Новости Владивосток

«Предпосылок для снижения нет»: застройщики и риелторы обсудили ценообразование недвижимости во Владивостоке (ФОТО)

Перспектив ценового спада на рынке недвижимости Владивостока нет. По мнению экспертов – риелторов, застройщиков и банковских специалистов – пик роста цен уже прошёл и теперь стабилизируется в новых реалиях. На конференции в рамках Приморского строительного форума участники отрасли оценили свои проекты в разных сегментах рынка, ценовых категориях и прочих параметрах, а также дали прогноз дальнейшего развития ситуации.

В разрезе двух последних лет цены на недвижимость во Владивостоке выросли как никогда раньше. По словам Сергея Косикова, директора «Городского риэлторского центра», такого роста не было даже в 2007 году, когда перед самым кризисом случился сумасшедший подъём цен и ажиотажный спрос. Тем не менее с 2019 по конец 2020 года во Владивостоке на 53% подорожал первичный рынок и на 32% – вторичный. Это тоже, кстати, первый случай, когда квартиры «с рук» догоняли предложения от застройщиков.

«Почему выросли цены? Вроде бы всё очевидно – дальневосточная ипотека, господдержка, дефицит на рынке, небольшое количество проектов. Это всё сыграло на руку росту цен, прежде всего, на первичном рынке. По вторичке тоже понятно: были периоды, когда аудитория с новостроек перетекала на вторичный рынок, плюс психологическая составляющая, когда собственники квартир на вторичном рынке, видя, как быстро там растут цены, поднимали их и у себя. В результате к концу прошлого года мы фактически вышли на ценовое плато, когда рост почти сравнялся с предложением. И мы видим, что в первом квартале этого года цены практически не растут или растут очень небольшими темпами», – констатирует Сергей Косиков.

При этом рост цен делился и по сегментам. Квартиры, которые находятся в уровне «стандарт» (бывший экономкласс), подорожали сильнее всего – это основная часть покупателей, с ипотекой с господдержкой и дальневосточной ипотекой. Также очень сильно подорожал бизнес-класс – здесь очень долго не было новых проектов, а при этом аудитория есть. Это люди с деньгами, которые меньше остальных пострадали от пандемии и менее всего подвержены колебаниям рынка. Меньше всего подорожал комфорт-класс – где-то к середине прошлого года рост цен был таким, что на комфорт-класс уже не хватало шести миллионов рублей господдержки. И те, кто мог бы купить такую недвижимость годом ранее, ушли в класс «стандарт». А верхняя ценовая граница класса «комфорт» уже почти равняется с «бизнесом». В этом случае покупатели предпочитали немного переплатить. 

Ещё один показатель покупательской способности – это сколько зарплат нужно для того, чтобы купить один квадратный метр жилья. Если в 2019 году этот показатель был примерно 1,3, то в 2021 году этот показатель уже был 2,2. Средняя зарплата по Владивостоку, как считают аналитики, где-то 50-60 тысяч. Она за это время не выросла, но при этом на 63% уменьшилась покупательская способность. Если раньше человеку нужно было копить на первоначальный взнос около двух лет, то сейчас для покупки студии в новостройке период составляет 3,5 года.

Но, несмотря на это, нет никакого снижения динамики роста и количества сделок. Скорее наоборот. В 2019 году было заключено 3,7 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), а в 2020 году было уже 5,5 тысячи.

«Несмотря на то, что цены растут, люди продолжают покупать квартиры, как это ни удивительно, – говорит Косиков. – Всё это происходит на фоне дефицита жилья. Уже который год нам обещают, что вот начнут строиться, появится много красивых проектов. Мы сейчас уже пришли к той ситуации, когда рынок не просто готов, а уже реально в этом году на рынок выйдет много новых проектов. Если до этого в год строилось порядка 200 тысяч квадратных метров жилья, именно площадей квартир, то в течение следующих пяти лет мы ожидаем как минимум двукратный рост».

Причиной тому – новые районы для освоения. Во Владивостоке есть три точки комплексного развития, где работают сразу по четыре или больше застройщиков. Это Патрокл, Снеговая Падь и район Зелёного Угла. Точечные проекты, несмотря на негативное к ним отношение, тоже, кстати, продаются хорошо.

Кроме этих участков, есть ещё Большой Владивосток. Когда об этом говорят чиновники, то в их понимании это присоединение других муниципальных образований, вплоть до Находки. В строительной отрасли под этим термином понимается сам Владивосток с ближайшим пригородом – Вольно-Надеждинским, Артёмом, Угловым и Трудовым.

Первый комплекс в Надеждинском районе, несмотря на пессимистичные ожидания, был прекрасно раскуплен. Когда вставал вопрос, купить гостинку в городе или полноценную квартиру в новом жилом районе, выбирали последнее. За ним потянулись и другие проекты – сейчас вся часть от низководного моста до самого Вольно-Надеждинского активно застраивается малоэтажным и среднеэтажным жильём.

«Пять-шесть лет назад для большинства покупателей всё, что за районом Зари, считалось моветоном и не рассматривалось в качестве жилья, – вспоминает Сергей Косиков. – Потом появился ЖК «Академический» – темпы реализации его превысили самые смелые ожидания. Сейчас от Зари до Океанской есть несколько крупных проектов, которые успешно реализуются. Готовится достаточно большое количество проектов для районов комплексной застройки – Весенняя, Садгород, Артём. Людей уже не пугает перспектива 20-30 минут ехать до города. Главное, что всегда останавливало людей, – отсутствие инфраструктуры. Но в случае комплексной застройки есть шансы, что они будут оборудованы новыми точками притяжения».

Предпосылок для того, чтобы цены на рынке упали, нет. Даже при самом пессимистическом прогнозе максимум, на что можно рассчитывать, – это демпинг отдельных компаний, не более того. Были локальные истории в 1998, 2008 и 2015 годах, но после кратковременного спада стоимость недвижимости снова начинала расти, догонять и перегонять. В ближайшие два года, по мнению аналитиков, будет ценовое спокойствие, рост цен на уровень инфляции. Спрос будет достаточно стабилен. Но с учётом того, что на рынке начнут новые проекты в большом количестве, для застройщиков приближается время жёсткой конкуренции. Будут меняться качество самих проектов, способы продажи. Например, в дело войдёт продажа по трейд-ин. На сегодняшний день около 20% покупателей – это те, которые имеют своё жильё, но готовы обменять его на новостройку. Им либо есть где жить, либо они готовы некоторое время квартиру снимать. Будет также расти доля агентских продаж. Есть уже объекты, где их доля доходит до 90%. На первый план выйдет качество и привлекательность проекта для потребителей – это благоустройство, качество стройки и материалов, инфраструктуры, планировки, придомовое пространство.

Аналитики «Сбербанка» тоже не видят предпосылок ни к снижению стоимости, ни к снижению спроса. Марина Королёва, начальник отделения по работе с партнёрами приморского отделения «Сбербанка», говорит, что в прошлом году доля сделок на первичном рынке росла. По первичному жилью в прошлом году в месяц заключалось 467 сделок, в первом квартале 2021 года – уже порядка 500 сделок. В 2020 году количество ипотек увеличилось на 78%.

Благодаря росту числа новых проектов на первичном рынке сейчас клиенты выбирают квартиру в среднем на неделю дольше, чем год назад. Доля ипотечных сделок в общем количестве по статистике Росреестра – 70-80%. При этом первичный и вторичный рынок почти сравнялись друг с другом, а доля перепродаж с имеющейся ипотекой составляет не более 3%. Люди предпочитают гасить ипотеку, а потом брать новую. Средний срок погашения кредита в 2020 году составил семь лет. Годом ранее был 8,5 года. По прогнозам банковского сектора, рост цен будет напрямую зависеть от спроса. Пока снижения числа заявок нет, значит, и снижения цен ожидать не приходится.

Впервые на приморском форуме выступил представитель федерального застройщика. Сейчас «Девелопмент-Юг» будет реализовывать проекты на Патрокле, уже получено разрешение на строительство. Игорь Казанцев, коммерческий директор компании, говорит, что 2020 год в целом был удачным для застройщиков – росли продажи и прибыли.

«У нас есть чёткая стратегия регионального развития. 30 марта мы получили разрешение на строительство первого объекта, в этом году планируем ещё два запустить. В следующем году начнём реализовать самый крупный проект в Надеждинском районе. По нашему мнению, у Владивостока большой потенциал. Это город, в котором рынок жилья будет развиваться. Сейчас говорят, что интереснее инвестировать в Москву, в Питер… Но это сейчас. А через год опять будет интересен Владивосток», – считает девелопер.

Местные компании, кстати, начали менять риторику. Если раньше застройщики строили просто «метры», то сейчас всё чаще и всё больше в их разговорах о застройке проскальзывают слова о благоустройстве, городской среде, инфраструктуре и дворах без машин.

Особенно чётко это видно на примере ГК «Эскадра», с которой в последние годы было связано немало скандалов. Например, ЖК Panorama запретили строить, когда выяснилось, что работы ведутся в охранной зоне культурных объектов. А строительство ЖК Legenda велось до вмешательства прокуратуры, несмотря на многочисленные протесты местных жителей.

В ходе обсуждений Сергей Косиков спросил директора компании Бориса Позднякова, как он относится к «потребительскому терроризму» – когда где бы ни появлялась стройка, люди выступают против, потому что они привыкли считать эту землю «своей».

«Прошло то время, когда застройщик мог считать, что вот я тут строю, а все вокруг должны вокруг этого крутиться, – ответил Борис Поздняков. – Город – это достаточно широкий баланс интересов разных людей. Это нужно учитывать. Единственный способ успешного движения – это находить баланс между всеми субъектами. Не лезь туда, где ты не готов убедить людей в том, что это улучшит их жизнь, даже если в моменте придётся немного потерпеть. Если не получается, значит, там просто не должно быть дома, подбирай себе другой участок. Это моя позиция. У нас достаточно земли. Тут есть интересы людей, которые посвятили свою жизнь сохранению истории и культуры. Не всё удалось спасти. Но мы всё же стали интересны как первый европейский город для Азии. Я не считаю, что нужно каким-то образом с кем-то бороться. Надо просто создать условия. И со стороны власти все эти условия созданы. Нужно встречаться и со всеми разговаривать».

Сейчас компания намеревается реализовать несколько проектов комплексной застройки в городе и за его пределами, развивая формат Smart и перенося его на большие площади и занимаясь благоустройством среды.

По прогнозам застройщика, в ближайшие 3-5 лет изменений в законодательстве последовать не должно. Может, потом введут налоги или уберут местные преференции. Через три года ажиотажный спрос начнёт спадать, через пять лет рынок стабилизируется. Маржинальность с 30% станет 15-20% и «превратится в нормальный организованный бизнес». Падать стоимость не будет.

Евгений Хохольков, представляющий застройщика бизнес-класса «Ареал-Девелопмент», считает, что во Владивостоке нужно убирать пятна частного сектора в центре города и застраивать склоны сопок. Земля в городе есть, просто ей неверно пользуются. В отличие от других регионов во Владивостоке почти нет ветхого и аварийного жилья, но есть дома, построенные в 60-80 годы прошлого века, которые уже морально устарели. Из них-то в ближайшие годы и начнут переезжать.

«Очень много земли, которая используется не так, как достоин этого город, – говорит Хохольков. – Много частного сектора, который занимает значительную площадь. Есть промышленные объекты в центре города. Владивосток от этого теряет привлекательность и не дотягивает до статуса столицы. Есть склоны сопок, есть локации, где строить можно – современные технологии это позволяют. Многие ругают ДОМ.РФ за земельные аукционы, мол, деньги уходят непонятно куда. Но уже хорошо, что эти аукционы есть. Чем больше будет таких аукционов, тем лучше».

Компания намеревается и дальше реализовать проекты класса «бизнес» и «комфорт+», локализуясь в основном в центре города.

А вот компания «Восточный ЛУЧ», напротив, предпочитает застраивать районы, в том числе те, которые несколько лет назад считались бесперспективными. Это единственная компания, которая «вытянула» программу «Жильё для российской семьи» с 35 тысячами рублей за квадратный метр. «Восточный ЛУЧ» первым вышел в район Зелёного Угла, поучаствовал в застройке многострадального Комплекса «Д» в Снеговой Пади. Сейчас они продолжают строить в этих районах и планируют выходить за пределы города с новыми очень крупными проектами.

«Нам должны были компенсировать 48 млн рублей за то, что мы сделали сети за свои деньги, – нам их до сих пор не компенсировали, – говорит директор компании Владислав Дарьинский. – Да мы и не ждали. На Зелёном Углу были теплицы и поле, там никто ничего не строил. Этот проект был изначально обречён на крах, в него вообще никто не верил. Но мы построили и продолжаем строить».

По мнению руководителя компании, они могут держать цену квадратного метра на относительно низком уровне за счёт как раз больших объёмов и простых технологий. Например, упомянутое ранее строительство на сопках делает проект дороже за счёт изысканий и посадки на рельеф, что, в свою очередь, отражается на стоимости метра.

Что касается парковок в новых районах, то они стали появляться, хотя в большинстве своём и за деньги. По мнению застройщиков – это не тот бизнес, чтобы на нём во Владивостоке наживаться. Задача – как можно быстрее её продать, хотя бы по себестоимости. Но и она высока. Поэтому тот же «Восточный ЛУЧ» реализует открытые паркинги, себестоимость которых составляет примерно 400 тысяч рублей.


Конференция по перспективам застройки Владивостока — newsvl.ru На строительном форуме обсудили цены на недвижимость — newsvl.ru Руководитель "Городского риэлторского центра" Сергей Косиков — newsvl.ru Сергей Косиков и Марина Королёва, представляющая Сбербанк — newsvl.ru Конференция собрала более сотни слушателей — newsvl.ru Игорь Казанцев, коммерческий директор компании "Девелопмент-Юг" — newsvl.ru Борис Поздняков рассказал о дальнейших планах ГК "Эскадра" — newsvl.ru Евгений Хохольков, директор компании "Ареал-Девелопмент" — newsvl.ru Участники конференции пришли к выводу, что предпосылок для снижения стоимости жилья нет — newsvl.ru Владислав Дарьинский, директор компании "Восточный Луч" — newsvl.ru Выступили застройщики, представляющие все сегменты рынка — newsvl.ru
Конференция по перспективам застройки Владивостока — newsvl.ru На строительном форуме обсудили цены на недвижимость — newsvl.ru Руководитель "Городского риэлторского центра" Сергей Косиков — newsvl.ru Сергей Косиков и Марина Королёва, представляющая Сбербанк — newsvl.ru Конференция собрала более сотни слушателей — newsvl.ru Игорь Казанцев, коммерческий директор компании "Девелопмент-Юг" — newsvl.ru Борис Поздняков рассказал о дальнейших планах ГК "Эскадра" — newsvl.ru Евгений Хохольков, директор компании "Ареал-Девелопмент" — newsvl.ru Участники конференции пришли к выводу, что предпосылок для снижения стоимости жилья нет — newsvl.ru Владислав Дарьинский, директор компании "Восточный Луч" — newsvl.ru Выступили застройщики, представляющие все сегменты рынка — newsvl.ru
Полная версия сайта