Новости Владивосток

Цепная реакция: рост цен на новостройки во Владивостоке увлёк за собой вторичный рынок жилья

Объём жилищного строительства в Приморье и столице края за год значительно увеличился, предложение на рынке недвижимости растёт, и по законам рынка это должно было «охладить» рост цен на квартиры. Но если первичный рынок разогревает льготная ипотека, то вторичный, похоже, дорожает по инерции. Застройщики среди факторов роста цен называют повышение курса доллара, стоимости стройматериалов и дефицит иностранной рабочей силы. А эксперты рынка недвижимости констатируют — цены достигли психологического потолка и теперь стабилизировались, но снижения ждать не стоит. Как изменилась стоимость недвижимости в разных районах Владивостока, почему экономжильё теперь продают по цене бизнес-класса, а вторичка не отстаёт от новостройки, - в обзоре VL.ru.

Стоимость квартир в Приморье и Владивостоке растёт, несмотря на увеличивающиеся темпы строительства жилья. Так, губернатор края заявил, что в 2020 году сдали почти 650 тысяч квадратных метров, в 2021-м планируют 800 тысяч, а в 2022-м уже миллион «квадратов». Одновременно, по данным ДОМ.РФ, в Приморье с использованием счетов эскроу идёт строительство 74 многоквартирных домов общей площадью почти 1,15 млн кв. м. По старым правилам возводят 102 многоэтажки на 1,58 млн кв. м. За год темпы строительства выросли на 13%.

Во Владивостоке, по данным экономического мониторинга мэрии, за весь 2020 год было введено в эксплуатацию 308 тысяч квадратных метров жилья (на 34,2% больше, чем в 2019-м). Количество построенных квартир — 5698 единиц, что в 1,5 раза больше результата предыдущего года. Из этого объёма 34,5 тысячи «квадратов» пришлось на индивидуальные жилые дома, а остальные 273,6 тысячи — на многоквартирные.

В наступившем году темпы строительства во Владивостоке продолжили расти. За первые два месяца 2021-го в краевом центре ввели в эксплуатацию 112,7 тысячи кв. м - это в 3,7 раза больше аналогичного периода 2020 года. Число построенных квартир — 1619 единиц (в 3,4 раза больше января-февраля 2020-го). На частные дома из этого объёма пришлось только 4 тысячи «квадратов», а на многоквартирные — 108,7 тысячи. То есть лишь за два первых месяца текущего года во Владивостоке было сдано почти 40% того объёма, что был построен в 2020-м.

Однако растущее предложение на рынке недвижимости не сбивает цены на жилые «квадраты». Напротив, весь год они росли опережающими темпами, причём как на первичном, так и на вторичном рынке. Основной причиной «перегретого» рынка эксперты называют появление льготных ипотечных программ, которые распространяются только на покупку жилья у застройщиков.

Сами застройщики отмечают, что 70% сделок по приобретению квартир в новостройках проходят с использованием ипотеки. Из них льготные программы — это четыре из пяти ипотечных сделок (80%). Большая часть покупателей пользуется «Дальневосточной ипотекой», следом идёт кредитование с господдержкой. Менее популярна ипотека под 6,5% годовых.

Новостройки и вторичный рынок соревнуются в росте цен

Итак, на первичном рынке недвижимости Владивостока цены идут вверх, подгоняемые ипотечным спросом. Но не уступает им и вторичное жильё.

По данным аналитики сайта объявлений FarPost.ru, средняя по Владивостоку цена квадратного метра в предложениях продавцов на 1 апреля составляла 146 тысяч рублей, а в декабре 2020-го была чуть больше 135 тысяч. То есть за четыре месяца она выросла на 8%, или более чем на 10 тысяч рублей за «квадрат». При этом предложения от застройщиков в ещё не сданных домах сейчас в среднем держатся на уровне 121 тысяча рублей — с декабря цена поднялась примерно на 2 тысячи. На вторичном рынке рост средней стоимости «квадрата» более заметный — с 150 тысяч в декабре до 163 тысяч в апреле.

Что касается строящегося жилья во Владивостоке, то наиболее заметный рост зафиксирован в районе Луговой — в апреле «квадрат» там стоит в среднем почти 136 тысяч рублей (+14,6% к декабрю прошлого года). На Заре — чуть больше 130 тысяч рублей за квадратный метр (+10,8%). Удивляют также цены в районе Патрокла, где нет в пешей доступности школ, детских садов и больших супермаркетов. Там средняя цена квадратного метра в строящемся доме в среднем составляет 135,67 тысячи рублей (+8,8%). Подобную цену можно найти также в новостройках в районе 3-й Рабочей — почти 135 тысяч за «квадрат» и плюс 10,6% к декабрю 2020-го.

В районах, где изначально были высокие цены на недвижимость, они выросли не значительно. На Первой Речке квадратный метр новостройки прибавил в стоимости 3,4% и в апреле оценивался продавцами в среднем в 164,5 тысячи. В некоторых районах после резкого роста цена даже снизилась, например, на Второй Речке, в центре города и на БАМе.

Динамика цен на недвижимость в строящихся домах Владивостока (тыс. руб.)

Недвижимость

1 дек. 2020 г.

1 янв. 2021 г.

1 фев. 2021 г.

1 мар. 2021 г.

1 апр. 2021 г.

Средняя по городу

119,58

120,32

120,98

120,46

121,59

Гостинка

137,50

137,71

132,86

143,93

150

1-комнатная

120,46

118,44

121,21

122,09

123,62

2-комнатная

118,44

122,69

120,24

122,42

121,29

3-комнатная

118,05

117,36

118,98

112,93

112,58

Чуркин

131,69

133,27

139,43

135,04

140,32

Вторая Речка

109,23

108,72

108,56

106,57

106,79

Центр

179,29

173,83

176,74

181,29

168,03

64, 71 мкр

120,96

120,88

122,16

121,14

123,23

Борисенко

119,78

119,33

124,15

123,37

125,02

Третья Рабочая

122

123

128,48

133,31

134,98

Первая Речка

159,11

158,86

158,38

163,12

164,5

Луговая

118,42

114,34

117,65

136,05

135,72

БАМ

120

121,41

122

117,33

115

Тихая

120,14

118,27

130,25

138,44

нет данных

Снеговая Падь

120,46

120,93

118,34

121,61

123,79

Седанка

159,74

168,34

165

164,4

161,34

Садгород

109,11

109,8

106,89

109,7

113,52

Заря

117,65

122,2

120,63

128,66

130,37

Патрокл

124,68

157,94

136,35

136,58

135,67

* По данным аналитики сайта объявлений FarPost.ru (объявления от застройщиков, дом не сдан)

На вторичном рынке жилья во Владивостоке стоимость «квадрата» традиционно умопомрачительная. Хотя приходится констатировать, что цены на гостинки к 1 апреля пошли на убыль по сравнению с декабрём — минус почти 18%. Сейчас продавцы просят за «квадрат» малогабаритного жилья — 140,38 тысячи рублей. А вот однокомнатные квартиры поднялись в цене — почти на 5 тысяч за «квадрат». Стоимость двух- и трёхкомнатных выросла ещё больше — продавцы за четыре месяца увеличили цены более чем на 27 тысяч и 8000 рублей за «квадрат», соответственно.

По районам города самый значительный рост во Владивостоке показала вторичка на Патрокле — с 1 декабря уже плюс 40 тысяч рублей за «квадрат» (+25,8%). Этот ещё строящийся район с неразвитой инфраструктурой по цене уже приближается к 3-й Рабочей и Первой Речке. Некогда считавшийся неблагополучным Чуркин по цене жилого «квадрата» приближается к спальному району Зари.

В центре города стоимость «квадрата» к апрелю 2021 года сформировалась на уровне 225 тысяч рублей (+24,4% к 1 декабря 2020-го). На 3-й Рабочей уровень цен на вторичном рынке в марте поднимался выше 240 тысяч за «квадрат», но в апреле «остыл» до 196,5 тысячи. Это объясняется выходом на рынок квартир в новых домах от собственников, где уже сделаны евроремонты и установлена дорогая мебель.

Динамика цен на недвижимость на вторичном рынке Владивостока (тыс. руб.)

Недвижимость

1 дек. 2020 г.

1 янв. 2021 г.

1 фев. 2021 г.

1 мар. 2021 г.

1 апр. 2021 г.

Средняя по городу

150,21

157,19

153,68

157,57

163,15

Гостинка

171,15

156,78

170,97

159,44

140,38

1-комнатная

173,43

184,35

171,08

166,59

178,28

2-комнатная

137,93

148,61

152,69

145,02

165,4

3-комнатная

155,05

161,63

154,6

168,57

163,53

Чуркин

121,81

140,8

120,98

131,07

133,62

Вторая Речка

134,55

119,94

164,28

156,58

149,16

Центр

180,82

196,42

191,75

219,63

224,9

Эгершельд

160,83

164,66

165,95

167,71

169,33

64, 71 мкр

137,73

127,15

109,05

129,87

126,26

Борисенко

132,88

144,38

121,05

104,39

123,81

Третья Рабочая

167,47

164,73

170,52

240,53

196,5

Первая Речка

201,21

209,94

201,39

190,11

218,27

Луговая

108,82

113,1

122,84

129,22

130,98

БАМ

135,98

135,98

135,98

128,69

нет данных

Тихая

118,2

118,2

101,64

143,78

нет данных

Снеговая Падь

172,28

172,28

159,99

117,65

120,59

Седанка

129,53

81,39

107,9

148,34

145,99

Садгород

80,65

123,62

112,34

108,18

101,09

Заря

131,43

144,06

133,85

134,62

136,15

Патрокл

154,52

205,19

нет данных

178,85

194,36

* По данным аналитики сайта объявлений FarPost.ru (объявления от частных продавцов, дом сдан)

Распродажа на стадии котлована

По данным ДОМ.РФ, лишь 30% площадей в новостройках Приморья распродано. Такой вывод госкорпорация делает на основе анализа проектных деклараций застройщиков. Считается, что рынок перегрет и можно говорить об ажиотажном спросе на жильё, если уровень продаж поднялся выше 40%. Если этот показатель ниже 30%, то речь идёт о слабом спросе.

Насколько реальны такие цифры спроса на новостройки в Приморье и Владивостоке? С точки зрения директора «Городского риэлторского центра» Сергея Косикова, сам факт, что в новостройках нашего края может быть распродано менее 30% квартир, вполне реален. Но эти усреднённые данные по региону сами по себе ничего не отражают. В ближайшее время выходят в продажу несколько новых достаточно больших жилых комплексов, и тогда эта цифра на какое-то время окажется ещё меньше.

«В среднем за месяц только по Владивостоку проходят примерно 400 сделок по покупке новостроек. А всего квартир в строящихся в настоящий момент жилых комплексах во Владивостоке примерно 12 тысяч общей площадью почти 600 тысяч квадратных метров. По нашим данным, реально распродано уже больше половины из них», - резюмирует Сергей Косиков.

Генеральный директор ООО «Ареал-Девелопмент» Александр Шмидт полагает, что данная ситуация может быть связана с довольно активным выходом на рынок новых объектов жилищного строительства в 2020 году. К текущему моменту застройщики могли просто не успеть реализовать большую долю квартир, так как, несмотря на высокий спрос, рынок имеет определённую скорость поглощения. Так, ЖК бизнес-класса «Маринист» был сдан осенью 2019 года, а полностью реализован — в 2020-м. В ЖК Novatoria продажи стартовали в конце 2020 года, но объект уже распродан на треть.

«У нас ни разу не было такого случая, чтобы к моменту ввода в эксплуатацию квартиры не были реализованы полностью. Если говорить о строящихся объектах (25-этажные дома ЖК в Снеговой Пади), то уже сейчас, на этапе котлована, продано 40% квартир», - рассказали представители застройщика «Восточный ЛУЧ».

По наблюдениям директора Eskadra Management Евгения Павликова, в жилых комплексах компании квартиры продаются достаточно активно и темпы продаж прогнозируемы. Например, летом 2017 года стартовала реализация квартир в ЖК «Морион». На настоящий момент в продаже остались три квартиры.

«В ЖК Oasis продажи стартовали в сентябре 2020 года, и на сегодняшний день проданы 45% квартир. Мы движемся в запланированном темпе и к окончанию строительства планируем продать 100%», - уточняет руководитель девелоперской компании.

Генеральный директор ООО «Инвестиционно-строительная компания «АРКАДА» Наталья Марченко также считает, что нужно обратить внимание, на какой стадии строительства новостройка: котлован, готовый конструктив или дом, готовящийся к сдаче. Факторы, от которых в дальнейшем зависит стоимость жилья, включают этажность, сторону света и вид из окна.

Самые активные продажи всегда наблюдаются либо в начальной стадии строительства, либо когда до сдачи дома остаётся менее года, и покупатели уже могут непосредственно увидеть и оценить объект, в котором планируют приобрести недвижимость. На протяжении строительства, как правило, продажи зависят от сезонной активности. В летние месяцы почти всегда наблюдается спад продаж, который постепенно возрастает к декабрю. А в январе-феврале снова наступает спад. Чаще всего это связано с праздниками и отпусками людей.

«В наших домах к моменту сдачи, как правило, свободных квартир уже очень мало, около 5% от общего количества», - замечает глава строительной компании.

Цены растут и вряд ли остановятся

Сам факт, что цены на новостройки растут весьма значительно, застройщики не скрывают. Среди влияющих на это факторов девелоперы называют изменение курса доллара к рублю, растущую стоимость стройматериалов, часть из которых зарубежного производства, а также сокращение иностранной рабочей силы в регионе. Проектное финансирование также повлияло на стройку — теперь цену за «квадрат» контролирует и банк, а застройщикам необходимо платить проценты по кредиту. По словам Евгения Павликова, к основным факторам удорожания жилья сейчас можно отнести стоимость рабочей силы и инертных материалов, а также повышение цен на металлопрокат.

Как замечает Наталья Марченко, за последние шесть месяцев удорожание строительных материалов наблюдается почти каждый месяц: «Как правило, мы стараемся закладывать такие риски в самом начале проекта, чтобы не было резких скачков цен на квадратный метр. Строительство жилья - это коммерческий сектор, где каждая компания выбирает свою стратегию продаж. Быстрые продажи сопровождаются снижением стоимости и активными скидками, зато дают объём. Если компания планирует продать квартиры подороже на конечных этапах строительства, то необходимо просчитать банковские и другие издержки, если такая стратегия принесёт больше прибыли, то это тоже имеет место. Сегмент, в котором позиционируется дом, также важен, так как это влияет и на выбор отделочных материалов, проект благоустройства, а также оборудование, которое устанавливается в жилом доме. Всё это в конечном счёте и формирует стоимость квадратного метра в том или ином объекте».

По мнению Александра Шмидта, на рост цен во Владивостоке оказала влияние и нестабильность в экономике. Она привела к тому, что население увидело целесообразность вложения денег в один из наиболее устойчивых активов – жилую недвижимость, цены на которую стабильно растут.

Среди факторов, которые влияют на цену недвижимости, Александр Шмидт также называет дефицит земельных участков. Во Владивостоке в силу сложного холмистого рельефа и географического расположения города на полуострове, окружённом морем, количество подходящих для строительства и при этом свободных участков ограничено. Застройщикам приходится делать серьёзные финансовые вложения в проектирование, так как построить типовой дом часто просто не представляется возможным.

Бизнес-класс сравнялся с экономом

По наблюдениям руководителя отдела развития и маркетинга ООО «Центр новостроек» Юлии Чех, за первые полгода от начала строительства дома комфорткласса раскупают первые 50% квартир. А к моменту сдачи практически все квартиры там уже проданы. Цена однокомнатных, как всегда, высока во всех сегментах. Тогда как продавать трёхкомнатные квартиры стало не очень выгодно: покупателей на них немного в силу большой площади, помноженной на цену квадратного метра. Интересно, что и двухкомнатные квартиры у застройщиков сравнялись по стоимости «квадрата» с трёшками. Но во всех случаях лидером по взлёту ценника стали квартиры в новостройках экономкласса. Как результат, сегодня разница цен между «квадратом» бизнес-класса и скромной новостройкой практически незаметна.

Если говорить о ценах, которые фигурируют в базах продаж между частными лицами, то эту стоимость квартир определяют аппетиты продавца — сколько хочет получить на руки собственник недвижимости. А там уже как договорятся покупатель и продавец, такая и будет окончательная цена.

В то же время ждать неожиданного снижения очень высоких цен на рынке вторичной недвижимости Владивостока, совсем не стоит, уверены участники рынка. По мнению Сергея Косикова, условная «средняя цена» может снизиться даже из-за смены изменения предложения на рынке. Например, в продажу вышли несколько квартир большой площади, а несколько небольших были проданы. В больших квартирах цена за квадрат меньше, вот и средний показатель по району снизится.

«Мы не видели зимнего спада продаж. То, что сейчас происходит на вторичном рынке, – это ситуация, когда цены достигли некоторой высокой психологической отметки, выше которой расти пока нет возможности. За год цены поднялись слишком быстро, и наступила некая стабилизация. Поэтому спрос и предложение примерно уравнялись. Такая ситуация продлится достаточно долго.

За прошлый год и вторичный рынок, и первичный «соревновались» между собой за покупателя. Несколько раз за год основной акцент спроса перетекал с одного рынка на другой. Но падения цен точно не происходит. При этом есть сегменты на вторичном рынке, цены на которые за прошлый год не выросли совсем. Это квартиры в центре города. Просто в этом сегменте основной рост произошёл чуть раньше – в 2019 году», - считает Косиков.

По оценкам эксперта, в 2020 году цены в новостройках в разных сегментах выросли от 25% до 35%, в зависимости от степени готовности и класса жилья. На вторичке средний рост составил примерно 27%. В новостройках сильнее всего подорожали квартиры самого недорого класса – стандарт, что было ожидаемо. Все программы господдержки ипотеки ориентированы, прежде всего, на поддержание спроса на новостройки, а рынок готового жилья уже подтягивал свои цены вслед за первичным сегментом. Далее даже если квартиры и будут дорожать, то практически на уровне инфляции.

Руководитель отдела продаж компании «Аском» Татьяна Землякова полагает, что снижение цен на вторичном рынке жилья в столице ДФО во многом касается конкретных объектов и их хозяев. Снижают цену те, кому надо продать квартиру срочно: люди планируют уехать из Приморья и, что называется, сгрузить вещи по теплу. В целом, по мнению эксперта, основной тренд — увеличение стоимости квадратного метра, а не его удешевление. К маю рынок и вовсе ожидает оживления продаж. Как минимум до 1 июля спрос продолжит подогревать и «Дальневосточная ипотека».

Более долгосрочные прогнозы участники рынка пока давать не решаются. Тем более ключевая ставка ЦБ в случае дальнейшего повышения заставит задуматься весь ипотечный рынок, который пока и выступает драйвером роста цен на недвижимость.

Яна Мальцева


Первичный рынок недвижимости Владивостока (по данным сайта объявлений FarPost.ru) — newsvl.ru Вторичный рынок недвижимости Владивостока (по данным сайта объявлений FarPost.ru) — newsvl.ru
Первичный рынок недвижимости Владивостока (по данным сайта объявлений FarPost.ru) — newsvl.ru Вторичный рынок недвижимости Владивостока (по данным сайта объявлений FarPost.ru) — newsvl.ru

Загружаем комментарии...

Полная версия сайта