессенджере Max, объяснил, что женщины не врали, а находились под влиянием мошенников, интересовался тем, что супруги дальше планируют делать с купленной квартирой. Сейчас этот разговор с неизвестным, считает женщина, может обернуться уже против её супруга.
Когда 15 ноября супруги вернулись во Владивосток, полиция встретила их в аэропорту. Покупательницу отпустили, а риелтор оказался в СИЗО – сейчас его подозревают в мошенничестве. Якобы он связан с мошенниками и ввёл в заблуждение продавца. К делу добавили и эпизод с февральской сделкой, которую он сопровождал и по которой раньше проходил как свидетель.
«По той февральской сделке продавец обратилась к нам сама, цену она назвала сама – это она лично сказала на суде, по которому мой супруг теперь идёт как обвиняемый. Его обвиняют по части 4 статьи 159 – мошенничество в особо крупных размерах – якобы у него есть какая-то связь с мошенниками. То есть и первая, и вторая пострадавшие говорят, что номер риелтора им дал мошенник, как раз к этому привязываются следователи. Это понятно – если их вели, значит, им давали контакты, причём, как оказалось, не только его агентства, но потом мошенники сказали, что с моим супругом срочный выкуп пройдёт быстрее. И опять же, из материалов дела известно, что до продажи квартиры они уже какие-то свои сбережения перевели, а потом начали продавать квартиру – сначала через одно агентство, а потом пришли к нам», – объясняет женщина.
Началась череда обысков, заседаний, очных ставок. На одной из них, отвечая на вопросы адвоката, пострадавшая объясняла, что мошенники её убедили: квартиру она не потеряет, её вернут, как только она переведёт злоумышленникам деньги. Сделка аннулируется, документы вернут обратно. А главное, мошенники уверяли, что риелтора задержат в аэропорту и заберут у него все документы. Звучит так, словно риелтор не соучастник, а жертва обмана. Более того, по словам потерпевшей, сотрудники «службы безопасности» дали сначала контакты другого специалиста, с которым она «сотрудничала» примерно две недели. Квартира не продавалась. Мошенники ей сказали, что это очень долго, и дали другой номер, через который можно провести быстрый выкуп квартиры. Так они с дочкой и пришли на сделку, во всём следуя инструкциям третьих лиц.
Супруга арестованного не понимает, почему следствие связывает его с мошенниками.
«У них есть телефон, у них есть карты его, пусть смотрят, делают биллинг звонков. Но он же письма пишет мне – никаких следственных действий не происходит, а какие они могут быть? Он никого не убил, ничего не украл, он просто делал свою работу. А у «пострадавших» даже планшеты и телефоны не проверили, на какие счета они деньги переводили», – негодует супруга.
Запрос на справедливость, а всё другое – суета
Как события будут разворачиваться дальше, трудно предсказать. После резонанса Верховный суд решил пересмотреть дело Долиной и уже истребовал материалы. Поможет ли это риелтору из Владивостока? Его супруга с адвокатом уже отправили встречный гражданский иск, чтобы сделку признали легитимной. Теперь ждут смягчения позиции следствия, надеются, что суды встанут на её сторону.
В середине декабря в Госдуме запланирован круглый стол с участием законотворцев, экспертов и жертв подобных схем. Пострадавшую из Владивостока тоже туда пригласили. Её история с арестованным мужем явно будет там одной из самых показательных.
«Законодатели точно включены – заверяет вице-президент Российской гильдии риелторов Владимир Каплинский. – Кто-то в рамках самопиара, но тем не менее озадачены – факт. И в Совете Федерации, и в Государственной Думе, и в Общественной палате, и Правительстве, и в правоохранительном блоке, я думаю, об этом знают – ситуация нашумевшая. Благодаря средствам массовой информации мы видим, что таких случаев полно в огромном количестве городов нашей страны. У риелторов есть предложения, представители органов власти так или иначе об этом знают, ситуация, надеюсь, будет меняться».
Звёздная жертва мошенников, которая, по словам адвокатов, за полтора года ни разу не извинилась перед добросовестной покупательницей, теперь заявляет в эфирах телеканалов, что, возможно, вернёт деньги когда-нибудь в рассрочку. Однако в устойчивом термине «эффект Долиной» и невольном отношении к нему, кажется, гораздо больше боли, страха и чувства незащищённости, чем классовой ненависти по отношению к известной певице, не захотевшей расстаться с квартирой. Ситуация далека от завершения, будем наблюдать за её развитием.
