Новости Владивосток

К 2024 году в Приморье должно сдаваться в три раза больше жилья, Владивосток ждет реновация по примеру Москвы: состояние рынка недвижимости обсудили на выставке «Город»

Национальный проект «Жилье и комфортная городская среда» предполагает развитие сферы жилищного строительства ударными темпами. К 2024 году в Приморье должно сдаваться не менее 1,2 млн квадратных метров при сегодняшнем показателе в 400-500 тысяч. При этом отток населения из края, в частности и с Дальнего Востока, вообще пока никто не может остановить. О том, кто будет строить и для кого, рассуждали эксперты сферы в рамках пленарного заседания 26-й строительной выставки «Город» во Владивостоке.

Люди уезжают, квартиры дорожают, купить жилье в Приморском крае может себе позволить не более 15% населения. Борьба с этими реалиями не приносит почти никакого результата. Нацпроект «Жилье и городская среда» предполагает к 2024 году довести объем сдаваемых в эксплуатацию жилых помещений до 120 млн квадратных метров в России. 1,2 млн «квадратов» в год, то есть 1% от общего числа, – показатель для Приморского края. Это примерно в три раза больше, чем строится и сдается жилья у нас сегодня.

Комплексная застройка и реновация

Для достижения планового показателя планируется отходить от точечной застройки и переходить к комплексной. 

«Комплексная застройка – это осваиваемая большая территория, – объясняет ио директора департамента градостроительства Приморского края Владимир Маран. – Территория, на которую мы как органы власти должны завести всю инфраструктуру. И уже после этого инвесторы смогут зайти на стройку. Мы идем по этому пути – губернатор поставил задачи по решению вопросов с Министерством обороны. Это единственные возможные участки. Районов таких очень много. Сроки стоят очень жесткие».

80% строительного объема приходится на Владивосток. При развитии сферы в изуродованный точечной застройкой город будут заходить и новые застройщики с новыми проектами. Региональные власти должны разработать пошаговую стратегию «обновления» города – куда двигаться и в какие сроки. Только земли для комплексного освоения во Владивостоке почти нет. 

«Реновация во Владивостоке будет по примеру Москвы, но мы к этому вопросу еще придем, – отметил Владимир Маран. – Она сейчас в стадии формирования, пока нельзя сказать, когда она начнется и как будет проходить. Более предметная информация появится осенью. Бюджетное финансирование должно быть, мы сами не потянем».

Приморский край на свои разработает документацию, а с утвержденными проектами обратится в Министерство по развитию Дальнего Востока. И уже через них будет выбиваться финансирование для реновации. Она потребует, по самым оптимистичным прогнозам, около 80-90 млрд рублей, так что проводить перестройку за счет собственных средств – это утопия. При этом реновация подразумевает строительство не просто жилья, а комфортного, безопасного, энергоемкого. Для этого надо привести в порядок дороги, коммуникации и документы.

Чтобы инвестор хотел прийти в регион и строить, у жителей должна быть покупательская способность. Цена на квадратный метр жилья формируется из многих факторов. 30% стоимости квартир – техврезка, то есть проведение и подключение к коммуникациям. Комплексная застройка позволит ограничить на местном уровне переделанную стоимость квадратного метра. Но для этого у инвесторов должны быть простые, понятные, а главное, исполняемые властями условия. Они должны понимать, когда появятся социальные объекты, дороги, прочая инфраструктура. Тогда, возможно, снизится и цена на квартиры. Сейчас 70% жителей Приморья не могут участвовать даже в ипотечных программах.

Эскроу-счета

С июля этого года вступят в действие новые механизмы привлечения средств для строительства, эскроу-счета. Предположительно, на первейших порах они снизят темп стройки и сдачи, но потом его наверстают, ведь это система гарантирования. В этом году в стране будут обанкрочены многие застройщики – из-за сложностей с кредитованием и необходимым большим количеством собственных средств.

Остается вопрос, зачем нужны 1,2 млн квадратных метров нового жилья при стабильно высоком оттоке населения. Но, по мнению экспертов, в этой сфере все не так плохо, как кажется.

«Сегодня просто стало больше застройщиков с собственными средствами, которые могут себе позволить устанавливать цену на квартиры и держать эти квартиры до ввода дома в эксплуатацию, чтобы потом получить с них максимальную прибыль, – говорит директор «Городского риэлторского центра» Сергей Косиков. – Не будем забывать, что это коммерческие застройщики. Пример некоммерческих у нас есть –  дома в Снеговой Пади».

Состояние первичного и вторичного рынков жилья

Вторичный рынок, по данным компании, прирос в цене за год, с апреля 2018 по апрель 2019 года, на целых 16%. Средняя цена за «квадрат», исходя из всех имеющихся на рынке предложений, 110 тысяч рублей за квадратный метр площади. Это самый серьезный скачок за последние 3-4 года, но он означает, что спрос превышает предложение. Хотя позволить себе такие квартиры может лишь 10-15% населения. 

Единовременно для баланса «спрос-предложение» во Владивостоке должно быть представлено к продаже около 3,5 тысячи квартир. В прошлом году их было меньше, потому что спрос потихоньку рос и к концу года превысил предложение. Небольшая паника спровоцировала увеличение стоимости. Сейчас цены почти стоят, есть повышения по инерции. Пока на вторичном рынке будет равновесие, рост останется на уровне инфляции и самых ликвидных квартир. 

Спрос начал перетекать на первичный рынок. Прошлый год снизил его из-за митингов дольщиков – люди просто стали бояться ввязываться в новое строительство. Но сейчас приток желающих постепенно растет. 

В 2018 году во Владивостоке было введено 175 тысяч квадратных метров жилья, причем именно квартир. По сравнению с 2017 годом прирост составил почти 50% – два года назад цифра составляла 108 тысяч «квадратов».

Но это не значит, что начался «строительный бум». Просто в этих 175 тысячах есть 60 тысяч квадратных метров введенных в эксплуатацию долгостроев. То есть по факту дома были построены давно, но по разным причинам не получали официального статуса сданных. Так что в итоге количество построенных метров примерно одинаковое. За прошлый год вышло на рынок 13 комплексов. В этом году планируется 10 или чуть больше. Словом, с рынком новостроек все очень хорошо.

Растет доля ипотечных рынков. Средний чек по вторичному рынку пришел к 15%. А на первичном рынке появился спрос ипотеки на дорогие квартиры – он доходит до 30%. Этого раньше не было.

«Программы поддержки стимулируют спрос, – говорит Сергей Косиков. – Но бесконечно это происходить не будет. Есть ограничения, есть потолок количества людей. И в принципе этот потолок достаточно близок, нужно однозначно работать над платежеспособностью населения, стабильностью работы и зарплаты. Нужно снижать отток населения – уезжает много хороших специалистов с достаточно хорошими заработками, которые могут позволить себе купить квартиру.

Что касается эскроу-счетов, то хотим мы этого или нет, это закон. Правила игры поменялись – им придется следовать. В Москве, возможно, увеличится количество банкротов среди застройщиков, поскольку там около 30% домов строится по «левым схемам», например апартаменты. Это жилые площади, в которых нельзя прописаться. Термин и определение даже были продавлены в правительстве. Во Владивостоке есть один пример дома, его построили в курортной зоне и продают как «апартаменты». В целом же наши застройщики нормально подготовлены к тому, чтобы строить по новым правилам. С 1 июля все переходят на эскроу, независимо от того, когда получили разрешение на строительство. Во Владивостоке рынок готов, уже одобряются и запускаются новые проекты. Ожидать массового разорения застройщиков не стоит.

По прогнозу риелторов, в 2019 году ожидается 10-15% роста стоимости жилья на вторичном рынке. Новостройки же будут расти только в премиальном и бизнес-сегменте, поскольку появятся новые дорогие проекты. А экономкласс останется на своем уровне около 60 тысяч за метр.


 — newsvl.ru  — newsvl.ru  — newsvl.ru  — newsvl.ru
 — newsvl.ru  — newsvl.ru  — newsvl.ru  — newsvl.ru

Загружаем комментарии...

Полная версия сайта