Количество предложений квартир с долгосрочной арендой во Владивостоке увеличилось более чем на 80% за последние три года. В основном за этот тренд отвечают квартиры в новостройках, уже не такие востребованные гостинки и «инвестиционные активы» тех, кто переехал в новое жильё, а на старом решил зарабатывать. Конкуренция повысилась, а цены понемногу начали снижаться. Квартиросъёмщики стали требовательнее, а собственники – уступчивее.
В первом квартале года на первичном рынке жилья во Владивостоке продавалось 19 тысяч квартир, или более 1 миллиона квадратных метров жилья, по данным сервиса цифровой аналитики для девелоперов «Объектив.РФ». При сохранении среднемесячных темпов продаж и с учётом строящегося жилья на продажу всех остатков потребуется 3 года и 9 месяцев. Это довольно продолжительные горизонты, которые говорят о возможном избыточном предложении. Основным двигателем спроса остаётся ипотека – на неё приходится 72% сделок. Люди по инерции покупают квартиры как инвестиции – рассчитывают сдавать и отбивать ежемесячные платежи по кредиту. Однако время, когда владивостокцы массово вкладывались в недвижимость, заканчивается: покупка жилья ради инвестиций или сдачи в аренду становится менее выгодной.
Арендных квартир стало почти в 2 раза больше
За последние три года количество квартир в долгосрочную аренду на «Фарпосте» увеличилось почти в два раза – 1,3 тысячи квартир в 2024 году до 2,5 тысячи квартир в 2026 году.
Риелторы говорят, что после 2024 года началась массовая сдача квартир в новостройках. По словам руководителя отдела аренды компании «Этажи» Александра Седова, только в прошлом году во Владивостоке было введено 72 дома. В первой половине 2025 года последствия были ещё не так заметны, и люди хватались за любые варианты на долгосрок, даже за однушки за 45 000 рублей с «бабушкиным» ремонтом, но к 2026 году предложение изменилось.
«Наибольшее количество рентабельных объектов от застройки – это студии и однокомнатные квартиры, потому что они проще в реализации и доступнее. Дальневосточная ипотека сыграла роль – имея минимальный первоначальный взнос, люди покупают квартиры, делают ремонты, или покупают уже с готовым ремонтом от застройщика – и сдают», – рассказывает Анастасия Ключникова, руководитель отдела аренды агентства «Амира». По её данным, сейчас квартиры в новостройках занимают 35%-40% рынка арендного жилья.
Александр Седов, руководитель отдела аренды компании «Этажи», рассказывает, что многие собственники переезжают из старых домов в новостройки, но свою вторичку не продают, а ищут для неё квартиросъёмщиков на длительный срок. Также есть арендаторы, которые снимали жильё, пока их собственное строилось. Люди переезжают в свои квартиры, и арендные освобождаются.
Кроме того, на рынок выходят квартиры собственников, которые не могут продать их из-за текущих процентных ставок. За простаивающие квадратные метры нужно платить коммуналку, поэтому хозяева принимают решение сдавать их в аренду, чтобы не терять деньги, особенно после подорожания услуг ЖКХ в этом году.
«Зачастую такая тенденция начинается в летний период. Мы советуем нашим продавцам, чтобы отбить коммуналку и поправить своё материальное положение, сдать квартиру. Либо в зимний период, когда продавцы страдают от коммунальных платежей. В декабрь, январь, февраль у потенциального нанимателя есть шанс снять квартиру с максимальной скидкой по аренде, учитывая коммунальные платежи. Нередко арендодатель готов продлить срок аренды, договариваться с потенциальным покупателем на то, что квартира находится в обременении, дабы компенсировать свой расход на коммунальные платежи», – объясняет Анастасия Ключникова.
Аналитики «Фарпоста» подсчитали, что с начала года количество студий в долгосрочную и среднесрочную аренду по разным причинам выросло на 12%, однокомнатных – почти на 16%, двухкомнатных – на 18%.
Гостинки стали снимать реже
За изменением предложения меняется и спрос, а вместе с ними растёт конкуренция. На «Фарпосте» заметили, что предложений по гостинкам стало на 44% больше. Ещё несколько лет назад выстраивались очереди из желающих снять такое жильё, теперь оно простаивает. В сезон – август и сентябрь – цены на аренду гостинок всё равно вырастут, но того ажиотажа, что был 5-10 лет назад, уже не будет. Спрос постепенно смещается в сторону новостроек со свежим ремонтом.
«Кто у нас был всегда потенциальным нанимателем? Студенты, молодые семьи с детками. Берём студентов – на их плечах учёба, серьёзная работа, как следствие – они не хотят снимать квартиры, которые не соответствуют их ожиданиям. Они хотят обеспечить себе безопасность, респектабельное соседство, максимум из аренды – укомплектованные квартиры для современного динамичного человека. Предложения в старом фонде нового нанимателя не интересуют», – объясняет Анастасия Ключникова, руководитель отдела аренды агентства «Амира».
Из гостинок активно переезжают не только в арендные квартиры в новостройках, но и в собственные там же, потому что «компактные квадраты» с сомнительным соседством для многих были временным вариантом на период ремонта в своих.
По словам Александра Седова из «Этажей», если раньше гостинку во Владивостоке в среднем снимали за 30 000 рублей или 33 000 рублей с учётом коммунальных платежей, то сейчас, добавив 1000-2000, можно рассматривать однокомнатную квартиру. Скорее всего, она будет удалена от центра, возможно, ремонт будет тот самый «бабушкин», но такие варианты есть, и это уже не гостинка с жутким подъездом. Владельцы гостинок, похоже, поняли эту тенденцию и начали скидывать цены. Сейчас можно найти предложения от 18 000 рублей, а медианная стоимость съёмной гостинки, по данным «Фарпоста», составляет 27 000 рублей.
Цены на съёмные квартиры снижаются
«Арендаторы стали более избирательными: они чаще сравнивают объекты, обращают внимание на качество ремонта, состояние дома, транспортную доступность и инфраструктуру района. Сохраняется высокий интерес к новостройкам, однако есть важный нюанс – значительная часть новых жилых комплексов расположена в удалённых районах. На практике многие арендаторы спустя некоторое время возвращаются ближе к центру города из-за неудобной логистики и транспортной нагрузки», – добавляет Александр Седов, руководитель отдела аренды «Этажей».
Дешевеют не только гостинки. Студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры с конца прошлого года подешевели от 11 до 14%. Однокомнатные квартиры можно найти за 35 000-40 000 рублей, двухкомнатные – за 40 000, притом, что основную коммуналку возьмёт на себя собственник. За 40 000-50 000 рублей соответственно многие квартиры будут с вполне хорошей отделкой. А вот квартирам с «евроремонтом» из 2000-х, приличным, но уже морально устаревшим, теперь сложнее найти жильцов.
«Очень сильно сейчас теряют в цене квартиры так называемого премиального уровня, ремонт которых был выполнен в нулевых. Несмотря на выигрышную локацию, грамотное зонирование, выглядят сейчас эти квартиры как натёртая до блеска бляшка на старой туфле. Собственники таких квартир не понимают, что их наниматели выросли вместе с ними – а «новые деньги» отдают предпочтение новым сегментам и другой комплектации. Такой сегмент очень теряет – до 50 000 рублей от изначальной стоимости», – делится Анастасия Ключникова.
На рынок выходят и новые арендодатели – люди 30-45 лет. Зачастую у них есть несколько квартир под сдачу, потому что они вовремя вложились, на стадии строительства, в них выполнен лаконичный ремонт. Такие собственники более сговорчивые – многие прошли тот же тернистый путь съёма жилья или же хотят побыстрее начать зарабатывать, поэтому спокойнее относятся к домашним животным и детям арендаторов.
