Новости Владивосток

Во Владивостоке растёт спрос на квартиры с готовой отделкой — ремонт включают в сумму ипотеки и сразу сдают жильё в аренду

Из-за льготных программ ипотечного кредитования в столице Приморья увеличивается спрос не просто на жильё в новостройках, а ещё и на квартиры под ключ - с ремонтом и сантехникой. В свою очередь местные застройщики, следуя за спросом, повышают долю таких площадей в своих проектах. Почему приморцы всё чаще засматриваются на квартиры с оштукатуренными стенами, натяжными потолками и даже установленной кухней - VL.ru поинтересовался у застройщиков и риелторов.

Российские застройщики, несмотря на упорные слухи об отмене льготных ипотечных программ, собираются увеличивать темпы строительства. Центр конъюнктурных исследований Высшей школы экономики подсчитал, что по итогам I квартала 2021 года строительные организации впервые вышли на темп деловой активности, регистрируемый в аналогичном периоде 2020 года (до начала пандемии).

Во Владивостоке, по данным мониторинга социально-экономического развития города за январь-март 2021 года, в I квартале темпы строительства и ввода жилья в эксплуатацию превысили показатели аналогичных периодов и 2020-го, и докризисного 2019-го. Всего за три месяца было сдано более 135 тысяч квадратных метров жилья, что в 4 раза больше января-марта 2020 года. Из них на частное домостроение пришлось всего 5,7 тысячи «квадратов» — почти в два раза меньше, чем годом ранее. Остальное — многоквартирные дома, а всего введено в эксплуатацию 2037 квартир (в 3,9 раза больше показателя 2020-го).

Вместе с увеличением темпов застройки очевидна и другая тенденция: на рынке нового жилья появляется всё больше предложений квартир с готовым ремонтом. С одной стороны, до Приморья наконец-то добралась общероссийская тенденция строить жильё под ключ. С другой — этот процесс ускорила льготная ипотека, так как стоимость отделки от застройщика также включается в сумму дешёвого кредита.

По данным аналитики сайта объявлений FarPost.ru, за последнее время интерес покупателей к квартирам под ключ вырос. Восходящий тренд фиксируется как по количеству объявлений по новостройкам с ремонтом, так и по просмотрам этих объявлений.

Вслед за Екатеринбургом и Питером

Судя по статистике девелоперов и банков, около 90% новостроек приморцы сейчас приобретают с помощью ипотеки. По словам экспертов, возможность включить в «тело» льготного кредита ещё и ремонт от застройщика качнула чашу весов в сторону новостроек с отделкой.

По мнению начальника отдела продаж компании «Новый дом» Мирона Ермоленко, эволюция первичного рынка в сторону продажи квартир под ключ во Владивостоке и в Приморье в целом идёт с большим опозданием от Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. А с 2016 года крупнейший застройщик ПИК начал вводить так называемый пик-стандарт. В соответствии с ним новосёлы въезжают в квартиру с готовым ремонтом. Кстати, скоро этот федеральный девелопер планирует зайти и на рынок Приморья.

Директор по продажам ГК «ЭДЕЛЬВЕЙС» Дмитрий Радионов говорит, что тенденция отделки под ключ в Приморье появилась два-три года назад для домов экономсегмента. Но, по его мнению, такие квартиры вряд ли приживутся в комплексах бизнес-класса.

«Мы с коллегами посещали возведённые дома в Санкт-Петербурге, где девелоперские компании предлагали покупателям квартиры с отделкой с очень продуманными, бескомпромиссными планировочными решениями, которые закрывают потребности будущих жильцов. В таких предложениях видим потенциал. Однако во Владивостоке многие покупатели хотят сформировать пространство своей будущей квартиры самостоятельно. Так же не стоит забывать, что если застройщик включает отделку в договор долевого участия, тем самым увеличивается срок сдачи объекта. В этом случае он также должен быть уверен, что подрядчики сделают свою работу качественно, поскольку на внутреннюю отделку также распространяется гарантия застройщика пять лет после сдачи дома», - поясняет собеседник VL.ru.

По наблюдениям директора Eskadra Management Евгения Павликова, за последние два года спрос на новостройки вырос существенно. В основном люди приобретают недвижимость в новых домах с целью инвестирования, и лишь малая часть — для улучшения жилищных условий. С учётом низкого процента на ипотечные кредиты новое жилье стало доступно большему количеству людей. В случае с инвестированием люди рассчитывают либо на быструю перепродажу, либо на сдачу квартиры в аренду, а с готовыми ремонтами это можно сделать практически сразу с момента сдачи дома. Тот малый процент, который берёт квартиру для себя в ипотеку, тоже хочет как можно скорее в неё переехать.

С его точки зрения, дальневосточная ипотека дала возможность людям инвестировать. После её отмены рынок квартир заметно вырастет в стоимости, и людям придётся вкладывать в недвижимость уже большие суммы.

По словам директора ГК «Метры» Владимира Закурко, ещё пять лет назад большинство застройщиков открещивались от сдачи квартир с типовым ремонтом: они не видели в этом большой выгоды, а напротив, замечали дополнительные сложности. Например, в случае покупки квартиры под ключ увеличивается количество претензий к застройщикам — вплоть до мелочей в отделке. Как только во всю мощь заработала «Дальневосточная ипотека», необходимость удивлять покупателей и завоевывать рынок у приморских застройщиков снизилась. Чаще всего квартиры стали уходить ещё на этапе фундамента. Тем не менее чистовой ремонт в новостройках востребован, покупатели могут его получить под 1% годовых (ставка льготной ипотеки), а то и меньше.

«Если говорить о бюджетном жилье, квартира в новострое с отделкой сейчас самый популярный запрос в нашей компании», - говорит Закурко.

Генеральный директор компании «Лукоморье» (юридические и риелторские услуги) Александр Беспалов считает, дали льготу по ипотеке и возможность не ждать ремонта - надо брать, раз есть возможность, гасить платежи, сразу сдавая в аренду имеющуюся теперь квартиру с отделкой. Однако надо понимать, что цена отделки в доле жилого квадрата весьма условная. Застройщик может заложить в цену квадратного метра 15-30 тысяч рублей, а продавать его дороже на 30-45 тысяч.

Эконом с отделкой, а бизнес без ремонта

Полная отделка, по словам застройщиков, предполагает установку в ванной комнате сантехфаянса, ванны или поддона, раковины с тумбой, полотенцесушителя, керамическую плитку на полу и стенах. В рамках дизайн-проекта в комнатах — виниловые обои или обои под покраску, во всех помещениях — белые натяжные потолки, на полу — ламинат или линолеум, в прихожих и санузлах на потолке встроенные светильники, в комнатах — люстры или софиты. Во всех случаях предусмотрены застеклённые лоджии, а также их штукатурка. У ряда застройщиков в квартиры проводится также кабель интернет-сети.

Отделка квартир под ключ, по словам Мирона Ермоленко, была заложена в условиях аукциона, которую компания выиграла под строительство ЖК «Изумрудный». В данном случае прямой интерес потенциальных покупателей жилой недвижимости в том, чтобы изначально заложить большую сумму в размер ипотеки, а не изыскивать деньги позже, параллельно выплачивая кредит.

«Сегодня люди не хотят проживать, по сути, на строительной площадке, когда мало кто из соседей соблюдает правила шумоизоляции. Если что-то не устроит - цвет обоев или фактура натяжного потолка, можно через 5-7 лет заменить. Нам по-прежнему удаётся держать цену, включая отделку, в 125 тысяч за квадратный метр. Для жилья комфорт-класса, как в ЖК «Весна», мы сохранили квартиры без отделки. В жилом комплексе «Антарес» будет 156 квартир без ремонта», - говорит Ермоленко.

«Решение предлагать жильцам наших домов квартиры под ключ мы приняли из целого ряда соображений. Как правило, на первом этапе семья собирает деньги на первый взнос. Оформив кредит и выкупив квартиру у строительной компании, новосёлы должны вновь изыскивать средства на ремонт, а потом на покупку мебели. Мы тем самым сокращаем первый этап, в сумму кредита будет изначально заложен ремонт квартиры. Сколько процентов квартир в жилом комплексе должно быть под ключ, а сколько в черновой отделке, сказать сложно. Чтобы не зависеть от подрядчиков, мы организовали компанию по отделке. В целом подобные услуги составляют 14 тысяч рублей за квадратный метр. Однозначно, при самостоятельном ремонте даже самыми дешёвыми материалами ремонт обойдётся дороже», - отмечает генеральный директор застройщика «Зима Южная» Алексей Бойко.

По словам Евгения Павликова, в ЖК Oasis застройщика Eskadra Management предполагают сделать два этажа с готовыми ремонтами, то есть около 10% от общего количества квартир. В будущих проектах компания планирует увеличить количество готовых ремонтов как минимум на 15%.

«Поскольку работаем в высоком ценовом сегменте, не видим особого смысла предлагать покупателям чистовую отделку и стараемся держать достаточно приемлемую цену - 135 тысяч рублей за «квадрат», - рассказывает директор по продажам ГК «Эдельвейс». - Другой вопрос, что в планах есть строительство жилых комплексов более демократического класса, там предполагаем делать так называемую предчистовую отделку - стяжку пола, штукатурку стен. Собственникам останется лишь наклеить обои, отделать кафелем ванную. Однако наши клиенты в редких случаях соглашаются получать квартиры с готовым ремонтом. Для примера, в ЖК по улице Шилкинская из 95 квартир на отделку согласились пять собственников».

Чистовая, white-box или голые стены

На сколько увеличивает стоимость квадратного метра наличие отделки? С точки зрения Евгения Павликова, в среднем чистовой ремонт составляет 30% от цены квартиры, но это слишком общая цифра, и она всегда индивидуальна. Например, если рассматривать одну и ту же квартиру на первом и последнем этаже, цена за «квадрат» будет отличаться. Однако, несмотря на возрастающий спрос на квартиры по ключ, черновая отделка у покупателей жилья пока наиболее популярна. Затем с небольшим отрывом идёт white-box (штукатурка стен, заливка полов, установка сантехники, устройство электроразводки, все декоративные покрытия выбирают сами жильцы). И лишь на последнем месте готовый ремонт.

Как говорит Мирон Ермоленко, основная стоимость квадратного метра - это не только отделочные материалы. В общей цене за «квадрат» они занимают 8000 рублей. Большая часть цены квадратного метра состоит из сопредельных затрат: сами строительно-монтажные работы, стоимость земли под зданием, затраты на расселение частных домов, проведения коммуникаций и прочее.

По его словам, отделку под ключ и меблировку в компании предложили ещё в 2017 году. Например, меблированная квартира с отделкой площадью 27 кв. м сверх своей стоимости прибавляет 400-500 тысяч рублей. Спрос на такие квартиры высокий.

«Мы сделали четыре экспериментальные квартиры, где в домах на выходе предложили не только ремонт под ключ, но и установку шкафов-купе, вплоть до вешалок к гардеробе, кухни, где уже есть ложки и вилки, а на потолке висят люстры, - рассказывает Алексей Бойко. - Такие квартиры были куплены в одночасье. Подобный подход - будущее застройщика и покупателя. Одно дело - ремонт собственной квартиры, другое - ремонт ста квартир вокруг».

Риелтор Александр Беспалов напоминает, что квартиры с отделкой хорошо продаются в столицах нашей страны уже более 10 лет: «Во Владивосток традиционно все новшества приходят с опозданием лет на пять. Спрос на жильё под ключ становится массовым и в течение нескольких лет в крае будет только усиливаться. Потом, надеемся, дорастём и до строительства хороших посёлков, как в Новой Москве по направлению на Ригу, а замки «новых русских» уйдут в прошлое».

Яна Мальцева


Загружаем комментарии...

Полная версия сайта