Новости Владивосток

Отложить на квартиру: кому в Приморье выгоден переход на эскроу-счета в долевом строительстве

Закон о новой системе жилищного финансирования – через эскроу-счета – приведет к увеличению стоимости квадратного метра, поскольку застройщик не сможет инвестировать средства покупателей новостроек и будет вынужден брать кредит на условиях банка, считает ряд экспертов приморского рынка. Другие говорят, что эскроу-счета давно были необходимы в сфере строительства жилой недвижимости. Одновременно все солидарны с тем, что из-за жестких условий банков рынок жилой недвижимости Приморья могут покинуть до 50% строительных компаний.

Нет стройки без эскроу

С июля 2019 года уже все застройщики обязаны будут открывать эскроу-счета в банках для депонирования (сохранения) средств дольщиков по объектам, возведение которых началось после июля 2018 года. Такой счет подразумевает заключение трехстороннего договора – между банком, строительной компанией и покупателем квартиры. При этом финансы покупателя будут застрахованы в АСВ (Агентство по страхованию вкладов) в сумме до 10 млн рублей (№ 177-ФЗ). На большую сумму страховка распространяться не будет.

Покупатель может внести за квартиру все деньги сразу, а может вносить средства на эскроу-счет в рассрочку. Кредитная организация отдаст деньги строительной компании только после окончания возведения жилого объекта. А, например, в случае банкротства застройщика банк вернет деньги владельцам недостроенной недвижимости (Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Летом Центробанк утвердил список из 55 кредитных организаций, где российские строительные компании имеют право открывать эскроу-счета (ФЗ-175 от 1 июля 2018 г.). Предполагается, что подобное законодательное решение позволит избежать в будущем проблем с обманутыми дольщиками и долгостроем, которые и в Приморье имеют свою историю.

Однако не все банки оперативно среагировали на изменения правовых норм. Лишь весной этого года Сбербанк и летом банк «Российский капитал» официально предоставили отечественным строителям эту услугу. Остальные ждут регламента полного взаимодействия и ведут переговоры со строительными компаниями.

Хотя фактически сегодня застройщику сложно начать любое жилищное строительство без открытия эскроу-счета в кредитном учреждении, но есть возможность сделать взносы в компенсационный фонд. С 1 октября 2018 года размер обязательных отчислений застройщиков в указанный фонд составил 3% от цены каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ), с 1 января 2019 года – 6%. Ранее застройщики перечисляли в фонд 1,2% от каждого ДДУ.

Банки приготовились

В Приморском крае эскроу-счета имеют право открывать все крупнейшие федеральные банки, и в том числе банки с иностранным капиталом, как Росбанк и банк «Интеза», ОТП Банк, российская «дочка» Bank of China (всего 16 кредитных организаций), и в их ряду лишь один региональный – Азиатско-Тихоокеанский банк. Однако фактических примеров кредитные организации VL.ru предоставить не смогли. Переговоры с клиентами еще ведутся, сами компании-застройщики не хотят раскрывать коммерческую тайну переговорного процесса. Вместе с тем с 1 сентября нынешнего года они открыли спецсчета в банках (аналог эскроу-счета до 1 июля 2019 года), где должны хранить деньги дольщиков (без депонирования) и все деньги на возведение жилых объектов. Банки в свою очередь должны строго контролировать расход денег застройщика по проекту.

Поскольку разрешения на строительство большей части домов в Приморье компании получили еще до 1 июля 2018 года, движения по этим счетам практически нет. Строителям (застройщикам) разрешено пользоваться прежними, не специализированными, счетами.

О возможности открытия эскроу-счетов для дольщиков в Приморье уже заявил Сбербанк, в его копилке есть положительные прецеденты в Тюмени. Руководитель Приморского отделения «Сбербанка» Сергей Радюшкин рассказал, что приморские застройщики ведут с банком переговоры об открытии эскроу-счетов.

Дальневосточный филиал банка «Открытие» также ведет переговоры с рядом застройщиков по сотрудничеству в рамках специальных и эскроу-счетов. Управляющий Дальневосточным филиалом банка «Открытие» Николай Долгушев замечает, что большой объем разрешений на строительство был получен застройщиками (как российскими, так и приморскими) в первом полугодии 2018 г., поэтому переходить на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов они пока не спешат. Однако согласно «дорожной карте» реализации законопроекта до 1 июля 2019 года многие предприниматели будут адаптировать свои бизнес-модели к новым условиям.

В банке ВТБ сообщили, что в Приморье кредитная организация уже активно сотрудничает с застройщиками, обслуживает их отдельные банковские счета и также полностью готова к работе со счетами эскроу.

Заметим, что эскроу-счета уже знакомы приморскому рынку, ранее они применялись во внешнеэкономической деятельности. Например, отечественные банки предоставляли возможность японским компаниям входить в капитал российских контрагентов, таким образом соседи по АТР могли контролировать траты своих партнеров по совместным инвестиционным проектам на российской территории.

У застройщиков есть вопросы

Работа с эскроу-счетами еще не началась, а приморские строители уже сегодня задают вопросы, ответов на которые пока нет. Один из них – что будет со средствами компаний, если банк, который хранит деньги дольщиков на эскроу-счете, обанкротится. Любое неверное телодвижение застройщика, и банк заблокирует все средства, выделенные строителям даже в рамках кредита, и стройка также может остановиться (такая практика применяется к бизнесу повсеместно).

Практически все собеседники VL.ru из сферы жилищного строительства считают, что рынку первичной недвижимости, безусловно, стоит ожидать повышения цен. Уже сегодня понятно, что привлечение на эскроу-счета денег дольщиков банки сопроводят для бизнеса проектным финансированием жилищного строительства (форма долгосрочного кредитования для крупных проектов), а для покупателей квартир и домов – ипотечным кредитом.

Проектное финансирование вкупе с эскроу-счетами вызовет увеличение затрат девелоперов на обслуживание кредитов, так как привлечение средств дольщиков и возможность их расходования на реализацию проекта будут закрыты.

Генеральный директор ООО «Зима Южная» Алексей Бойко нововведение законодательства по обязательному открытию эскроу-счета считает не чем иным, как усилением лоббирования позиций банковского сектора, хотя для нескольких домов спецсчета его компания также открыла.

«Подчас совместные действия прокуратуры, стройнадзора, жилищной инспекции, департамента земельных и имущественных отношений, всех ресурсоснабжающих организаций фактически создают помехи застройщику. Это ведет к удорожанию стоимости строительства и риску долгостроя. А сейчас успешному завершению строительства будет создавать помехи еще и банковский сектор. На эскроу-счетах будут собирать деньги дольщиков, потом эти же деньги выдавать застройщику в качестве кредитов. Для банков будет сплошной "хайп", как за счет привлечения строителей в качестве кредиторов, так и граждан в качестве ипотечных заемщиков. Посещая банковские офисы, приходится слышать, что ставка кредитования будет уменьшаться благодаря росту денег на эскроу-счетах от покупателей квартир. Но даже если так, повышения стоимости квадратного метра не избежать. А за счет чего они должны уменьшиться, если издержки компаний увеличиваются?» – задается вопросом Алексей Бойко.

Директор АО «Ремстройцентр» Александр Лемешев пояснил, что сегодня сложно сказать, каким образом отразится на строительном бизнесе эта инициатива, насколько окажутся удобными в использовании спецсчета, а затем с лета 2019 года счета эскроу. Сегодня идет процесс изучения предложений от банков. Кроме того, существуют вопросы по деятельности строительной компании в контексте свободного порта Владивосток. На них ответы ни одна из административных структур пока не дала.

Генеральный директор СК «Аврора-строй» Андрей Ищенко отмечает, что уже открыл спецсчета по нескольким объектам и вместе с тем понимает, что у ряда приморских компаний могут возникнуть сложности по открытию счетов эскроу и дальнейшему сотрудничеству с банками. Кредитные организации очень неохотно идут на проектное финансирование и предъявляют жесткие требования к строительным компаниям. А впоследствии смогут диктовать финальную цену на достроенный жилой дом. По его мнению, работа в рамках эскроу-счетов заставит рынок сжаться вдвое, таким образом из 45 приморских застройщиков останется лишь половина, что неизбежно повысит стоимость первичной недвижимости.

По подсчетам Андрея Ищенко, если представить, что стоимость возведения одного 25-этажного дома составляет 800 млн руб., а срок строительства два года, то банк потребует первоначальный взнос в размере 20%, или 160 млн руб. Если же этот застройщик возводит комплекс домов, то сумма первоначального взноса увеличивается в разы. Не говоря о кредитной ставке, которую предложат банки компаниям-застройщикам. Судя по нынешним условиям, привлекать деньги дольщиков на этапе строительства и вовсе станет не выгодно. Таким образом, цена квадратного метра на первичном рынке недвижимости от нынешних 85-90 тыс. руб. за квадратный метр возрастет в пределах 20-35%.

Однако, по мнению генерального директора ООО «ИК Восточные ворота» Евгения Буленка, напротив, эскроу-счет является прямым препятствием для долгостроев, как бы сами строители к нему ни относились. Сегодня компенсация потерь обманутых дольщиков происходит фактически из кармана всех налогоплательщиков. Страхование ДДУ не может быть гарантией, так как страховые компании не могут в полном объеме выполнить свои обещания перед застройщиком и покупателями. С внедрением эскроу-счетов не избежать и роста цен на первичном рынке, хотя в этом меньше всего заинтересованы девелоперы.

«Сегодня половину стоимости дома составляет стоимость технических условий. Порой многие земельные участки, которые мы рассматриваем под строительство, не берем в разработку, так как, чтобы проложить электросети и канализационные системы к объекту, можно уйти в реальный минус. А ставить там квадратный метр по "аховой цене" нам тоже неинтересно», – поясняет глава компании.

Эксперты уверены, что после запуска подобного механизма слабые игроки покинут рынок строительства жилой недвижимости, не исключен и процесс слияний и поглощений.


Последние новости

18:00, 21 ноября 2018
Рубрика: Общество
Астрологический прогноз на четверг
16:42, 21 ноября 2018
Рубрика: Владивосток
В выходные в Приморье станет немного теплее

Загружаем комментарии...

Полная версия сайта