Новости Владивосток

Пока «Золотой петушок» не клюнет: почему во Владивостоке сносят киоски и кафе, которые их хозяева считают легальными

В последнее время администрация Владивостока особенно активно искореняет со своей земли киоски, ларьки, кафе и закусочные, которые предприниматели возвели якобы самовольно. Законные это постройки или нет – тут мнения бизнеса и власти зачастую расходятся. Стоп-сигналом не является даже регистрация капитального объекта в Росреестре. Иски по этим вопросам сегодня заполонили приморские суды. Какие аргументы берёт в расчёт Фемида, когда встаёт то на одну, то на другую сторону, и почему прошло время легализация строек, начатых ещё в начале 2000-х, разбирался VL.ru.

«Золотой петушок» – под снос

Лакмусовой бумажкой в споре бизнеса и власти стало решение о сносе мало кому мешавшего кафе «Золотой петушок» на Выселковой, 54. Двухэтажное здание, которое находится у дороги на повороте к «Китай-городу», признали самовольной постройкой и постановили убрать с обжитого места до конца сентября.

С 2005 года владельцы заведения пытались узаконить весь комплекс сооружений, возведённых на арендованной у города земле. Участок использовали по целевому назначению – здесь в том числе готовили шашлыки навынос. Городские власти не позволяли легализовать строения, но при этом договор на аренду земли ежегодно продлевали и от платежей не отказывались.

После смерти основного владельца бизнеса дело перешло к сыну, который продолжал пытаться в законном порядке получить право на возведённое семьёй кафе. После трёх лет новых судебных разбирательств в легализации строений опять было отказано, несмотря на то, что ещё в 2006 году инспекция госархстройнадзора департамента градостроительства Приморского края зарегистрировала данный объект.

По мнению суда, основная проблема заключается в том, что в первоначальном договоре аренды земли было указано: она выдаётся под размещение временного, а не постоянного павильона кафе-гриль. В разрешении на строительство нет чёткого указания площади построек и земельного участка. И экспертиза выяснила, что строение занимает не только арендованный участок, но и 22 кв. м от соседнего. Вывод – обязательный демонтаж.

Похожих прецедентов среди судебных дел между администрацией города и предпринимателями не мало. Так, например, в 2021 году Арбитражный суд Приморского края принял решение о том, что ООО «Чайка-сувенир» не имеет права ставить на учёт в Росреестре трёхэтажное здание на Бородинской. А компания ООО «Авангард-строй» – резидент свободного порта Владивосток, построивший двухэтажное административно-бытовое здание в районе Липовой, 7а, – напротив, выиграла в суде у администрации города. При этом права на легализацию строительства инвестобъекта резидент СПВ добивался два года.

Ещё одна громкая история относится к рынку с говорящим именем, расположенному в районе Баляева. Арбитражный суд Приморского края рассмотрел четыре иска от ООО «Помни» к мэрии. По мнению заявителей, договор аренды на земельный участок должен быть продлён, а мэрия и судьи считают, что он окончательно истёк три года назад. 20 июля начался демонтаж павильонов и киосков – на их месте появится поликлиника.

А вот снос вьетнамского рынка на Второй Речке, несмотря на решение уже Верховного суда, почему-то отложился. Павильоны и киоски исключили из схемы размещения НТО ещё в 2019 году, чтобы построить на этом месте транспортный узел с разворотным кольцом. Последний раз мэрия давала торговцам отсрочку до июня – но прилавки и ныне там.

Работаем строго по схеме

По информации мэрии, в 2020-2021 годах в городе снесли 276 нелегальных строений. Приблизительно половина из них – торговые объекты, в том числе ларьки и кафе. Часть временных сооружений предприниматели вывозили самостоятельно после соответствующих предписаний суда, другие демонтировали муниципальные службы.

В муниципальном учреждении «Содержание городских территорий», которое в том числе борется за чистоту торговых и гаражных рядов Владивостока, сообщили, что в 2020 году всего в городе было демонтировано 472 объекта, а за семь месяцев 2021 года убрали 408 «самоволов». Отметим, что в этих цифрах учитывается всё незаконное – гаражи, заборы, металлические столбы и прочее.

При этом лёгкие на подъём киоски зачастую возвращаются на прежнее место – предпринимателям бывает проще платить штрафы и ставить новые «будки», чем узаконивать старые. Однако в нынешнем году в мэрии активнее взялись за более основательные постройки – городские кафе и шиномонтажки. К примеру, горожане могли увидеть, что исчезли, казалось бы, капитальная закусочная на Окатовой, 20, «Шашлычный двор» в районе Тухачевского, 64 и «три в одном» – автомойка, кафе и шиномонтажная мастерская – на Черёмуховой, 11.

Для законной установки таких объектов разработана специальная схема размещения нестационарных торговых объектов (НТО) – её утвердили ещё в 2013 году и определили правило отбора претендентов на размещение в 2018-м. Если предприниматель хочет легализовать работу своего ларька, он обращается в управление экономики администрации Владивостока, там проводят специальные аукционы и выделяют бизнесу земельный участок под аренду. Если НТО расположен за пределами этой схемы, бизнесмен не имеет права ставить там свой киоск, независимо от того, зарегистрирован он как ИП или ООО. Соответственно, хотите поставить вне схемы или уже поставили – такая торговая точка незаконна и подлежит сносу.

Эксперты отмечают, что сегодня суды и администрация стараются пользоваться следующими постулатами: вне зависимости от того на какой срок выделяется земля в аренду, отправной точкой является целевое использование – возможно ли там временное или капитальное строительство. В случае с «Золотым петушком» предприниматель не учёл, что арендованная земля находится в зоне транспортного использования – там разрешения на капстроительство не выдадут. Территориальная и функциональная зоны не те.

Если договор временный (обычно от одного до трёх лет), то даже при целевом использовании он не даёт право капитального строительства. Город, например, может иметь планы по расширению дороги или строительству здесь жилого микрорайона. Кроме того, даже при наличии фундамента (признак капитального строения де-факто) де-юре ваше сооружение будет признано временным. 100% гарантия легализации – договор с городской администрацией с правом капстроительства, ППТ (проект планировки территории), проект сооружения, экспертиза на «капитальность» (свыше 1500 кв. м или свыше двух этажей), разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, регистрация в Росреестре.

Вообще нельзя, но иногда можно

Существуют и не слишком чистоплотные способы узаконить капитальное строение на арендованном участке. Так, в прошлом была распространена следующая схема: особо предприимчивые бизнесмены города получали временный договор на аренду земли, строили там капитальное сооружение, делали экспертизу уже по факту и бежали в суд регистрировать своё право и на недвижимость, и на землю. Закрыта ли эта «лавочка» сегодня? Подобные ситуации вызывают как минимум юридические сложности.

Генеральный директор ООО «Лукоморье» (юридические и риелторские услуги) Александр Беспалов поясняет, что пользование землёй всегда оговаривается в договоре аренды, где предусмотрены регламенты для земельных зон. Если в официальном документе отсутствует разрешение на капитальное строительстве, то такие объекты рано или поздно обяжут снести как самовольные – в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Одновременно юристы говорят, что «самоволы» нет-нет да и узаконят. Есть много примеров того, как суд, мягко скажем, был лоялен к владельцам сомнительных построек. Но о таких прецедентах ни бизнесмены, ни юристы, разумеется, говорить не хотят, чтобы не привлекать внимание.

С точки зрения управляющего партнёра, адвоката адвокатского бюро «Правовая конструкция» Виталия Береговского, если предприниматель всё же планирует строить здание на арендованной земле, то сначала он должен пройти процедуру изменения её целевого назначения – с временного строительства на капитальное. Зачастую у нас эта процедура не соблюдается самими бизнесменами. Отчасти потому, что изменение целевого назначения – настолько громоздкий процесс, что, столкнувшись с ним, вообще не захочется заниматься бизнесом.

Практика легализации капитальных строений на арендованной земле под временные объекты была в недавнем времени актуальна и, по словам адвоката адвокатской палаты Приморского края Юлии Науменко, широко использовалась. Однако сегодня действуют очень жёсткие требования: например, бизнесмен не может вести легальную деятельность в объекте незавершённого строительства. Как поясняет адвокат, суды чаще всего принимают решения о сносе самовольных построек в черте города, так как любой объект здесь является точечной застройкой. «Надо понимать, что в суде можно не только выиграть, но и проиграть, и тогда придётся нести всё бремя последствий и встречный иск о сносе и приведении в изначальное состояние», – считает Юлия Науменко.

Многие бизнесмены считают, что лучше сидеть тихо, не высовываться и не заявлять о своей самовольной постройке – пытаться её узаконить, по их мнению, просто невыгодно. Есть и те, кто попытался это сделать, но столкнулся с таким сопротивлением бюрократической машины, что предпочёл сдаться на полпути. С получением защитной документации, подкреплённой согласием градостроительного комитета, возникают сложности даже у резидентов СПВ. Какой смысл оформить все бумаги, например, после 2,5 года непрерывных судов, если по утверждённому бизнес-плану срок инвестирования в проект – 3 года? «Если разрешение на строительство просрочено или земля не отвечает целевому назначению, то решение о легализации таких строений – пусть жилого или бизнес-объекта – не может пройти в суде, а если пройдёт, то регистрирующий орган не должен его учитывать. Вплоть до того, если в проекте у вас заложена синяя стена, она должна быть синей, иначе дом по итогу не получит разрешающих документов на ввод, поэтому проект должен быть вовремя исправлен. И не стоит в таких решениях огульно обвинять власть, которая не даёт людям строить, нельзя поддаваться таким стереотипам. Есть закон – он работает вот так», – уверен кадастровый инженер Сергей Горшенин.

Особенности владивостокского моратория

21 мая на тот момент ещё и. о. главы Владивостока Константин Шестаков подписал постановление о введении моратория на снос торговых павильонов. Такое решение было призвано стать серьёзной мерой поддержки малого и среднего бизнеса. По факту мораторий касается тех предпринимателей, чьи объекты внесены в схему размещения нестационарных торговых объектов (НТО). Это общее правило. Раньше под удар попадали те, кто в «пределах» схемы брал землю в субаренду с намерением разместить торговый объект, что запрещают действующие правила. Так вот, такие НТО сносить до конца года не будут – за нарушение не исключат из схемы, а лишь уведомят.

Другой вопрос – те, кто установил свои контейнеры-киоски-прилавки самовольно, где захотелось, да ещё подключил их к электроэнергии. Таких деятелей выявят и снесут. Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае Марина Шемилина считает, что в сложную ситуацию попали те предприниматели, которые получили земельные участки для размещения некапитальных строений (те же нестационарные торговые объекты) до 2015 года и по каким-либо причинам не были включены в схему размещения. Где-то уполномоченный орган не досмотрел, где-то предприниматели вовремя не обратились и продолжали работать, не привлекая внимание, но часть объектов по различным причинам в схему НТО всё же не была включена.

Кроме этого, не включены в схему размещения нестационарных торговых объектов Владивостокского ГО – а значит, потенциально могут быть признаны незаконными и снесены, – объекты предпринимателей, осуществляющих деятельность в сфере бытовых услуг. Это «нестационарные» шиномонтажки, автостоянки, киоски по изготовлению ключей, ремонту обуви и так далее. По мнению УФАС по Приморскому краю и прокуратуры края, они не могут быть включены в схему НТО в связи с тем, что в них не осуществляется торговая деятельность.

Таким образом, сейчас во Владивостоке большое количество действующих нестационарных объектов, которые не включены в схему. Сроки договоров аренды на землю у многих из них истекли. Правда, по заверению Константина Шестакова, на такие объекты также распространяется мораторий о сносе. Главное, чтобы объект изначально был установлен на законных условиях и у арендатора не было долгов по арендной плате. Однако важно помнить, что при имеющихся плюсах мораторий – явление временное. И, напомним, закончится он уже в конце 2021 года.

Яна Мальцева.


Полная версия сайта