Ипотека в Приморье теряет позиции: высокие ставки делают кредиты почти недоступными, и всё больше покупателей уходят в рассрочку. Сегодня таким образом приобретается до 40% квартир в новостройках, а в премиальных комплексах доля ещё выше. Для клиентов это шанс зафиксировать цену без переплаты банку, для застройщиков – способ поддержать продажи. Но уже с 2026 года рассрочку начнут более жёстко регулировать на государственном уровне: просрочки будут попадать в кредитную историю, а сроки таких программ сократятся до полугода.
В последние годы ипотека оставалась основным инструментом покупки жилья в Приморском крае. Но в 2025 году рынок заметно просел: по данным минстроя Приморья, за первые пять месяцев число ипотечных сделок упало на 44% относительно аналогичного периода 2024-го.
По словам девелопера Eskadra Management, интерес к ипотеке поддерживается именно за счёт расширения льготных программ. В компании отмечают, что «семейная» и «дальневосточная» ипотеки стали доступнее новым категориям – врачам, учителям, сотрудникам обороно-промышленного комплекса, участникам СВО и их семьям. Со своей стороны застройщик готов поддерживать покупателей из этих групп и предоставляет скидку 5%.
Но для большинства приморцев ипотека всё ещё остаётся дорогой. На этом фоне всё больше жителей выбирают рассрочку. По данным риэлторов, около 40% квартир в новых домах Приморья сегодня продаются именно по такой схеме.
Руководитель «Городского риэлторского центра» Сергей Косиков поясняет, что рассрочки бывают разными: короткие – на первоначальный взнос, стандартные – с равными платежами и так называемые творческие – когда основной платёж переносится на момент после сдачи дома.
В Escadra Management отмечают, что чем выше класс жилого комплекса, тем выше доля сделок с рассрочкой. Это связано с тем, что покупатели жилья бизнес- и премиум-класса – это, как правило, не льготные категории, а более обеспеченные клиенты, для которых такие квартиры чаще всего не являются первым жильём. При этом стоимость недвижимости в таких проектах зачастую превышает лимиты по программам льготной ипотеки (например, «семейной» или «дальневосточной»), из-за чего ипотека в этих сегментах менее доступна или нецелесообразна. В таких случаях клиенты предпочитают рассрочку или полную оплату собственными средствами.
Так, в проекте бизнес-класса «Море» доля сделок с рассрочкой составляет 30-35%. Хотя и здесь ипотека сохраняет высокую долю – около 65-70%, – рассрочка становится альтернативой для тех, кто не укладывается в параметры стандартных ипотечных программ. В проекте комфорт+ в ЖК Premium Park доля рассрочек ниже – около 20%, здесь преобладает ипотека. Это объясняется тем, что квартиры в проектах этого уровня чаще всего покупают семьи, для которых это первое жильё, и они активно используют льготные ипотечные программы с невысоким первоначальным взносом. Условия рассрочки, как правило, предполагают первоначальный взнос от 30% (что выше, чем по ипотеке), с дальнейшими равными платежами – помесячно или поквартально. Срок рассрочки – от одного года и, как правило, до 5 лет. Более длительные сроки застройщик предоставлять не готов.
В группе компаний «Эдельвейс» подтверждают, что интерес к этому инструменту за последние два года вырос в разы. Если раньше им пользовались как дополнительной опцией, то теперь – как стратегией. Руководитель отдела продаж ГК «Эдельвейс» Антон Артюхов отметил, что в жилом комплексе «Edelweiss Золотой Рог» сегодня 30-35% сделок заключаются в формате рассрочки, а в премиум-сегменте эта доля достигает 60-70%.
По его словам, рассрочка позволяет клиентам сохранить ликвидность, зафиксировать цену и при этом не переплачивать банку за проценты. В «Эдельвейсе» предлагают как беспроцентные короткие схемы до года (на период строительства), так и траншевые графики платежей – это программа банка, позволяющая разбить платежи по стандартной ставке на несколько траншей. Тем самым снизить ежемесячный платеж на период строительства.
Антон Артюхов подчеркнул, что рассрочка становится полноценной альтернативой ипотеке. При этом компания уверена, что регулирование Центробанка должно быть взвешенным: прозрачность нужна, но чрезмерное ужесточение может «пережать пружину» и лишить рынок рабочего инструмента.
Схожий подход используют и в группе компаний «Д25» (ЖК «Нефрит», «Малахит», «Агат»). Руководитель проектов «Д25» Максим Ковальчук рассказал, компания предлагает два основных формата: рассрочку на первоначальный взнос сроком до полугода и поэтапную оплату до конца строительства (30% при заключении договора, 35% позже и ещё 35% ближе к сдаче). Для оформления нужны только паспорт и СНИЛС, процедура максимально упрощена. Сейчас примерно 20% квартир реализуется по таким схемам.
Максим Ковальчук отметил, для покупателя главный плюс рассрочки – это фиксация цены. В условиях меняющейся рыночной ситуации она позволяет избежать повышения стоимости жилья. Для застройщика плюс – ускорение продаж. Однако риски есть у обеих сторон: покупатель может потерять доход и возможность платить в срок, а девелопер – столкнуться с ростом просроченной задолженности по рассрочкам. Это, в свою очередь, может затруднить застройщикам выплаты по кредитам, предоставленным банками на строительство жилья, поскольку прогнозные номинальные денежные потоки, заложенные при разработке проекта, будут отличаться от фактических. Тем не менее в «Д25» уверены, что инструмент будет востребован, пока ипотека остаётся дорогой.
Вместе с тем рост популярности рассрочек вызывает обеспокоенность ЦБ. В Дальневосточном главном управлении Центрального банка поясняют: если у людей недостаточно собственных средств, они зачастую потом идут в банк за ипотекой, чтобы закрыть задолженность перед застройщиком. Но поскольку застройщик не обязан оценивать платежеспособность клиента, в итоге люди рискуют оказаться в сложной финансовой ситуации. Кроме того, рассрочка не позволяет воспользоваться кредитными каникулами, материнским капиталом и мерами господдержки, например, выплатами многодетным семтям на погашение части ипотеки.
В ЦБ добавляют, что широкое распространение этого инструмента несёт риски и для самих девелоперов, и для банков, финансирующих строительство: замедляются поступления средств на эскроу, что может затянуть сроки сдачи объектов.
Сергей Косиков из «Городского риэлтерского центра» соглашается: если покупатель перестаёт платить, застройщик вынужден судиться или договариваться о реструктуризации, а это всегда риск, потому что стройка должна идти по плану, а если деньги не приходят вовремя, проект может затянуться или встать.
Эксперт по финансам Максим Кривелевич поясняет: «Когда люди несут деньги напрямую застройщику, тут не только новых денег не появляется, но и ускоряется их движение. Застройщики быстрее собирают деньги, быстрее строят – быстрее появляется товар. Сейчас ЦБ нужно притормозить кредитование. Но когда понадобится снова поддерживать экономический рост, ЦБ снова будет стимулировать кредиты».
Сегодня доля сделок в ипотеку в стране снизилась до 63% (год назад – 76%), остальное приходится на наличные и рассрочку. Но, вероятно, в следующем году она вновь подрастёт. С 1 апреля 2026-го рассрочку можно будет взять только на 6 месяцев, а с 2028 года – всего на 4 месяца. Кроме того, рассрочка на сумму от 50 тысяч рублей начнёт учитываться в кредитной истории – просрочки будут видны банкам (хотя опрошенные нами девелоперы на сегодняшний день с должниками не сталкивались), и они смогут отказать в ипотеке или потребительском кредите тем, у кого слишком высокая долговая нагрузка.
Эксперты предупреждают: сложнее всего придётся тем, кто планировал в будущем закрыть рассрочку с помощью ипотеки. Ранее такие клиенты рассчитывали, что ставки снизятся, и брали рассрочку как «мостик» до ипотечного кредита. Теперь же банк при рассмотрении заявки будет учитывать сам факт действующей рассрочки.
