Комплекс зданий бывшего лицея № 38 ВГУЭС на Алеутской, пустовавший 15 лет, может кардинально изменить облик в ближайшие годы. Концепция фасадов будущего комплекса была одобрена на градостроительном совете в администрации Владивостока в середине мая, однако необычный внешний вид здания на рендерах вызвал активное обсуждение в соцсетях. О том, как и когда строили здания на Алеутской, какие варианты внешнего облика рассматривал собственник, почему ему не подошёл «новодел под старину», есть ли у здания стеклянная крыша и сколько будет стоить реставрация имущественного комплекса, Новостям VL рассказал генеральный директор компании-собственника Павел Кондратенко, куратор проекта Александр Черевко и автор наделавшей шуму концепции фасадов, сотрудник компании «Архфонд» и собственной архитектурной мастерской Алексей Дмитренок.
Два дома на Алеутской
Известно, что двухэтажное здание по адресу: Алеутская, 31 строилось и эксплуатировалось ещё до революции как доходный дом, но пока не удалось выяснить, ни кто был домовладельцем, ни точную дату постройки. Зато фасад исторической части – первых двух этажей здания, несмотря на все исторические перипетии, до сих пор сохранился неплохо. Это предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения, и его, конечно же, хотят отреставрировать в первозданном виде. В 30-е годы XX века дому надстроили ещё два этажа, но они сделаны из разнородных материалов (кирпич, шлакоблок) под штукатурку и имеют совершенно простой вид без какого-либо архитектурного декора.
«В отличие от дома с головой быка, который мы сдали после реставрации в прошлом году, про Алеутскую, 31 у нас пока мало информации. А вот про здание на углу Алеутской и Адмирала Фокина (Алеутская, 29), основная часть, где размещался колледж, ясности больше. Изначально одноэтажное с мансардой, 1920 года постройки. В нём было три больших помещения и проезд во внутренний двор, который затем стал частью внутренних помещений. Оставшиеся 4 этажа у дома надстроили в 1934-м под рыбтехникум, примерно тогда же ещё два этажа появились и у соседнего доходного дома», – рассказывает Павел Кондратенко.
Изначально собственник планировал сохранить все наружные стены у 29-го и 31-го домов. Однако после технического обследования выяснилось, что участки стен, углового дома (Алеутская, 29), а также надстроенные в советское время из некачественных материалов этажи над исторической частью доходного дома, находятся в аварийном состоянии. Даже при удачно проведённом декоративном ремонте с использованием специализированных материалов на стенах довольно скоро появятся трещины и разрушения. В таком состоянии здания оказались в первую очередь из-за того, что они долгое время находились без отопления и с аварийной кровлей. И большая удача, что историческая часть фасадных стен 31-го дома, построенных в начале XX века из высококачественных материалов, пострадали меньше всего.
«Более 15 лет здания не эксплуатировались. У них отсутствовала часть кровли, частично обрушились межэтажные перекрытия. С момента приобретения комплекса зданий нашей компанией выполнен значительный объём изыскательских, проектных и подготовительных работ, получены технические условия на присоединение к инженерно-техническим сетям (кроме электрических сетей), помимо этого, мы получили разрешение у надзорных органов и уже провели противоаварийные мероприятия – закрыли дыры на крыше, убрали аварийные перекрытия и мусор, усилили стропильные конструкции. Когда мы поняли, что большую часть стен на этих зданиях сохранить не получится из-за их состояния, решили, что имеет смысл разработать новый проект фасадов, который был бы современным, но при этом подчёркивал историческую часть доходного дома», – объясняет Павел Кондратенко.
Поиск фасадных решений
С момента покупки комплекса зданий собственник рассмотрел несколько концепций архитектурного решения фасадов. В том числе восстановление стен в текущем виде и распространение характерных архитектурных элементов исторической части на весь комплекс зданий для придания ему большего соответствия исторической эпохе начала XX века.
«Мы много думали и решили, что новодел «под старину» – не наш путь. Мы хотим построить современное здание, которое бы вписывалось в существующую застройку, но при этом максимально подчёркивало то немногое по-настоящему историческое, что нам досталось. Перебрали множество вариантов и в итоге остановились на проекте компании «Архфонд», его же и одобрил градостроительный совет», – отмечает Павел Кондратенко.
Вписаться в центр
При создании проекта фасадов архитекторы решали сразу несколько задач. В том числе – как обыграть сравнительно высокую этажность бывшего лицея, единственного пятиэтажного здания на преимущественно двухэтажной улице Адмирала Фокина.
«На стыке между Алеутской, 29 и Адмирала Фокина, 11 мы убедили заказчика отказаться от части площади здания — за счет радиальной подрезки первого этажа выступающего угла здания достигается большая визуальная и транзитная целостность с соседним двухэтажным зданием. Подобный приём использован и со стороны Алеутской между нашими домами 29 и 31. Здесь главной целью было сконцентрировать внимание на исторической части Алеутской, 31, дополнительно выявить объем здания за счёт выступающего угла, имеющего сложный силуэт, украшенный историческими архитектурными деталями. Также мы подрезали внизу угол 29-го дома – это делается для дополнительного визуального выявления перекрестка улиц, увеличения площади транзита по тротуару. За счёт применения одного и того же отделочного материала, а также сложной пластики фасада, цокольная часть Алеутской, 29 можно сравнить с лентой, которая одновременно и объединяет, и разделяет здание на части», – объясняет Алексей Дмитренок.
Как отмечает архитектор, статус объекта культурного наследия и соответствующий федеральный закон – хороший инструмент сохранения старинных домов. С другой стороны, зарегулированность и консервативность этой отрасли иногда мешает развитию архитектурной идеи.
«Этой проблеме не один десяток лет. Сейчас может показаться, что время в отношении исторических зданий остановилось – если это ОКН, то дом нельзя менять никак, его как бы канонизируют, – рассуждает Алексей Дмитренок. – Но даже до революции в той квартальной застройке, которая закладывалась в центре Владивостока, был некоторый запас под переустройство и увеличение этажности. Если бы все тогда мыслили так консервативно, как сейчас, здание Кунста и Альберса (ГУМ), например, в таком виде, как сейчас, мы бы не увидели. Ещё до революции его сильно перестраивали, фактически это второе здание на этом месте. Но и в 30-е годы, уже в СССР, его надстраивали и перестраивали, но достаточно аккуратно. В нашем случае Алеутская, 29 – не памятник архитектуры, его мы можем достаточно сильно изменить по виду, конечно же, с уважением к окружающей исторической застройке».
Как уточняет Александр Черевко, на увеличение общей высоты проект не претендует – после реконструкции планируется оставить те же пять этажей у обоих зданий, превратив неэксплуатируемые «холодные» чердаки зданий в эксплуатируемые мансардные этажи. В результате проведённых ремонтно-реставрационных работ будет сформирован современный объект общественного назначения с торговыми, административными и гостиничными функциями.
«Мы понимаем, что ключевым критерием комфортной эксплуатации комплекса является наличие достаточного количества парковочных мест (включая места для маломобильных групп населения), для чего мы планируем провести реконструкцию существующего здания гаража (Алеутская, 33), расположенного в дворовой части, в многоуровневую служебную парковку. Важным и нерешённым в настоящее время вопросом является получение технических условий на электроснабжение комплекса. По действующему договору у здания колледжа есть 80 кВт, а потребность после проведения ремонтно-реставрационных работ – 500 кВт», – рассказал Александр Черевко.
Никаких стеклянных крыш
Представленный на архитектурный совет проект фасадов ещё не окончательный. Однако и он уже успел наделать шуму – многих читателей взбудоражили слова о стеклянной крыше.
«В действительности речь шла о горизонтальной стеклянной полосе фасада на верхнем этаже со стороны внутреннего двора. Это такой архитектурный приём для визуального отделения крыши от стен – парящая кровля. Покрытие кровли – фальцевый металл, «золотой стандарт» для исторических зданий. В целом стекла у нас в проекте не много, за исключением угловой части 31-го дома. Основные материалы отделки – штукатурка, облицовочный кирпич, гранитные плиты. Выбраны довольно дорогие и долговечные материалы, которые позволят сохранить презентабельный вид здания в условиях нашей агрессивной среды на долгое время», – уточняет Алексей Дмитренок.
Миллиард на стройку
Сейчас собственник здания продолжает подготовку проектной и научно-проектной документации, далее будет историко-культурная экспертиза и государственная экспертиза проектной документации. Только после прохождения этих процедур будет получено разрешение на строительство и выбран подрядчик, имеющий лицензию на работу с объектами культурного наследия.
По оценке заказчика, инвестиции в проект составят более миллиарда рублей, а финансирование будет осуществляться в том числе и с использованием кредитных средств. Один из вариантов – использование специальной программы кредитования от банка «ДОМ.РФ», которая предусматривает сниженную процентную ставку на восстановление объектов культурного наследия.
«В комментариях к новости звучала мысль о том, почему бы не оставить там техникум? Но решение о продаже принято государством, видимо, по причине того, что комплекс зданий был не пригоден для выполнения заложенных функций в силу ветхости строений и невозможности поддержания их в нормальном состоянии. Помните, как много было скепсиса по зданию с головой быка? «Кувалдой по истории», такие были заголовки. Однако же сейчас вы можете посмотреть, что в итоге получилось. Я считаю, мы выдернули это здание из забвения с минимальными изменениями исторического облика, сейчас оно живёт и привлекает людей в эту часть города. То же хотим сделать и на Алеутской. Также нужно понимать, что создание этого торгово-административно-гостиничного комплекса – это несколько десятков рабочих мест, а также новый инфраструктурный объект для нашего города. Понятно, всех не переубедишь, но я надеюсь, что у людей теперь будет больше понимания о нашем проекте», – резюмировал Павел Кондратенко.
***
Напомним, комплекс зданий на Алеутской, 29, 31 и 33 в 2022 году за 196 млн рублей купило ООО «МАИСС», учредитель которого строил Gavan Residence на Эгершельде. Во второй половине XX века на Алеутской, 29 и 31 работал профессиональный лицей № 38, в 90-е и нулевые – колледж искусств и технологий. В нём учили парикмахеров, автомехаников, дизайнеров и фотографов, это здание относилось к бывшему ВГУЭС.
