Программа по развитию арендного жилья с государственной поддержкой будет меняться – категории получателей предлагают расширить, а саму программу продлят. Но кроме этого сейчас изучают вопрос расширения самой концепции. С учётом нераспроданности построенного жилья его целесообразно было бы как раз сдавать по льготной ставке. Для этого нужна государственная поддержка, наподобие той, что прежде оказывали льготным ипотекам.
Механизм арендного жилья по сути стал «наследником» советских традиций выделения жилых квадратных метров работникам предприятий, льготникам, «стахановцам» и другим категориям населения. Только теперь это работает немного иначе. Работники определённых отраслей могут арендовать государственную квартиру по льготной ставке и через некоторое время её выкупить. Но частные застройщики пока не очень торопятся в этом участвовать – слишком дорого. Как стимулировать арендное жильё и что ждёт эту программу, обсудили на ВЭФ.
Как было раньше
«Готовясь к этой сессии, мы с ребятами проводили аналитику, как работала в Советском Союзе экономика, жилищная политика, как сейчас это выстроено, – говорит заместитель Министра Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики Виталий Алтабаев. – В разрезе Дальнего Востока, при освоении какой-то территории, либо создании нового промышленного объекта, – это был «балок» (это переоборудованный под стационарное жильё вагончик, такие постройки часто использовали на больших стройках, например, при сооружении БАМа – прим. ред.), либо общежитие, либо «посемейка», какая-то дальневосточная коммуналка. И потом второй этап – это уже собственность и жильё. Тогда это всё обеспечивалось государством, государство предоставляло и временное жильё, и потом, за выслугу лет, за какие-то профессиональные достижения, постоянное. Сейчас у нас рыночная экономика. И, конечно, это всё невозможно. У нас конкурентная среда для предложения. Государство уже не управляет всей цепочкой производственной, от добычи руды до выпуска какой-то конечной продукции. Но, тем не менее, жилищная политика – это один из важнейших факторов развития общества, поэтому государство ему всегда уделяет большое внимание. И у нас в стране всегда было достаточно внимания к покупке жилья, ипотека, стимулирование работодателей на покупку жилья. Но на Дальнем Востоке оставался вот этот первый этап незакрытый. То есть общежитие, малосемейка или какое-то жильё, которое служит стартом. Даже не когда кто-то захотел родить ребенка, а когда молодёжь хочет отсоединиться от родителей и вкусить вот эту самостоятельность».
Во Владивостоке популярность обрели «гостинки» – легендарные 18 квадратов, которые задумывались как временное жильё, а в итоге стали золотым активом. Кажется, их ждёт «новая волна».
В 2022 по инициативе «ДОМ.РФ» была создана программа «арендного жилья». Развивается она, по мнению Минвостока, вполне неплохо. Арендный пул на Дальнем Востоке уже 12 тысяч квартир. По словам Алтабаева, министерство планирует выступать с инициативой о продлении этой программы, расширении категорий получателей и с другими «донастройками». Программа нуждается также в синхронизации с рынком строительства жилья. В частности, арендное жильё будет в пока ещё больше мифическом, чем реальном городе Спутнике.
Что имеем сейчас
Модератор сессии депутат Татьяна Буцкая, известная своими странными инициативами, вроде налога на бездетность, предложила министерству разработать «дорожную карту семьи», чтобы люди продумывали свою дальнейшую жизнь не «у черты выселения» из арендного жилья, а при вступлении в программу. Алтабаев предложение оценил и обещал обдумать и просчитать.
Денис Филиппов, заместитель генерального директора ПАО «ДОМ.РФ», сказал, что накануне был в Хабаровске – там вручали ключи от арендной квартиры «пятитысячной» семье. И на фоне успеха этого рынка в институте задумываются о трансформации жилищного рынка в принципе, так, чтобы квартиры сдавались сразу с отделкой, чтобы человек сразу мог въехать в неё.
Во Владивостоке арендного жилья пока не очень много – дом на Тополёвой, 30, бывшее общежитие на Спиридонова, 11, а также корпус жилого комплекса «Исторический» на Пржевальского. И стоят они не 5 тысяч рублей, а 50% средней рыночной цены. В процессе подготовки или уже в строительстве ещё несколько проектов. По данным КРЖС, например, в «Историческом» однокомнатные сдают за 15 тысяч рублей в месяц, двухкомнатные – за 19 тысяч рублей. Коммунальные платежи тоже на нанимателе. На Тополёвой цены от 12 до 23,5 тысяч рублей в месяц. Спустя два месяца проживания человек получает право выкупа арендного жилья, в том числе с возможностью использования льготного ипотечного займа АО «КРЖС» или ипотечных займов любых банков.
Варианты развития
Также «ДОМ.РФ» предлагает на федеральном уровне выделять займы на покупку арендных квартир, самостоятельно закупать жилые помещения у застройщиков на льготных условиях. Этим предложениям предстоит ещё большая дискуссия, в том числе с Минфином. Регионам уже дано право самостоятельно определять, какие категории населения имеют право на льготное жильё, но есть ещё федеральные категории – молодые специалисты, ветераны боевых действий, работники оборонно-промышленного комплекса и специалисты дефицитных профессий. Этот список предполагается расширить.
Застройщиков тоже хотели бы простимулировать заниматься таким жильём самостоятельно – Антон Глушков, президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) напомнил, что любимая многими историческая застройка российских городов состоит в немалой части из «доходных домов купца такого-то», и раньше никто не видел в этом ничего зазорного. Но в условиях нынешних дорогих денег и проектного финансирования окупаемость проекта составит лет 17, на что никто не соглашается – ни банки, ни девелоперы.
«У нас же все многоквартирные жилые дома, по крайней мере, 98% строятся с участием проектного финансирования, – говорит Глушков. – И все квартиры, которые даже не проданы, находятся в залоге у банка и распорядиться просто так ими не получается, это не прибыль компании, это не оборотные средства компании. Поэтому любой ценой мы сейчас активно обсуждаем программу [по стимулированию строительства арендного жилья], чтобы квартиры, которые не распроданы, могли оказаться в арендном рынке косвенно».
Управляющий директор «ДОМ.РФ» по Дальнему Востоку Александр Левинталь отметил, что во многих развитых странах 60-70% жилой недвижимости приходится как раз на арендное жильё. И этот инструмент позволит сделать шаг к мобильности и развитию экономики. «Сейчас металлургический завод строится в Приморье. Через год-два потребуются специалисты по запуску этого завода. Их в Приморье нет. Надо привлечь на 2-3 года для запуска завода специалистов из Челябинска. Зачем ему тут «Дальневосточную» ипотеку брать? Он приедет от работы, так вот ему нужна такая качественная квартира, куда он приедет, откроет ключом и будет работать здесь. Поможет запустить завод. Пускай да, он уедет потом, может быть, но он поможет, воспитает и других, передаст свой опыт, квалификацию».
Левинталь напомнил, что в своё время правительство очень много внимания и финансов уделило льготным ипотекам – они действительно сработали в моменте, люди покупали квартиры, а строительная отрасль держалась на плаву. А потом льготные программы фактически обрушили рынок. Теперь в государственной поддержке нуждается рынок аренды.
«Мы недавно проводили исследование. В стране 37% людей не могут взять ипотеку, а на Дальнем Востоке, во Владивостоке до 40% ипотеку взять не могут, даже с нулевой ставкой. Понимаете? Поэтому они будут жить в арендном жилье. Ничего в этом плохого нет. Весь мир так живет. Не надо бояться, что у человека не будет постоянного жилья на всю жизнь. Но аренда как раз в разных формах, она действительно решает очень многие задачи», – подытожил Александр Левинталь.
