Владивосток традиционно входит в топ городов в стране по ценам на жильё, а с недавнего времени он ещё и один из лидеров по объёмам строительства квартир. Сейчас некоторые эксперты даже говорят, что предложение уж слишком превышает спрос. Кто и зачем покупает квартиры в новостройках, из чего складывается их стоимость, с какими проблемами сталкиваются застройщики и какие запросы у горожан на жильё? Эти и другие вопросы мы обсудили с девелопером, генеральным директором ИСК «Система» и «Сити-Комплекс» Алишером Аббасовым и архитектором, руководителем бюро SPI Planning Group Кириллом Солгаловым.
Теперь и аудио-, и видео-, и текстовую версии интервью можно слушать, смотреть и читать прямо у нас на сайте! Видеоинтервью мы также опубликовали на нашем YouTube-канале. А послушать аудиоверсию также можно на специальном сайте или в Telegram-плеере, где собраны все выпуски наших интервью. Там же можно подписаться на наш подкаст, чтобы получать уведомления о новых выпусках прямо в мессенджере.
— Алишер, первый вопрос у меня к вам. Расскажите, пожалуйста, над какими проектами сейчас работает ваша группа компаний? Может быть, на какие-то новые площадки вы заходите?
Алишер: В данный момент мы реализуем масштабный проект, который находится в районе Голубиная Падь – «Кварталы Чехова». Как раз с коллегами из SPI мы разрабатывали проект планировки территории этого микрорайона. Мы его выполнили и на сегодняшний день реализуем первую очередь строительства. Это объект, скажем, middle-up-сегмента – и не экономкласс, и не премиалка. В рассмотрении и в работе у нас ещё несколько площадок в премиальных локациях, как я считаю, города.
— Это, например, какие локации?
Алишер: Есть площадки, которые мы рассматриваем в районе Третьей Рабочей. В районе спортивного комплекса «Олимпиец», это Батарейная, проект в подготовительной стадии.
— А можете назвать любимый проект, реализованный во Владивостоке вашей компанией или, может быть, коллегами?
Алишер: Вы знаете, много достойных проектов с точки зрения архитектуры. И мы понимаем, что Владивосток – уникальный город, как раз требующий особого отношения к архитектурному облику. Это всё-таки морской фасад…
К сожалению, на протяжении нескольких лет такого института, как градсовет, у нас не было, многие проекты выходили без одобрения главного архитектора края. Я всегда говорил, что это не очень хорошая история. Сейчас практику градсоветов вернули, и это очень хорошо, потому что архитектурный облик города очень важен. Мы понимаем, что многие видят его со стороны моря. И такие жилые комплексы, как «Гавань», например, украшают наш город и заслуживают уважения, естественно. Я оцениваю как наблюдатель, который видит город со стороны моря, и такие объекты меня радуют больше, чем расстраивают.
— Кирилл, как член градсовета сейчас, наверное, твой выход. В прошлом году любимым проектом ты называл «Амурский». С тех пор появилось много новых строек, что можешь выделить сегодня?
Кирилл: Я бы хотел отметить, почему нравится ЖК «Амурский». Там смогли реализовать подходы, которые отвечают на запрос среды: есть уличный фронт, есть среда, сомасштабная той, что рядом, есть ответ на морской фасад, который складывается из разновысотных башенных центров. И при этом, с точки зрения продукта, который получается у девелопера, это бОльшая часть квартир, ориентированных на море. И этот продукт не нарушает баланс среды.
Я бы выделил не проекты как таковые, потому что точечно чаще всего они не оказывают большого влияния на городскую среду. Тут важнее говорить про комплексные проекты и подходы к их реализации, которые закладывают основу для того, чтобы Владивосток преобразовывался в город, о котором мы всегда говорим и о котором мечтаем.
Тут я тоже должен отметить, что как раз один из таких примеров – это Голубиная Падь и её комплексное развитие. Это территория, где есть некоторое количество разных собственников, каждый из которых связан друг с другом. И есть некие общие элементы, с которыми все согласились и реализуют.
Алишер: Общие принципы большой застройки, которые учтены во всех градостроительных документах – начиная от генплана, заканчивая проектом планировки территории. И любой застройщик, зашедший на эту территорию, может строить в рамках уже согласованной концепции, которую мы подготовили и лет пять назад согласовали с администрацией города. И только в рамках неё проект может быть реализован.
— Вы застройщиками продолжаете коммуникацию в рамках Голубиной Пади?
Алишер: Да, конечно. Мы постоянно на всех совещаниях в городе выходим общим фронтом, какие-то общие вопросы решаем. Более того, город к нам апеллирует как к единому организму. И вся социальная нагрузка, которая должна быть обеспечена в этом микрорайоне, конечно же, распределяется между всеми.
— Вы не знаете, все ли участки Голубиной Пади выкуплены? Со всеми жителями частного сектора удалось договориться?
Алишер: Там буквально единичные участки пока ещё в стадии переговоров, но я думаю, что они в ближайшее время будут выкуплены.
— А если владельцы не согласятся, эти домики так и останутся посреди чего-то нового? Это вообще возможно?
Алишер: Нет, потому что этот проект уже прошёл стадию согласования проекта планировки территории. И даже там, где ещё находятся частные дома, по проекту планировки территории должна быть жилая застройка. Просто проект серьёзный, масштабный, и он требует нескольких очередей развития.
— А какая для застройщика вообще выгода участвовать в проектах по КРТ?
Алишер: Для меня как для застройщика КРТ – это относительно законный способ изъятия земельных участков, недвижимости у собственников для включения в хозяйственный оборот застройщиков. Простая схема, когда мы не встречаем как раз интересов какого-то одного из собственников, который будет противиться общему положению дел на территории. Это вот если упрощать.
Когда мы говорим про КРТ в рамках города Владивостока, я вижу в основном реализацию проектов, связанных не столько с жилой застройкой, которая повторяет или копирует московский опыт, когда мы убеждаем жильцов ветхих пятиэтажек переехать куда-то, снести эти дома, а на их месте построить что-то новое. В нашем случае это скорее речь о ветхой частной застройке. В принципе во Владивостоке её не так уж и мало на самом деле. Даже если мы посмотрим на центральные районы города – Пушкинская, Суханова – там очень много земельных участков, где люди ходят до сих пор в выгребные ямы во дворе…
Поэтому для меня КРТ – это, конечно же, механизм полезный, позволяющий возводить дома с учётом современных требований, которые будут соответствовать необходимой планировочной структуре.
Но в то же самое время я бы не списывал со счетов и демонизируемый у нас институт так называемой точечной застройки. Я считаю, что в каких-то локациях может быть успешно реализован и такой проект. Думаю, вряд ли будет полезно говорить, что мы сегодня будем строить, только используя механизм КРТ.
Кирилл: Я скажу очень непопулярное мнение, что городская среда должна обладать определённой плотностью и насыщенностью функциями. Иначе этот город никогда не будет комфортным: у него растянулись сети, дороги, появилось очень много зелёных пространств, которые никто не может содержать, но количество жителей от этого не увеличилось. Просто у нас появились бараки в центре города и очень красивые дома, где-то очень далеко, где до этого был лес. Поэтому я бы хотел обратить внимание, что работа именно в центре города или в сложившейся городской застройке – это важная часть работы с городом.
Алишер: Абсолютно верное замечание. Плотность застройки может быть более высокой, если вы говорите о каких-то центральных районах города, и становиться менее плотной к периферии.
А вот вопросы организации общественного транспорта, городской среды, связи между микрорайонами – это важная вещь, о которой нужно задумываться, мне кажется. Потому что общий коэффициент по обеспеченности машино-местами в центре города может отличаться от такого же коэффициента за городом. Потому что мы понимаем, что за городом человеку нужна машина, а в центральных частях, например, если вы приезжаете в Москву и селитесь в центре, нет необходимости вообще машину покупать. Там настолько развит общественный транспорт, что вы спокойно выходите, садитесь на метро и быстрее всего добираетесь в любую точку города.
— Вот есть ППТ на какую-то территорию, где написано, что мы можем построить ещё столько-то домов, и тогда нам нужно будет построить ещё такую-то дорогу, такой-то детский сад, такую-то школу, такую-то больницу, ещё что-то. И когда-нибудь это всё появится – я про школы, детские сады и дороги. А строить жилой дом начинают уже сейчас. Застройщик, когда включается в работу, начинает строить дом, рассчитывает, что в ближайшее время администрация города выполнит свои обязательства и обеспечит новостройки инфраструктурой, или хочет, грубо говоря, поскорее построить и продать?
Алишер: Дело в том, что проект планировки территории является финальной частью работы, связанной с КРТ. Когда мы заключаем договор с администрацией города на комплексное развитие территории, в нём оговорены сроки ввода объектов как социальной инфраструктуры, так и инженерной, транспортной и жилой.
Кирилл: Если мы говорим про просто проект планировки, то там всё по-другому. Там действуют обычные основания с точки зрения 131-го федерального закона об особенностях местного самоуправления. И это означает, что есть зона ответственности одного лица – муниципалитета, есть ответственность другого лица – условно, застройщика. И тут уже вопрос переговоров и договорённостей.
Алишер: Кстати, вопрос, наверное, дискуссионный. Дело в том, что я буквально позавчера в средствах массовой информации увидел статью, где было написано, что в районе улицы Суханова опубликовано и принято распоряжение администрации по утверждению проекта планировки территории. И далее через запятую сказано, что эта территория планируется под реализацию в рамках КРТ, и после этого будет там изъятие земельных участков и всё остальное. Дело в том, что в этой статье всё поставлено с ног на голову. ППТ как раз является, как я сказал ранее, финальным документом. Сначала определяется территория, заключается договор комплексного развития территории, определяется застройщик, который будет реализовывать, а после этого разрабатывается проект планировки территории.
В сегодняшнем городе Владивостоке разрабатывается масса проектов планировки территории по заданию администрации города Владивостока. А вот механизм реализации этих проектов планировки территории пока не определён. Будет ли это КРТ? Будет ли это КРТ по инициативе правообладателей? Никто пока не знает.
— Будет ли это вообще?
Алишер: То, что это будет в каком-то виде реализовано, – я думаю, это однозначно. Либо так, либо иначе.
Кирилл: Это [в районе улицы Суханова] классический ППТ, утверждённый нашей администрацией, в которой часть интересов застройщиков учтена.
Алишер: Части застройщиков.
Кирилл: Тех, которые приобрели земельные участки и каким-то образом их рассчитывают реализовывать. К КРТ непосредственно это не имеет никакого отношения. Если у тебя есть земельный участок, ты как частный собственник можешь на нём построить всё, что хочешь, в рамках законодательства. В чём отличие от КРТ? Этот механизм по сути позволяет…
Алишер: Застройщику изымать твоё право частной собственности…
Кирилл: Чтобы реализовывать своё. То есть два механизма: обычный и особый – КРТ.
— А вот про механизмы. Ещё бывают заседания инвестсоветов, где определяют приоритетные проекты. Это что значит?
Алишер: Вообще механизм приоритетных масштабных проектов – это путь предоставления земельных участков без осуществления торгов. Когда инвестор приходит, защищает свой проект, берёт на себя какую-то социальную нагрузку – обычно в последнее время это какой-то процент площадей необходимо отдать муниципалитету. И, соответственно, земельный участок, если инвестсовет его одобрит, может быть предоставлен.
В нашем случае по Голубиной Пади у нас есть такой участок, который проходит все стадии инвестсовета, приоритетного проекта, масштабного проекта. Но в этом случае мы как раз работаем в рамках согласованного и утверждённого проекта планировки территории, где просто невозможно изменить вид разрешённого использования земельного участка без прохождения этой процедуры, так как у нас участок в аренде находится, а вид разрешённого использования не соответствует многоквартирной жилой застройке.
Кирилл: Поскольку идёт некая льгота человеку, который хочет получить земельный участок на других правах, он должен выполнить какие-то компенсирующие мероприятия.
Алишер: Социальная нагрузка должна быть обеспечена. Если условно пару лет назад это было в рамках определённых договорённости и не регламентировалось законодательством, то на сегодняшний день, насколько я знаю, 5% от площади введённого жилья должно быть передано.
Кирилл: Это если говорим про жильё, потому что проекты могут быть другими.
— В последние годы появилось много уголовных дел о незаконном получении земель под застройку, в том числе по уже построенным домам.
Алишер: Даже на участках, на которых построены наши дома.
— Как сегодня застройщик живёт с мыслью, что в любой момент могут прийти из правоохранительных органов и сказать, что ты сейчас владеешь землёй, которую кто-то когда-то получил незаконно?
Алишер: Да, есть нашумевшая история, связанная с оформлением земельных участков, на которых строились гаражно-строительные кооперативы, а потом земля выкупалась соответственно под ГСК за, по-моему, 5% от кадастровой стоимости – и выходила в хозяйственный оборот.
Такой кейс есть и у нашей компании. Нам приходилось давать пояснения, связанные с участком, который мы приобрели как добросовестный покупатель у членов ГСК. Я только после вопросов от Следственного комитета понял, что была применена определённая схема. Продавцов этих я встретил в момент, когда мы подписывали документы у нотариуса, а деньги были переведены абсолютно в белую на счета собственников этого земельного участка. Но схема, по которой эти участки были оформлены с привлечением специалистов управления муниципальной собственности, вызвали сомнения у прокуратуры. Дело в том, что тут усматривается нанесение ущерба государству в виде недополученной денежной суммы. Но до определённого времени предприниматели использовали эти механизмы, и хотя все понимали, что это серые схемы, они как будто бы проходили и не вызывали сомнения с точки зрения правоохранительных органов. А сегодня такие факты вскрываются.
Если к нам как к застройщику поступают вопросы, мы предоставляем все соответствующие документы. И, конечно же, я считаю, что сегодня подобные схемы просто невозможны. Сейчас этого в практике нет.
— Если даже говорить не о гаражных кооперативах, а о каких-то сделках из 90-х, такие тоже случаи есть.
Алишер: Да, ещё, насколько я знаю, санитарная зона, приватизация.
— Может прийти, откуда не ждали, как говорится. Теперь, зная, что такое происходит, тщательнее изучаете документы перед покупкой или арендой земли?
— Абсолютно точно. Но мы делали это раньше. Как и многие застройщики, которые покупали земли на Океанской, которая оказалась в санитарной зоне, и после приватизации вот этих вот детских лагерей, которая сейчас признаётся незаконной. И все они были добросовестными приобретателями, думаю, они проводили правовую экспертизу и юристы любой службы им говорили, что все сделки были абсолютно законными. Здесь, конечно же, мы не можем быть застрахованными от всего, но теперь нужно понимать и предполагать, что такие риски возможны.
Поэтому в нашем случае сегодняшнего дня, конечно же, при приобретении земельных участков важно смотреть, кто был собственником. Если это было бюджетное учреждение, надо смотреть очень внимательно, изучать.
Кирилл: Как было приобретено право собственности.
Алишер: Если вы приобретаете несколько земельных участков у физлиц и из них образуете новый под строительство многоквартирного жилого дома, в последующем проводя его через проект планировки территории и узаконивая таким образом, здесь сомнений быть не может. Потому что мы понимаем, что изначально участок был предоставлен конкретному собственнику и приобретён на рынке.
— А бывают ещё истории, когда участок дают под определённый объект, а потом вид разрешённого использования меняется. И вот с этим ведь тоже могут возникнуть проблемки.
Алишер: Чтобы изменить только вид разрешённого использования, нам сегодня нужно пройти процедуру согласования приоритетного проекта. Представьте, мы имеем участок в аренде у города. Вид разрешённого использования не позволяет на нём построить многоквартирный жилой дом. Хотя проект планировки территории утверждён, и по нему это возможно. Так вот, муниципалитет самостоятельно этот вид разрешённого использования изменить не может – это будет так называемая коррупционная составляющая. Поэтому нам нужно пройти процедуру приоритетного проекта, получить статус приоритетного проекта, отказаться от этого земельного участка... И после этого нам этот же земельный участок предоставляют без торгов. Вот такая схема, но она является на сегодняшний день чистой, законной, прозрачной.
— Многоквартирный дом – это сколько этажей?
Кирилл: Это любое количество этажей на самом деле. Даже одноэтажный дом может быть многоквартирным.
— Это понятно. Но у вас в голове сколько этажей возникает?
Алишер: Если вы меня спросите, для меня строительство – это не квадратные метры. Мне интереснее строить что-то уникальное, интересное в архитектурном плане. Я не про масштабы.
— Так сколько этажей-то?
Алишер: Это может быть и 8 этажей, и 5.
— Но 33 вы не назовёте?
Алишер: Могу назвать и 33, и 100. Почему нет? Важен контекст. Важно где. Локация подразумевает сам проект. Это же творчество на самом деле.
Например, с Elements очень интересная история у нас была. Мне ночью приснилось название, я проснулся, позвонил архитекторам и сказал: давайте что-нибудь придумаем. И уже под название ребята реализовали этот проект, где собрали несколько стихий: воздух, огонь, вода, камень. И вот из этой истории получился прекрасный объект. Такие вещи вдохновляют. А вот этажность его я, честно говоря, сейчас и не вспомню. Он высокий, по-моему, 20 этажей, но он не выглядит массивным.
С другой стороны, вы можете 22 этажа построить, но облечь это в такой жуткий объём бетона, который будет смотреться громоздко. А можете что-то изящное сделать.
Кирилл: Тут я полностью поддержу, потому что контекст определяет то, какая должна быть этажность. Понятно, что человек психологически привык жить как можно ближе к земле, потому что есть определённые аспекты восприятия, которые складывались тысячелетиями. И в этой связи, конечно, чем ниже этажность, тем лучше. Но есть условная Москва-Сити, в которой ты построишь одноэтажный дом, и смысла от этого никакого не будет.
Алишер: Есть ещё и Владивосток, где чем выше, тем видовые характеристики квартиры будут лучше. Поэтому у нас в некоторых локациях чем выше квартира, тем дороже жильё, потому что открываются невообразимые виды на город.
Кирилл: Владивосток вообще уникальный город.
— Да, но эти видовые квартиры перекроют вид другим квартирам, у которых был вид до этого. И они подешевеют.
Кирилл: Они подешевеют. Сегодня чаще всего, когда мы говорим с жителями, у них основная ценность – это вид на море. Но если мы хотим жить с видом на море, тогда мы должны, наверное, хотеть за него доплачивать, как будто бы.
Алишер: Я хочу сказать, что российская нормативная база предполагает довольно-таки щадящий режим по вопросам инсоляции и расстояния от здания до здания. Я был в Китае недавно и наблюдал очень интересные кварталы, где вы идёте и в какой-то момент понимаете, что дома просто начинают смыкаться друг с другом. Я, честно говоря, в какой-то момент поймал себя на мысли, что балкон к балкону стали примыкать настолько… Я даже не могу себе представить, как люди живут. Вот этого точно ни в одном городе России быть не может. Потому что когда мы ставим дом, мы учитываем инсоляцию, время попадания солнечного света в квартиру.
Кирилл: У нас достаточно большие по мировым меркам расстояния между объектами – это всё с точки зрения регулирования у нас отработано. Но есть аспекты. Например, потребители говорят: «Почему вы нам не дали одно или два парковочных места на квартиру, у нас же есть машина, вы нам обязаны его предоставить. И вот есть пустырь рядом с нашим домом, мы его очень хотим занять под парковку». А у пустыря есть владелец, построить парковку стоит денег, земельный участок стоит денег. Если вы хотите пользоваться своим личным транспортным средством, то ваша личная обязанность – обеспечить это транспортное средство всем, что необходимо для того, чтобы оно могло ездить по улицам и вас перевозить. Условно – это парковка в вашем доме, парковка рядом с вашим местом работы и транспортный налог в промежутке. А если вы не готовы, возможно, стоит воспользоваться общественным транспортом, например. И не думать, что «я должен иметь возможность ставить свой автомобиль на любом газоне, потому что это право, дарованное мне, не знаю кем».
Алишер: Мы живём в существующем контексте. Мы все понимаем, что Владивосток находится на сопках, что в городе довольно-таки некомфортная среда с точки зрения транспортной инфраструктуры, что город автомобилизирован. Более того, нормы по проектированию по необходимому размещению машино-мест в каждом жилом комплексе всё время ужесточаются.
Нужно думать не только о строительстве и возведении «квадратных метров», но ещё и о связях между ними и их качестве. Нужно ли нам для такого количества автомобилей такое количество дорог? Может быть, мы пойдём и будем развивать, как я уже говорил ранее, наземный общественный транспорт, связи между районами с точки зрения пешей доступности, тротуары достойные? Я думаю, если мы просто позаботимся о качественных тротуарах между нашими районами, многие люди будут ходить на работу пешком. Потому что на самом деле город у нас не такой уж большой по протяжённости. Я с Некрасовской до центра дохожу минут за 15. А если при этом ещё будет благоустроенный тротуар, то это будет ещё с большим комфортом и удовольствием сделано.
— Получается, что проблемы и с общественным транспортом, и с тротуарами должна решать администрация города, а застройщик никак фактически не может на неё повлиять. Ну, кроме как взять и за свои деньги построить дорогу за условный миллиард.
Кирилл: Давайте посмотрим на это ещё с другой стороны. Мы же за все это и так платим. То есть у нас есть налоги, которые платят и застройщик, и каждый гражданин. У нас есть стоимость квадратного метра, которую оплачивает покупатель. Если мы переложим все затраты на того, кто покупает квадратный метр, то мы просто два раза с него возьмём деньги, грубо говоря.
С одной стороны, мы закладываем это всё в стоимость объекта, с другой стороны, никто не отменял то, что ты обязан платить налоги, которые вообще-то должны быть пущены, в том числе, на эти цели. Понятно, что бюджет Владивостока не такой большой, как хотелось бы, и он не способен закрывать все задачи. Поэтому приходится, скажем так, просить о помощи и взаимодействовать с лицами, которые действуют на территории, – с застройщиками, предпринимателями, чтобы они помогали реализовывать те или иные задачи. Это как будто бы логично, с одной стороны. Но с другой стороны, надо понимать, что всё равно за всё это мы платим в конечном счёте сами. И цена квадратного метра выросла в том числе за счёт того, что приходится решать иногда и такие задачи. Это помимо роста цен на материалы, на землю и так далее. Это всё взаимосвязано.
— Это, кстати, тоже интересный вопрос. Из чего складывается стоимость квадратного метра?
Алишер: Себестоимость строительства складывается как раз из этих самых вещей, о которых Кирилл сейчас и говорил: это стоимость самого земельного участка, стоимость подвода инженерных коммуникаций. Но на что бы я обратил внимание? Дополнительная нагрузка на застройщика в виде пожелания администрации построить социальные объекты, дороги, инженерную инфраструктуру, объекты социального обеспечения в итоге в любом случае оценивается банками.
Дело в том, что в банках мы защищаем свою финансовую модель. Банк оценивает нагрузку на проект, себестоимость, эффективность и финальную стоимость продажи квартир. Тут мы попадаем в очень опасную ловушку. Застройщик может взять на себя дополнительную социальную ответственность, но финансовая модель этого может не выдержать. Как в последнее время, например, в связи с увеличением ключевой ставки и ростом процентов по проектному финансированию мы понимаем, что многие проекты просто не выдерживают той нагрузки, которую на них возложили. Некоторые из них могут быть в принципе даже и не возведены.
Несколько лет назад рынок недвижимости был разогрет – были субсидированные ипотечные программы и невысокая ставка Центробанка – проектное финансирование не было столь дорогим. То есть поддержка была как застройщика, так и людей, которые приобретали жильё. Поэтому на рынок пришло очень много девелоперских проектов, предложение возросло. Но как только рынок остыл, а правительство наше умело его остудило для сдерживания инфляции, мы оказались в той ситуации, в которой оказались.
Себестоимость строительства с учётом всей нагрузки на сегодняшний день очень высока, а рентабельность девелоперских проектов не такая высокая, как может некоторым показаться.
Кирилл: Я бы тоже хотел отметить, что с точки зрения инженерных сетей, когда ты получаешь технические условия на подключение объекта, это не означает, что тебе просто протягивают кабель или трубопровод до объекта. Там пересматривается вся инженерная нагрузка на район, поэтому фактически ты платишь за модернизацию общей сети. Таким образом, застройщики уже сегодня на какой-то процент спонсируют развитие инженерной инфраструктуры в городе и её замену. Просто потому, что по-другому не получится этот дом подключить, поэтому нужно заменить всё остальное.
— Это интересная тема.
Кирилл: Она не такая очевидная, потому что все считают, что сегодня все сядут на те же сети, подключатся к тому же трубопроводу и ничего не поменяется.
Алишер: Конкретные примеры – мы платим за киловатты просто сотни миллионов рублей, один дом – один мегаватт (1 мегаватт = 1000 киловатт. – Прим. ред.), а это может быть и 150 миллионов. И в эти деньги как раз включены мероприятия по реконструкции существующих сетей с учётом будущих нагрузок и будущих проектов.
Кирилл: При этом рентабельность бизнеса девелопера редко в текущих реалиях дотягивает даже до 30% от стоимости объекта, иногда, даже значительно чаще, и того меньше. При этом больше всего, практически наравне с девелопером, сегодня зарабатывает банк, который это всё финансирует. Это тоже интересный нюанс, но он не говорит о том, что тут есть какие-то сверхзаработки. И если кто-то считает, что девелопер строит квадратный метр за 10 тысяч рублей, а продаёт за 250 тысяч, то это совершенно не так в текущих реалиях.
Ещё важно сказать, что такое технологическое присоединение. Сегодня в рамках нашего законодательства есть два пути, по которым может пойти застройщик, если он хочет присоединить свой объект. Первое – снабжающая организация тянет сети до точки на границе земельного участка застройщика, причём сама занимается и проектированием, и строительством, и закупает оборудование. А чтобы обеспечить пропускную способность, она также может делать любые дополнительные мероприятия, которые с этим связаны. Например, если ты строишь даже в центре города, у тебя может быть обязательство реконструировать водонапорную станцию на Второй Речке. Второй путь – если это всё берёт на себя сам застройщик. Обычно это оказывается дороже, насколько я знаю, и гораздо более трудоёмко. Поэтому сегодня чаще всего всеми сетями занимается сама организация, которая в дальнейшем обеспечивает этим ресурсом дом.
— А как вы относитесь к домам без централизованного отопления?
Алишер: Я лично отрицательно, мне не нравится. Наследие Советского Союза нам дало, я считаю, просто огромное конкурентное преимущество. Там, где есть возможность подключиться к централизованным сетям горячего теплоснабжения и водоснабжения, мы всегда подключаемся. Моё внутреннее убеждение – иметь тёплые батареи, которые наполнены горячей водой, просто комфортнее для людей.
Наша компания не строит дома с чисто электрическим отоплением, когда к стенам крепятся электрические радиаторы. Я считаю, что это некомфортно, это сухость воздуха. Но там, где мы электрическую энергию преобразуем в тепловую путём нагрева воды и потом раздаём по трубам, я считаю, это приемлемо. Потому что не во всех районах города мы можем вообще подключиться к системе. Где-то это просто невозможно сделать. Но если есть такая возможность – обязательно это используем.
Кирилл: Я могу только дополнить тем, что централизованное водяное отопление – это достаточно уникальная история в мире. Чаще используется другой подход, когда у тебя идёт холодная вода, которая подогревается уже в самом доме. В целом, как мне кажется, если отопление внутри есть, это уже хорошо. И оно должно обеспечивать надёжность, экономичность и долговечность этой системы – если эти три фактора соблюдены, то какое бы ни было отопление, оно закрывает свою задачу.
— Возвращаясь к тому, из чего складывается стоимость квадратных метров. Правда ли, что в неё входят некие «поощрения», как в Ростехнадзор, начальника которого сейчас судят?
Алишер: Я косвенно знаком с этой историей. Насколько знаю, посредники, осуществляющие свои услуги в рамках договоров с застройщиками, нарушали законодательство, контактируя как раз с персонажами из этих ведомственных органов, а застройщик напрямую не участвовал в этом.
Конечно же, в финмодели были учтены суммы по согласованию всех необходимых документов – это нормальная история, когда мы платим некоторым компаниям не только за производство работ, но и за согласование. А вот каким образом они осуществляют свою деятельность, с кем они контактируют, застройщику не всегда известно. И застройщик не всегда в курсе вообще, что там происходит. Там суммы на самом деле не такие чрезвычайные, насколько я знаю, там речь идёт о десятках тысяч рублей, что-то такое.
— В любом случае…
Алишер: Это плохо, мы подтверждаем это. Но я хочу сказать по поводу вообще взаимодействия с администрацией. Когда мы заходили на рынок, это было порядка 15 лет назад, мы могли предполагать, что земельные участки не просто так выдаются, как и разрешения на строительство. Но поверьте – 15 лет мы на рынке, – ни разу мне не приходилось прийти к кому-то и что-то пообещать – жильё, деньги. Такого не было!
— А приходится обещать школу построить или подстанцию?
Алишер: Конечно, но это публично, не за кулисами. И в принципе это социальная нагрузка, которую застройщик должен брать на себя. Но, вы знаете, такого плана объекты дают большую ликвидность проекту на самом деле – мы понимаем, что люди будут ценить его, если он оснащён такого рода объектами.
Кирилл: Это вопрос продукта, безусловно. Если мы говорим про школу, то, согласно нашим нормативам, любая школа получается примерно на 1,5-2 гектара минимум, если не больше. Но даже если мы говорим про реализацию относительно крупных проектов, как Голубиная Падь, например, даже этого объёма [жилья] не достаточно, чтобы загрузить даже один объект образования. Вообще вопрос со школами – комплексный, который всегда надо рассматривать в целом для города, а точно не для одного дома.
Алишер: Тут надо смотреть вообще и демографическое состояние, и перспективы роста или спада. Мы, кстати, с Кириллом Юрьевичем в своё время обратили на это внимание и предоставили расчёты, после которых нормативы по обеспеченности местами в детских садах и школах были скорректированы с учётом реальной демографической ситуации.
Кирилл: Просто была очень интересная ситуация, когда в нормативах было написано, что у нас 80 детей-дошкольников на тысячу жителей, а школьников – 60 на тысячу жителей. Хотя, согласно стратам, если просто взять детей по возрасту, дошкольников в два раза меньше. Поэтому нормативы были скорректированы с точки зрения уменьшения количества детей дошкольного возраста и увеличения детей школьного возраста. Соответственно, норматив стал уже 60 к 100, а не 80 к 60, потому что школьников действительно больше.
И такие нормативы часто осложняют жизнь, потому что не дают возможности взаимодействовать с реальной социальной составляющей, необходимой жителям. Если норматив сделан хорошо, если он привязан к реальным цифрам, это позволяет работать с территорией.
Алишер: У вас дисбаланса не будет. Не будет в школах ни недобора, ни перебора. Это очень важная вещь.
Кирилл: Но тут тоже очень интересно, что в каждом районе Владивостока обеспеченность разная. Разное количество детей по сути на тысячу жителей. В центре, например, детей меньше, [чем могут вместить школы]. Но мы видим два района с пиковой перегрузкой – это Снеговая Падь и Патрокл. И от Снеговой Пади радиусами можно увидеть, как расходится этот перегруз на соседние школы, как этот район влияет на школьную систему образования и где граница этого влияния.
И это складывается в решения, что нужно построить школу там, где мы делаем КРТ. А вообще-то это действительно нужно реализовывать скорее там, где болит, и, может быть, за счёт других механизмов... Я к тому, что город – сложный организм, который нельзя рассматривать из серии «я построил дом, и к нему нужна школа».
— Но можно построить дом в одном месте, а школу – в другом?
Кирилл: Важно – в правильном.
Алишер: Да, надо учитывать контекст, смотреть, какими семьями заселён район. Посмотрите на портрет жителей Снеговой Пади – в основном это молодая семья. А в центре города совершенно другой портрет.
— А есть ли статистика, какой процент жилья уходит под инвестиции – чтобы в дальнейшем перепродать или сдавать в аренду?
Алишер: Когда рынок был перегрет, покупка квартиры воспринималась как инвестиционный инструмент. Сейчас этого нет.
— А кто покупает квартиры?
Алишер: Прежде всего люди, которые стараются улучшить свои жилищные условия. Они покупают квартиры для себя, вдумчиво, выбирая проект, локацию, продукт. Мы видим, что безумных покупок нет. Как и нет инвестиционных сделок, которые могли быть несколько лет назад. Потому что инструментов ипотечных нет.
Кирилл: Да, когда очень дорогой кредит, ты уже не будешь его брать.
Алишер: Если мы соберём в студии человек 10-15 и зададим один вопрос: «Кто из вас хотел бы улучшить свои жилищные условия? Давайте поднимем руки», – я думаю, все поднимут. И это ответ на вопрос, почему рынок жилья будет существовать всегда. Потому что человек всегда будет хотеть улучшить свои жилищные условия.
— Но тут ещё надо задать вопрос, у кого есть возможность их улучшить.
Алишер: Возможности люди ищут всегда. А то, что приобретение недвижимости, – один из ключевых факторов существования, это естественно. Люди всегда хотят чего-то лучше: жить где-то получше, квартиру побольше, комнат побольше…
— К тому, что люди хотят жить получше. Ведь есть города в России с квартирами дешевле, возможно, с благоустройством попривлекательнее, с транспортной доступностью получше. Что, по вашему мнению, заставляет людей покупать квартиры именно во Владивостоке? И вообще жить здесь.
Алишер: Я думаю, что это энергетика города. Хотя я родился в Узбекистане и в возрасте одного месяца был перевезён сюда, фактически всю жизнь я живу здесь, во Владивостоке. И просто вижу, что в последнее время столице Приморья уделяется большое внимание со стороны центрального региона. Вкладываются деньги, строятся мосты, кампус ДВФУ… Есть позиция государства, есть чёткий посыл, что город должен развиваться, расти. Соответственно, и ипотечные программы позволяют говорить о будущей перспективе. Я думаю, что у города скорее перспектива роста, чем стагнация. Он интересен.
Кирилл: Город Владивосток влюбляет в себя. Я знаю не одного человека, который приехал даже из Москвы и остаётся здесь работать, а потом и жить. Это город, который привлекает через свою необычность, свою красочность, энергетику.
Алишер: Да, энергетика бешеная. Где ещё вы такое место найдёте, которое омывается со всех трёх сторон, как в песне поётся? Хочу сказать, что нас отличают и выделяют во многих регионах нашей страны, энергетика владивостокцев другая.
Кирилл: При этом, если вернуться к экономическим факторам, то у нас очень даже высокие заработные платы для всей остальной страны. У нас очень хорошие условия, у нас соотношение зарплат и трат тоже достаточно комфортное.
— Если мы квартиру не покупаем.
Кирилл: Если мы покупаем квартиру, то в том регионе, где у вас будут хорошие парки и хорошая работа, и хорошая зарплата, и цена на квартиру будет, скорее всего, выше, чем во Владивостоке. Поэтому жилищный вопрос не зря ещё у Булгакова был тем самым вопросом, который разделял семьи.
Алишер: Тут с чем мы сравниваем на самом деле. Посмотрите стоимость квадратного метра в центральных частях Москвы или Санкт-Петербурга. У застройщика есть возможность возводить здесь уникальные проекты и себестоимость делать не на уровне 100-150 тысяч, а порядка 500-700 тысяч рублей за квадратный метр. Если бы у нас во Владивостоке была возможность обеспечивать себестоимость такого размера, мы понимаем, какого уровня проекты могли бы быть в центральной части Владивостока.
Но, как вы правильно отметили, каждый город уникален по-своему, и Владивосток уникален по-своему. И существующая цена – это, я считаю, правильное соотношение между спросом и предложением.
Кирилл: Кстати, о себестоимости. Если оценивать очень укрупнённо, то сегодня технические условия (то есть подключение к сетям) в структуре стоимости квадратных метров – это примерно 20 тысяч рублей. Может быть, и больше, в зависимости от того, где находится этот проект. Надо понимать, что каждый потребитель своим рублём, причём достаточно немаленьким, с этого квадратного метра платит за то, чтобы у города возникли лучшие условия подключения и снабжения такого объекта.
И не менее интересная история с парковками. С точки зрения обеспечения парковочных мест у нас сегодня есть два условия, которые прописаны в недавно принятых местных нормативах: это 0,5 парковочного места для КРТ, как это и было ранее, и одно парковочное место для всех остальных проектов. И тут надо понимать, что мы любим, конечно, чтобы у нас было одно или два парковочных места на квартиру. Но: одно парковочное место сегодня – это примерно 35 квадратных метров в подземной части объекта, от 30 до 45. Как же так много? У меня же машина занимает 3 на 6? Но к нему нужны проезды, спуски, лестницы и так далее. Таким образом, если мы приравниваем одно машино-место к одной квартире, а средняя площадь квартиры во Владивостоке сегодня 45 квадратных метров, у нас получается, что мы, покупая квартиру, приобретаем и парковочную зону, примерно равную квартире по площади. И это уже достаточно большой вызов с точки зрения стоимости. Потому что, когда ты рассуждаешь в этом контексте, ты понимаешь, что у тебя объём здания сверху должен быть примерно такой же, что и снизу, чтобы обеспечить возникающую нормативную потребность. И это тоже в итоге будет ложиться на конечного собственника.
— Но парковочное место же всё равно отдельно покупается?
Кирилл: Есть случаи, когда оно входит в стоимость квартиры. Есть нюанс, связанный с ипотечными кредитами: если ты сначала покупаешь квартиру, а потом парковочное место, то это как будто бы новый кредит и новые условия, а упаковать их вместе может быть выгоднее.
Алишер: В структуре себестоимости стоимость и обеспеченность парковочными местами любого дома является очень существенной. Чем больше застройщику необходимо построить парковочных мест по нормативу, тем больше будет стоимость квадратного метра жилья. Просто потому что вся эта себестоимость закладывается в стоимость квадратного метра.
Поэтому ужесточение правил по обеспеченности парковочными местами на сегодняшний день я считаю преждевременным. Тем более градацию, где для КРТ в два раза меньше парковочных мест, чем для других проектов, я считаю неправильной. Даже в тех проектах, где мы имеем обеспеченность по машинным местам 0,5, мы видим, что при сдаче дома не все парковочные места раскупаются. Просто так устроена культура, к сожалению, нашего собственника: если есть возможность припарковать машину около дома, он припаркует её около дома. По нашим проектам мы имеем нераспроданные парковочные места по наименьшему нормативу, они у нас сдаются в аренду. Более того, я отмечаю, что не всегда люди берут в аренду парковочные места на закрытых паркингах – а бросают машины на придомовых территориях. Мы видим запаркованные территории, при этом пустые паркинги. Хотя, пожалуйста, машину можно поставить на парковку.
Мне кажется, в этом вопросе нужно и муниципалитет, в том числе, привлекать. Не только ужесточать, но ещё и упорядочивать парковочные пространства на придомовых территориях. Например, в Японии вы машину не купите, если не предоставите документ, который гарантирует, что машина будет находиться на парковочном месте.
Кирилл: Вопрос приоритетов градостроительной политики – тоже важный. Некоторые развитые города в центральной России, наоборот, стремятся уменьшить минимальное количество парковочных мест и устанавливают коэффициент максимального количества, которое можно сделать. Когда мы говорим, что у нас на каждую квартиру должна быть одна машина, мы как будто соглашаемся, что Владивосток должен оставаться и усиливать своё значение как автомобильный город. Как будто бы это не совсем тот приоритет, который задан, например, тем самым мастер-планом.
— Мы сказали, что не все парковочные места раскупают, а вот квартиры все раскупают? Нет у нас вот этого превышения предложения над спросом?
Алишер: Слушайте, по нашим проектам до последнего времени практически все квартиры распродаются в момент строительства. То есть ко вводу в эксплуатацию остаётся буквально несколько квартир. Но это сегмент такой, у нас небольшие проекты.
— А было какое-то изменение за последние несколько лет?
Алишер: Это как раз практика последних, условно, 15 лет. Но на перспективу мы видим и прогнозируем, что по текущим проектам отставание будет. И я думаю, что в течение ещё года-полутора мы будем распродавать.
— Вы говорили, что сейчас люди очень вдумчиво подходят к выбору квартир. Чего они хотят? Какой у них запрос?
Алишер: Люди очень тщательно и внимательно смотрят на продукт. Прежде всего это локация, дальше – контекст, где он находится, инфраструктура, конечно же, планировки. И атрибуты комфортной жизни – например, фитнес-центр, коворкинг, общественные зоны, детские и воркаут-площадки, благоустройство.
— Получается, жители смотрят не столько на саму квартиру, сколько на то, что вокруг.
Алишер: Я думаю, что сейчас время покупки квартиры просто как покупки квадратного метра ушло. Люди покупают эмоции, люди покупают будущее, люди покупают счастье.
— А вид на море?
Алишер: Вид включается в эти УТП – уникальные торговые предложения, но не обязательно. Мы можем создавать прекрасную среду, не имея вид из окна на море. Грамотно подойти к распределению пространства, к благоустройству, необязательно иметь квартиру в пентхаусе. Вы будете комфортно чувствовать себя, живя на первом этаже, это точно.
— А сейчас нет такого, что квартиры на первых этажах дешевле стоят?
Алишер: Есть такое.
Кирилл: Но есть и другая практика, когда ты можешь повысить её ценность, сделав небольшой палисадник, отдельный выход на этот маленький свой земельный участок внизу.
— Это возможно?
Кирилл: Да, и тогда она стоит даже дороже. Вопрос в том, как ты подходишь к оформлению этой квартиры.
Алишер: Тут зависит от проекта. Можно и по этому пути пойти, а можно первые этажи, например, коммерцией заселить.
— У меня последний вопрос. Если бы у вас появились неограниченные полномочия и возможности, какие решения вы бы предложили для развития Владивостока?
Кирилл: Если говорить про то, что необходимо городу, то это, безусловно, внеуличный городской общественный транспорт.
Алишер: С языка вот сняли.
Кирилл: Это первое, что необходимо реализовывать. Второе – Владивосток окружён с трёх сторон морем, а выхода к морю у него нет. И вернуть море городу и сделать так, чтобы территория, которая сегодня идёт вдоль Амурского залива, была оформленная, красивая, городская, с единой набережной – это то, что точно стоит сделать.
И нефтебаза в центральной части города, которая так давно предполагалась к выносу, что уже прошло почти 100 лет, а он до сих пор ещё предполагается. И тут было очень интересное предложение, которое давали коллеги из Японии, – проект создания делового района центра в этом месте. Как будто бы прекрасная идея, интересная ещё и тем, что это такой транспортный центр города, куда все потоки действительно можно быстро перевести, сохранив исторический центр. И как будто бы все эти мероприятия даже уже придуманы. Их сегодня надо только реализовывать.
Алишер: Мне добавить практически нечего. Используя уникальное географическое положение города, я считаю, что очень правильно было бы, конечно же, сосредоточиться на строительстве благоустроенных территорий вдоль побережья – это единая набережная. И второй вопрос, это, конечно же, развитие общественного транспорта. Тогда у нас однозначно вопрос остроты с парковочными местами сам собой отпадёт.
Кирилл: И, надеюсь, у нас появится новая культура, связанная больше с тем, что мы любим передвигаться на общественном транспорте и пешком. Если у нас появится компактный, интересный, насыщенный город, он будет удобен для всех его пользователей.
