Новости Владивосток

Как эскроу-счета влияют на рынок недвижимости Приморья – в обзоре VL.ru

Приморье стало первым регионом Дальнего Востока, где был раскрыт счет эскроу в связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартиры дольщику. По данным Центробанка, именно по нашему краю в ДФО заключено больше всего кредитных договоров с застройщиками, использующими новую схему финансирования. Как это влияет на рынок недвижимости региона – в обзоре VL.ru.

Строят меньше и дороже

Российские власти ожидают, что к 2024 году в стране будет построено 120 млн кв. м жилой площади. Краевые власти так далеко не загадывают, по их оценкам, в Приморье к 2021 году возведут 770 тысяч кв. м.

По данным АО «ДОМ.РФ» на конец января 2020 года, в крае строится 84 дома, в которых должны появиться 17 534 квартиры общей площадью 876 тысяч кв. м. У ближайших соседей по Дальнему Востоку строят значительно меньше. В Хабаровском крае возводят 77 домов на 6876 квартир площадью 366 тысяч кв. м. В Амурской области строят 10 домов на 1149 квартир или 55 тысяч кв. м.

В 2018 году ввод жилья в Приморье вырос на 31% и составил 538 тысяч кв. м, из которых только 320 тысяч кв. м пришлось на многоквартирные дома.

С января по ноябрь 2019 года в крае ввели в эксплуатацию 485 тысяч кв. м: 241 тысяч кв. м в многоквартирных и 244 тысяч кв. м в индивидуальных жилых домах. Фактический объем ввода жилья в многоквартирных домах упал на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За то же время в Хабаровском крае ввели в эксплуатацию 233 тысяч кв. м, а в Амурской области — 120 тысяч кв. м, зато оба региона демонстрируют положительную динамику.

При этом средняя стоимость жилья растет в Приморье быстро и стабильно. К ноябрю 2019 года цена квадратного метра в новостройке достигла 90 050 рублей, за год прибавив 10%. И это при совокупном заработке семьи с двумя работающими в 86 572 рубля в месяц. Хабаровчане имеют больше шансов накопить на квартиру в новостройке: при средней цене 69 050 рублей за «квадрат» семья на двоих зарабатывает 95 056 рублей в месяц. Жители Амурской области могут купить квартиру в новом доме за 60 595 рублей за кв. м при доходе семьи в 87 724 рубля в месяц.

Что поменяет эскроу-схема

До 1 июля 2019 года застройщики привлекали деньги от дольщиков напрямую, что было неудобно для обеих сторон сделки. Строители зависели от спроса и рисковали не получить нужную сумму, а покупатели могли остаться ни с чем, если дом не будет достроен. Участники рынка недвижимости искали новый механизм финансирования жилищного строительства, и в 2017 году появилась идея использования эскроу-счетов.

Приобретение жилья с использованием эскроу-счета — это фактически новая версия договора долевого участия. Покупатель недвижимости «замораживает» средства и ожидает результата стройки, а застройщик возводит дом на заемные деньги от банка и забирает свои только после окончания строительства. Гарантом сохранности средств выступает банк, деньги на счете застрахованы (федеральный закон № 177-ФЗ).

На этапе обсуждения и введения новых правил участники рынка ожидали множество сложностей. Со временем, привыкая к этому алгоритму расчетов, и застройщики, и потребители нашли в нем свои плюсы. Покупатель сможет забрать деньги, если со строительной компанией что-то случится, и дом не достроят (федеральный закон № 214-ФЗ). Застройщик, который возводит востребованный объект, за счет заемных средств сможет достроить его, рассчитаться с контрагентами и закрыть проектное финансирование.

Главным минусом для потребителей может стать повышение стоимости жилья в новостройках, ведь расходы проектного финансирования будут закладывать в себестоимость квадратного метра. Ожидается, что менее существенной станет разница в стоимости квартир на начальном и конечном этапах строительства дома.

Для застройщиков главным минусом станут дополнительные расходы по кредиту, предоставленному в рамках проектного финансирования. Но специалисты банков поясняют, чем быстрее пополняются эскроу-счета за счет взносов покупателей, тем больше вероятность, что застройщик получит скидку на собственный кредит.

«Каждый банк может предложить ипотечный кредит в доме, который возводит застройщик с использованием счетов эскроу. Но покупателям квартир надо учесть, что взаимодействовать придется с двумя банками: тем, где будет оформлен ипотечный кредит, и где открыты эскроу-счета для строительной компании, — комментирует специалист риэлтерского агентства «Центр Новостроек». — Эскроу-счет здесь как виртуальная ячейка, куда направляется вся сумма кредита и первоначального взноса. Они равны стоимости недвижимости, которую приобретает дольщик. Состояние своего эскроу-счета в банке заемщик видит в личном кабинете на сайте банка. Наше агентство самостоятельно подает и получает одобрение по своим клиентам на ипотечные кредиты. Для клиентов это удобно – приехали к нам один раз и не нужно объезжать все банки. При этом все наши услуги для покупателей абсолютно бесплатны. Клиенты могут получить консультацию, выбрать и забронировать квартиру, сходить на экскурсию на строительную площадку, получить объективную оценку рисков данной стройки от менеджеров».

Кто уже с эскроу

Еще летом 2019 года под счета эскроу в Приморье возводили первые пять жилых комплексов, к концу 2019 года заключено 17 кредитных договоров между банками и застройщиками.

На данный момент в строительной отрасли наблюдается переходный период. Объекты, которые были заложены до введения новых правил, могут достраивать по старым схемам, привлекая денежные средства дольщиков. Новые объекты уже строят с использованием эскроу.

По данным Центробанка на начало года, в Приморье заключены 22 кредитных договора на 10,5 млрд рублей с застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. Это абсолютный рекорд среди регионов Дальневосточного федерального округа. Количество самих счетов эскроу, включая «раскрытые», превысило 270 штук на 660 млн рублей.

По статистике перехода на счета эскроу, в Приморье 22 застройщика возводят по новой схеме финансирования 35 домов общей площадью 399 тысяч квадратных метров.

«В нашем новом ЖК Elements размер собственных средств, вложенных в проект, составляет примерно 30% от общей стоимости проекта. Мы получили разрешение на строительство, открыли эскроу-счета в ПАО Сбербанке и начали продажи квартир в жилом комплексе, который однозначно станет частью современной истории Владивостока. С декларацией можно ознакомиться на сайте», – рассказал директор ООО СК «Система» Алишер Аббасов.

Куда двинутся цены

У потребителя еще есть выбор: приобрести жилье несколько дешевле, но с риском не дождаться окончания строительства, либо приобретать «квадраты» уже с использованием эскроу.

В любом случае в ближайшие полтора-два года 100% отрасли перейдет на новую систему, и застройщикам придется адаптироваться под новые реалии.

Компаниям, которые еще не решились на стройку под эскроу, юристы рекомендуют выйти на взаимодействие с банками и проработать экономику проекта.

Счета эскроу гарантируют надежность для покупателя, но за нее придется платить. Аналитики приводят разные цифры, но в самых оптимистичных прогнозах цена на квартиры в новостройках повысится на 7-12%. Плюс ожидается, что запуск программы «Дальневосточная ипотека» в декабре 2019 года дополнительно разгонит цены на первичном рынке жилья, так как льготные кредиты под 2% годовых выдаются только на покупку квартиры у застройщика или строительство собственного дома.

Как полагает Алишер Аббасов, рынок сбалансирует цены: они увеличатся, но не станут космическими. У людей есть предел потребительских возможностей, и застройщики это хорошо понимают.

По словам специалиста риэлтерского агентства «Центр Новостроек», новости о грядущем неминуемом росте цен при переходе застройщиков на эскроу-счета в конце 2018-го и начале 2019 года подтолкнули приморцев на сделки с недвижимостью. Те, кто давно откладывал покупку жилья, старались быстрее решить квартирный вопрос. Летом ипотечный ажиотаж сбил спрос на покупку недвижимости, но осенью интерес на рынке стал оживать. Разница с прошлым периодом по-прежнему велика, но сезонный всплеск виден.

Специалисты риэлтерского агентства «Центр Новостроек» считают, что дополнительно рынок оживят акции и бонусы: скидки на парковочное место, косметический ремонт в подарок и прочие. Хотя уже сейчас первичный рынок не испытывает дефицита спроса. После запуска льготной «Дальневосточной ипотеки», напротив, возник недостаток подходящих новостроек, что спровоцировало рост цен.

*Информация от компаний ИСК «Система» и «Центр Новостроек» предоставлена на коммерческой основе.

___________________________________

ИСК «Система» – резидент свободного порта Владивосток. Компания зарекомендовала себя на рынке строительства Приморья. Почти все квартиры в доме бизнес-класса «Высота» распроданы еще осенью, хотя полностью сдать объект застройщик планирует весной 2020 года.

Видя стабильный спрос на дома бизнес-класса в столице Дальневосточного федерального округа, компания приступила к следующему проекту, теперь уже используя эскроу. Им стал жилой комплекс Elements на 85 квартир, который появится на улице Ольховой, напротив Приморской сцены Мариинского театра. Это клубный дом бизнес-класса с оригинальной архитектурной концепцией, панорамные окна в каждой квартире будут выходить на две стороны света.


Загружаем комментарии...

Полная версия сайта