Новости Владивосток

Обездоленное строительство: как изменится рынок недвижимости Владивостока к 2020 году

Новые поправки к закону о долевом строительстве вступают в силу уже с 1 июля, если Госдума не согласится отсрочить их хотя бы до конца года. На этапе разработки закона предполагалось, что нововведения защитят граждан от недобросовестных застройщиков, однако последние говорят, что дольщикам за это придется заплатить. VL.ru разбирался, как изменится рынок недвижимости и насколько вырастет цена и без того недешевых квадратных метров во Владивостоке.

Проблема обманутых дольщиков остро стоит по всей стране, не обошла она стороной и Приморье. Десятки тысяч квадратных метров жилья, за которые уплачены и свои кровные, и заемные, стоят мертвым грузом и грустно глядят на своих владельцев пустыми оконными проемами.

Для многих жителей края «долевка» – единственный способ приобрести свое жилье за относительно небольшую цену. Причины разные: разъехаться с родственниками, привезти поближе родителей, укорениться в чужом регионе при переезде. При этом долевое участие – самый дешевый способ покупки квартиры. Сданные новостройки стоят уже сильно дороже, а «вторичка» вообще дает фору по стоимости всему остальному рынку.

Эксперты объясняют на пальцах, то есть в цифрах: средняя обеспеченность жильем во Владивостоке составляет 22,2 квадратных метра на человека при норме в 28 квадратов. Годовой прирост жилого фонда во Владивостоке составляет примерно 0,15 квадрата в год.

«На сегодняшний день вторичный рынок у нас определяет все ценообразование и все поведение рынка, – говорит Сергей Косиков, генеральный директор ООО «Городской Риэлторский Центр». – Средняя цена за квадрат – 95,6 тысячи. Это всего лишь индикатор, который, в общем-то, ни о чем не говорит. В реальности квартиры в центре стоят гораздо больше 100 тысяч. Гостинки – тоже больше 100 тысяч за квадрат. Квартиры большого метража тоже, как правило, более 100 тысяч за квадрат. Цены достаточно стабильные, спрос постоянно вяло растет. Количество сделок тоже увеличивается, но в основном за счет ипотеки».

Периодические попытки ужесточить контроль за застройщиками с помощью изменений в законодательстве предпринимаются правительством регулярно. Но жестко за девелоперов взялись в прошлом году. Регулирование долевого строительства производилось по Федеральному закону № 214-ФЗ. Теперь к нему прилагается еще один акт – Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», он горячо обсуждается и девелоперами, и правительством. При нынешнем варианте, который представили «Ведомости», предполагаемые поправки усложнят жизнь всем, а в конечном итоге ударят по покупателю.

В первом варианте новых правил, которые должны были вступить в силу с 1 июля, застройщикам для начала строительства необходимо предоставить до 40% собственных средств, а кредитов разрешалось привлекать не более 60% от стоимости проекта. Также ограничивались 10% расходы на зарплату, банкинг, рекламные материалы и различные услуги.

Через год, с 1 июля 2019 года, застройщикам предстояло перейти на расчеты через спецсчета под контролем Центробанка. То есть все деньги, которые поступали бы от покупателей, аккумулировались на эскроу-счете (с него можно снять средства только при определенных условиях), на котором учитываются все активы застройщика, а пользоваться средствами можно было бы только после сдачи дома в эксплуатацию.

Впрочем, итоговый пакет поправок, за который девелоперы бьются до сих пор, пока существенно изменить не удалось. В ходе переговоров с правительством из «предварительно итогового» варианта документа ушло обязательство иметь на счете 10% собственных средств, а разрешено привлекать на эту сумму заемные. Расходы на собственную внутреннюю деятельность увеличили с 10% до 25%, но только если застройщик подает отчетность, соответствующую международным финансовым стандартам. Разрешено также тратить средства покупателей на приобретение новой земли для дальнейшей застройки. А вот на социальные объекты и инфраструктуру тратиться уже будет нельзя. То есть можно, но за свои, а не за долевые. Так как строить детские садики и дороги должны муниципальные власти.

Также застройщики смогут привлекать деньги для комплексного освоения территорий, то есть при наличии нескольких разрешений на строительство. А при наличии нескольких связанных друг с другом компаний можно будет брать в долг у «головной» до 20% стоимости проекта.

Эскроу-счета тоже остаются, а открывать их можно не абы где, а только в специальных банках, уполномоченных на эту процедуру регулятором. Сейчас этих организаций, по данным Центробанка, всего 21 – это топовые банки страны, среди которых Сбербанк, Альфа-банк, Совкомбанк и другие.

Требование к открытию специальных счетов будет касаться всех домов, включая те, которые уже находятся в стадии строительства. Если застройщик успел подсуетиться уже сейчас и получить разрешение на строительство на последующие годы, то он продолжает работать по старым правилам. Остальные готовятся к переменам: напрямую застройщик сможет продать только квартиры в уже принятых комиссией и введенных в эксплуатацию домах. Квартиры девелопер не сможет продавать. В этом случае договор долевого строительства просто не будет регистрироваться в ФРС. И за этим уже будут следить ответственные органы.

Деньгами на спецсчете распоряжаться будет возможно, но только по утвержденному правительством перечню операций. Предположительно это покупка земельного участка, строительные работы, выплата зарплаты и прочие «плановые» траты. Такой акт, по информации «Ведомостей», сейчас готовится Минстроем и Фондом защиты дольщиков. Но забрать себе свою прибыль застройщик сможет только по окончании строительства. Часть банков в центральных регионах уже готова перейти на спецрасчеты, еще часть – уже начинает переход. Во Владивостоке же банки, как говорят застройщики, не готовы к таким переменам. Практического применения этих счетов в нормальном режиме пока не наблюдается.

Впрочем, поправки о спецсчетах тоже, вроде, удалось смягчить. Предполагается, что в итоге застройщикам можно будет «дозированно» использовать полученные средства: 30% при завершении нулевого цикла, 30% по завершении монтажных работ, 30% после подключения сетей и 10% после ввода дома в эксплуатацию.

Предварительно без изменений остается пункт об опыте работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет. Это означает, что новым игрокам пробиться на рынок будет крайне сложно. Представители и крупных, и небольших фирм надеются, что все же удастся добиться более существенных изменений или хотя бы отсрочить вступление закона в силу. Обсуждаться поправки будут на июньском заседании Госдумы, но уже сейчас понятно, что правила игры меняются, а платить за это будет конечный потребитель.

«Структуру компании нужно будет поменять, – говорит Андрей Ищенко, учредитель компании-застройщика «Аврора Строй». – Останется та же правовая форма – ООО. Но поменяется название – впереди будет написано «специализированный застройщик». Это уставные и регистрационные документы компании, не слишком большие изменения. На те объекты, которые уже реализуются, изменения не повлияют. А вот после 1 июля нужно будет строить уже по новым правилам. У нас, у застройщиков, очень большие надежды, что на июньском заседании Госдумы эти требования будут отсрочены хотя бы до 1 января 2019 года, потому что они очень жесткие.

На те объекты, которые уже строятся, цена зафиксирована. Они застройщиками просчитаны по старым требованиям – на котловане подешевле, максимальная стоимость при сдаче дома. А вот на новые объекты цена поднимется процентов на 5-7.

Конечно, поправки данные необходимы, но они несут за собой и негативный аспект. Одно из ключевых изменений – это то, что компания-застройщик должна будет иметь опыт в долевом строительстве не менее трех лет и не менее 10 тысяч квадратных метров. Это где-то три десятиэтажных одноподъездных дома по 80 квартир. Это ставит под сомнение закон о свободном порте Владивосток, где застройщикам выдают земельные участки без аукциона, но там есть обязательное условие – вновь созданная компания. С учетом новых поправок фактически все созданные компании могут возвращать земельные участки государству и ликвидироваться».

Андрей Ищенко, который является также и инициатором двух законопроектов для защиты обманутых дольщиков и детей-сирот, считает, что и эти краевые законы, едва появившись, могут не заработать, поскольку под каждый такой проект нужно будет искать компанию с опытом и средствами.

Поправки также создадут определенные сложности для компаний, работающих на рынке недвижимости. Застройщики против его принятия – он чрезмерно ужесточает требования. Представители отрасли считают, что лучше было бы оставить ту норму, которая сейчас и работает, – страхование договоров долевого участия в государственном фонде.

214-ФЗ изначально четко разграничивал все полномочия и очень хорошо работал на дольщиков. Страховые полисы выписывались на полную сумму объекта на каждый договор. При этом инспекция по строительному надзору отслеживала целевое расходование средств. А более поздние изменения, 218-ФЗ и 304-ФЗ, уже повлияли больше на структуру самого рынка застройщиков. Застройщики призывают признать – эти законы перекладывают бремя по оплате квадратного метра на дольщиков, потому что стоимость метров будет расти.

Итоговая цена квадрата будет складываться из предполагаемых затрат застройщика. Это, конечно, случится не сегодня и не завтра, но в случае принятия поправок – уже скоро. Застройщику придется изыскивать средства либо собственные, либо кредитные. И чем позже относительно стадии строительства берется заем, тем выше процент. И эти проценты, поскольку их нужно где-то брать, будут закладываться в стоимость квадратного метра. Второй момент – грядущая отмена полного запрета продажи квартир в недостроенных домах. Предполагалось, что эта мера начнет действовать с 2020 года, однако в ходе «Прямой линии» Владимир Путин обозначил новый срок – 1 января 2019 года, то есть еще раньше, чем очень рано.

Если бы деньги можно было привлечь на период застройки, у них была бы другая стоимость. А после окончания строительства цена этих же денег увеличивается. То есть дополнительные расходы опять упадут на стоимость квадрата.

Минимально, по прогнозам девелоперов, стоимость квадрата к 2020 году увеличится на 40%. Уже сейчас наблюдается стагнация на рынке недвижимости, связанная с покупательской способностью дольщиков. Вряд ли она внезапно вырастет. Повлиять на нее может только политика по снижению ставки рефинансирования, которую проводит Центробанк. Это в свою очередь повлияет на снижение ипотечной ставки. Если в течение пары лет удастся прийти к желаемым 4% годовых, то только так люди смогут выходить на покупку квартиры. При этом период кредитования будет увеличен с нынешних средних 15-20 до 30 лет.

По дорожной карте предусмотрено, что с 2019 года спецсчета станут обязательными, хотя пока закон и не принят. Профильные комитеты в Госдуме рассматривают вариант переноса сроков. Закон для многих застройщиков станет препятствием к работе, его уже пытаются менять. Некоторые думали, что эти поправки – лобби крупных застройщиков, поскольку есть указывающие на это условия. Но, с другой стороны, вводится новое правило – «одно разрешение на один дом», которое убивает комплексное развитие, практикуемое как раз крупными компаниями.

Изменения в Федеральный закон 214-ФЗ отчасти накладывают свой отпечаток и на комплексное освоение территорий, потому что при этом подразумевается жилая и нежилая застройка. А в поправках прямо говорится – нежилое строить нельзя, пусть строят власти. То есть, с одной стороны, точечная застройка, согласно новому регламенту Владивостока, практически уходит с рынка, но и комплексную развивать нельзя.

Рынок будет меняться в любом случае. Не исключено, что часть застройщиков, особенно небольших, либо уйдут, либо вольются капиталом и мощностями в более крупные компании. Но все признают, что рынок поменяется и цена вырастет. Интенсивность строительства тоже может снизиться, но не из-за того, что объемы будут уменьшены, а из-за рухнувшей покупательской способности. Вся надежда на то, что банки будут снижать свои требования или отменят первоначальный взнос. Но здесь должны быть желание банков уступить часть своей прибыли и соответствующая законодательная база.

Особенности ценообразования: как меняется стоимость квадратного метра жилья во Владивостоке


Загружаем комментарии...

Полная версия сайта