В эти выходные на набережной Цесаревича проходит III фестиваль недвижимости Владивостока. В нём принимают участие несколько десятков застройщиков, предлагающие потенциальным покупателям варианты на любой вкус – квартиры, готовые дома и домокомплекты. Мы пообщались с организаторами, специалистами по недвижимости из компании «Этажи», и узнали, какие районы Владивостока сейчас наиболее востребованы и так ли важен вид из окон, может ли в теории готовящийся к застройке район рынка на Спортивной быть привлекательным для покупателей и почему застройщики всё чаще отказываются от балконов в новых проектах.
На что «клюёт» покупатель
По опыту экспертов, те, кто берут первичку, хотят высокие этажи (от 15) с видовыми квартирами и витражным остеклением. Основные покупатели такого фонда сравнительно молоды, от 25 до 45 лет. В меньшей степени, но всё равно обращают внимание на качество входных групп, подъездов. Уровень благоустройства прилегающей территории – не основной продающий фактор.
«Постепенно и на это стали обращать внимание, но в целом пока у нас покупатель не сильно избалованный. Облагороженные территории с коворкингами, мангальными зонами и т.п. уже не так сильно удивляют, но проблема в том, что таких проектов в городе всё ещё достаточно мало. Однако тренд на благоустройство прилегающей территории заметен, и началось это с прихода федеральных застройщиков», – говорит один из экспертов.
Самый популярный сейчас формат жилья – «евродвушка» от 40 квадратов. Т.е. отдельная спальня и кухня-гостиная, обязательно с ремонтом. За последние несколько лет стоимость работ значительно подорожала, покупатели пытаются минимизировать издержки после покупки, поэтому черновая отделка становится менее популярной. Стиль – неброский, в светлых тёплых или прохладных тонах, в сторону минимализма. Эксперты отмечают небольшое конкурентное преимущество у федерального застройщика «Самолёт» – компания предлагает не просто готовый ремонт, а позволяет выбрать материалы отделки, собрав себе готовый вариант квартиры, как конструктор. Правда, у этого застройщика ещё нет ни одного сданного проекта во Владивостоке (первым должны были сдать дома на Сабанеева, но сроки перенесли), что явно не является хорошей рекламой.
В городе у моря вид всё ещё «продаёт». Кажется, это никогда не выйдет из моды. По оценкам специалистов, переплата за квартиру с видом на море в среднем может доходить до 20-30%.
«По моему опыту, а я работаю специалистом по недвижимости с 2014 года, 50% клиентов готовы переплачивать за вид на море. То, что смотреть хочется именно на воду, это справедливо не только для Владивостока. Раньше работала к Краснодаре, там в большей цене были квартиры с видом на реку Кубань. Вид на сопки, лес, на цену так сильно не влияет», – отметила одна из экспертов.
Помимо объектов инфраструктуры (школы, детсады, магазины), покупатели любят смотреть и на то, насколько легко выехать из района на машине. Тупиковые (Эгершельд, Змеинка, Нейбута) отпугивают часть покупателей.
Какие районы выбирают
Первое общение с клиентом часто начинается со слов «Хочу жить в центре», но, изучив имеющиеся варианты, многие мнение меняют. Во-первых, фактор цены, во-вторых, – ограниченное количество готовых вариантов. Комплексной застройки в центральной части города нет, а то, что продаётся, по большому счёту, – точечная застройка.
К слову, что такое центр во Владивостоке и где он заканчивается, единого мнения нет и у риелторов. По мнению некоторых, смотреть нужно от центральной площади на восток практически до Гайдамака, на север – до Первой Речки, на юг – до Станюковича. Дальше начинается Эгершельд, а он за последние годы потерял флёр элитарности и желанности: новых проектов почти нет, а дорога в центр по-прежнему единственная.
«Спальные районы, которые сейчас в Владивостоке максимально развиваются благодаря массовой застройке и где покупают – это Патрокл, Нейбута, Снеговая Падь. Остальное, по большей части – точечная застройка. Среди всех этих районов сейчас наиболее ценится Патрокл, потому что там очень много видовых квартир и они имеют близость к морю. Ещё и пляж там сейчас облагородили. Новостройки у нас покупают 50% приезжих, они едут к морю в любом случае», – говорит одна из экспертов.
Если денег поменьше – идут в Снеговую Падь, на Нейбута (Зелёный Угол). Устойчивый спрос от тех, кто снимает там квартиру и привык к району, либо есть родственники, друзья, которые дают положительную характеристику району.
Как объясняет другой эксперт, примерно 80% жилья сейчас покупается в ипотеку. По дальневосточной ипотеке можно получить до 6 млн за квартиры площадью до 60 кв. м и до 9 млн за квартиры больше 60 квадратов. Семьи в основном выбирают второй вариант. Первоначальный взнос – 2-3 млн рублей, соответственно, нужны квартиры за 11-12 млн рублей. А по такие условия подходит как раз Патрокл, Нейбута, Снеговая Падь.
Большим спросом пользуются новые дома, расположенные около Мариинского театра – уже давно общим местом стало наблюдение, что благодаря Золотому мосту, и, как следствие, транспортной доступности Чуркин стал по-настоящему привлекательным местом для жизни. Ещё один, помимо центра, желанный район – «золотой треугольник» между Толстого, Некрасовской, Гоголя. Привлекает людей и новый квартал в Голубиной Пади, вот только цены здесь кусаются.
Интересует людей и пригород – Де-Фриз, будущий город Спутник и даже загород. Дело здесь не только в стиле жизни за городом, зачастую у людей просто нет выбора.
«Обычная ипотека стала практически недоступной, под дальневосточную подходят не все, а льготная подразумевает определенный класс жилья. Для клиентов доступно в льготную ипотеку купить либо новостройку в городе, которая ещё строится, либо первичку или вторичку, но в сельской местности. Популярные места это Де-Фриз, Трудовое, Кневичи, Соловей-Ключ. Кстати, при желании на Русском острове можно вторичку купить, в Парисе, например. Правда, туда далековато ехать, конечно».
Кому нужны балконы?
И покупатели, и эксперты обращают внимание на то, что новых проектов с балконами становится меньше. И этому есть несколько объяснений.
«Эту моды принесли сюда федеральные застройщики. Не сказать, что это только лишь из стремления сэкономить на стройке. Сам формат балкона молодёжи стал менее интересен. Для возрастной категории 40-45+ да, это важный фактор при покупке квартиры. У молодёжи другие привычки. На нём уже не сушит одежду – люди обзаводятся сушильными машинами. Если нужно дополнительное место хранения, в новых проектах часто продают отдельно кладовые.
Покупатель, берёт квартиру без балкона с пониманием, что не оплачивает лишние для него квадраты. Другое дело балкон как зона отдыха. Но это по современным меркам и представлениям покупателей, должны быть уже что-то вроде мини-террасы, по сути, отдельная комната, просто сопряжённая с фасадом, где можно при желании сделать, например, рабочий кабинет. А не что-то маленькое и узкое, как в старых домах».
Купят ли квартиры в 44-этажке на Спортивной? (Спойлер – да)
Предложили мы и немного пофантазировать в связи с продолжающимся сносом рынка на Спортивной. Постановление о застройке пока отправили на доработку, но в каком-то виде здесь явно расчищают место под жилую застройку. В первом проекте, как известно, был указан один 44-этажный дом. Нашёлся бы на него покупатель?
«Я думаю, был бы спрос. С точки зрения местного жителя и скептика, покупать тут не стоит – рядом река, подтопления, неустойчивый грунт. Но нужно понимать, что новостройки в большом количестве берут инвесторы и переезжающие из других регионов Дальнего Востока, которые хотели бы жить во Владивостоке. Если есть предложение, они просто покупают и всё. Даже удалённо, не видя, что они берут. Такие посмотрят на карте на Спортивную, увидят, что в принципе рядом с центром район, и возьмут, я не сомневаюсь в этом. Конечно, есть фактор затоваренности на рынке недвижимости у нас, но в целом в Приморье это пока не так сказывается в силу той же Дальневосточной ипотеки, а она у нас как минимум до 2030 года будет работать. Большого падения нет, интерес к недвижимости остаётся».
А вот старый фонд постепенно теряет в цене, особенно гостинки (вместо них есть много студий в новых домах), квартиры в цоколях. У новостроек проблемы с продажами разве что у тех, кто слишком сильно задрал цены относительно своего класса жилья. Интересно, что даже в 44-этажном «Аквамарине» с ценой более 400 тысяч за «квадрат» в итоге практически не осталось непроданных квартир.
