Новости Владивосток

«Если деньги есть, можно строить хоть на Луне»: риелторы и застройщики обсудили перспективы рынка жилой недвижимости во Владивостоке

Новые технологии и новые форматы жилой застройки обсудили представители строительной отрасли в рамках выставки «Город» во Владивостоке. По словам риелторов, вторичный рынок диктует цены, а освоение новых форматов застройки возможно только при наличии изрядного терпения и большого количества собственных средств.

Средняя обеспеченность жильем во Владивостоке составляет 22,2 квадратных метра на человека при норме в 28 квадратов. По краю и по стране этот показатель чуть выше, но не слишком. Годовой прирост жилого фонда во Владивостоке составляет примерно 0,15 квадрата в год. Это гораздо меньший темп, чем в других городах с аналогичной населенностью.

По данным, собранным риелторским центром за несколько лет, в 2010-2012 годах строилось и вводилось огромное количество жилья. В основном прирост дали, конечно, новые микрорайоны – Патрокл и Снеговая Падь. Но после саммита АТЭС пошел спад, который привел к провалу рынка в 2015 году. Сейчас строительство жилья медленно прирастает новыми метрами.

Жилая застройка в городе четко сегментирована по классам: эконом, малогабаритное жилье, «комфорт» и «комфорт+», бизнес-класс и премиум-класс. Класс жилья определяется по довольно большому количеству критериев – проект, качество материалов и отделки, метраж, окружение, социальная инфраструктура и другие. Например, квартира в 20 квадратных метров, как бы хорошо она ни была построена, никогда не станет бизнес-классом.

Квартиры экономкласса, до 40 метров, стоят от 50 до 70 тысяч за метр. Класс «комфорт», метражом от 40 до 50 квадратов, стоит в среднем от 65 до 100 тысяч рублей. Бизнес- и премиум-классы уже начинаются от 50-60 метров и стоят от 100 до 150 тысяч за метр.

Рынок застройки Владивостока тоже весьма жестко поделен. Экономкласса и малогабаритного жилья, как ни странно, строится больше всего – 58% суммарно. Жилья близких друг к другу бизнес-класса и класса «комфорт+» строится около 35%, просто «комфорт» занимает всего 7% рынка.

«На сегодняшний день вторичный рынок у нас определяет все ценообразование и все поведение рынка, – говорит Сергей Косиков, генеральный директор ООО «Городской Риэлторский Центр». – Средняя цена за квадрат – 95,6 тысячи. Это всего лишь индикатор, который, в общем-то, ни о чем не говорит. В реальности квартиры в центре стоят гораздо больше 100 тысяч. Гостинки тоже больше 100 тысяч за квадрат. Квартиры большого метража тоже, как правило, более 100 тысяч за квадрат. Цены достаточно стабильные, спрос стабильно вяло растет. Количество сделок тоже растет, но в основном за счет ипотеки».

Пик продаж пришелся на 2014 год, когда доллар скакнул и многие побежали покупать квартиры. Последний скачок валюты же не повлиял на рынок. При этом, как отметил Косиков, требования потребителей существенно отличаются от объемов застройки. Например, объем строительства жилья премиум-класса примерно втрое превышает спрос. Рынок экономичного жилья в целом сбалансирован, а вот самого востребованного жилья, комфортного класса, почти не строится. Так, во Владивостоке востребовано около 98 тысяч квадратных метров экономжилья, 53 тысячи квадратов – класса «комфорт» и только 25 тысяч – бизнес- и премиум-класса.

Докладчик объяснил такую просадку тем, что к комфортному жилью есть определенные требования, которые в итоге дают застройщику меньше прибыли, чем другие сегменты. Поэтому и стараются строить дома с так называемой высокой доходностью.

«Цены меняться не будут, – подытожил Сергей Косиков. – Падать не будут точно, могут очень медленно расти. В любом случае резкое падение или резкий скачок показывают, что на рынке не все в порядке, есть какие-то внешние влияющие факторы. Кроме того, как уже говорилось, рынок в Приморье определяет «вторичка». А поскольку это рынок частного продавца, то он и более эмоционален, и подвержен изменениям».

В последнее время началось комплексное освоение земель под строительство районов и поселков. Это стало возможным благодаря изменениям в законодательстве, но тоже имеет свои подводные камни. Например, предложений по продаже домов в пригороде гораздо больше, чем вообще нужно рынку. Индивидуальные дома, возведенные 10-20 лет назад, продаются по 3-4 года – они построены по устаревшим технологиям, огромным метражом и в принципе невыгодны в использовании.

Среди новых тенденций – освоение дачных и садовых товариществ, которые превращаются в коттеджные поселки, вовлечение земли в оборот – то есть застройка с инфраструктурой от лавочек до торговых центров, и новые технологии в строительстве, которые позволяют сделать его менее затратным. Перспективным риелторы считают пока совсем не развивающийся в Приморье класс жилья – малоэтажные многоквартирные дома. Но застройщикам сейчас стоит проявлять осторожность: на рынке образовалась действительно высокая конкуренция, которая может привести и к демпингу, и к перенасыщению рынка, и к окончательному «убийству» городской инфраструктуры.

Уже в этом году застройщики и риелторы ожидают появление первых домов, квартиры в которых будут продаваться уже после завершения строительства, то есть без привлечения долевых средств. Этому способствуют и последние изменения в законодательстве, в частности, в 214-ФЗ «О долевом строительстве».

«Мы работаем только по 214-ФЗ, – говорит Владимир Торов, заместитель директора ООО «Новый Дом». – Законодательство у нас несовершенное. Основной документ – Градостроительный кодекс, только в 2017 году он пережил 11 редакций. Теперь изменился и 214-ФЗ – усложнилась отчетность, усилены меры контроля, повышаются требования к застройщикам. Федеральный закон приобрел форму, по которой застройщику сложно работать. При этом сложность не в том, что застройщик не может вести деятельность, а в том, что в целом законодательство очень слабое и несовершенное. Оно само себе противоречит. Есть большие риски, даже при выполнении всей отчетности».

Например, законодательство требует открытости информации о застройщике и возводимом им объекте. Публиковать ее нужно в трех разных источниках –  на сайт самого проекта, на сайт Минстроя России и в Единой системе жилищного строительства. При этом система корректно не работает, и даже контролирующие органы не знают, как вносить данные. А некорректное и несвоевременное заполнение – штраф.

Ужесточение закона о дольщиках было направлено на защиту граждан, пострадавших от недобросовестных строителей. Но при этом в жилищной отрасли существуют еще пайщики, инвесторы и прочие формы вложения капитала. Теперь, как признают застройщики, все ужесточения все равно ударят по конечному потребителю. Штрафы, риски и различные санкции будут закладываться в итоговую цену квадратного метра.

Еще одной защитой граждан призваны стать новые Правила землепользования и застройки. Застройщики говорят, что они действительно стали жестче и большинство участников рынка стремились всеми правдами и неправдами получить свои разрешения и градпланы до вступления документа в силу. Те, кому это удалось, остались победителями –  им можно строить даже там, где строить уже нельзя. К точечной застройке строители, разумеется, относятся философски: если все законно, то нет оснований такие стройки запрещать. Словом, что не запрещено –  то разрешено.

Пока застройщики предпочитают оставаться в городе. Комплексное освоение земель и освоение пригорода возможно только при солидном первоначальном капитале и длительном решении технических вопросов.

«В Приморье утерян опыт строительства панельных домов, – сказал Андрей Артамонов, коммерческий директор DNS Development. – Поэтому для нашего проекта на Де-Фризе мы запустили собственное производство СИП-панелей. Специалистов приходится приглашать из других регионов. Чтобы жилье было доступным, надо строить много и разного. А для этого нужно собственное производство».

Запустив проект с таунхаусами, компания перейдет к освоению еще одного большого участка – в поселке Зима Южная, где появятся уже многоквартирные дома. Но это более тернистый путь, как признает застройщик. А есть путь попроще.

«Закрытый клубный поселок Green Park построен на месте бывшего пионерлагеря, – говорит директор по продажам группы «Эталон» Евгений Соболь. – Мы были первыми, кто реализовал такой проект до конца. У нас была подготовленная база, на которой мы начали стройку. При наличии денег –  отсутствие проблем с логистикой. Если есть деньги, то строить можно хоть на Луне, все это знают. Мы стремимся к идеалу. Территория охраняется, у нас вся инфраструктура внутри, прекрасные виды на лес».

А общественники тем временем пытаются сохранить санаторно-курортную зону в пригороде Владивостока. Так же, как и в самом центре Владивостока, не прекращается борьба за вожделенные сотки земли. К сожалению, столкновение общественных и коммерческих интересов неизбежно –  компании будут строить, поскольку это выгодно. Только вот ждать баланса рынка придется, вероятно, еще долго.

Читайте на VL.ru – Особенности ценообразования: как меняется стоимость квадратного метра жилья во Владивостоке


Застройщики и риелторы обсудили перспективы жилищного строительства во Владивостоке — newsvl.ru Строят в городе много, но не того, что требуется — newsvl.ru Андрей Артамонов, директор DNS Development — newsvl.ru Евгений Соболь, директор по продажам клубного поселка Green Park — newsvl.ru Владимир Торов, директор ООО ''Новый Дом'' — newsvl.ru Сергей Косиков, генеральный директор ''Городского Риэлторского Центра'' — newsvl.ru Основные вопросы жилищной отрасли обсудили на конференции — newsvl.ru Застройщики недовольны ужесточением законодательства — newsvl.ru Предсталенные проекты нового типа жилья привлекают разные слои населения — newsvl.ru Застройщики собрались на конференции в рамках строительной выставки — newsvl.ru
Застройщики и риелторы обсудили перспективы жилищного строительства во Владивостоке — newsvl.ru Строят в городе много, но не того, что требуется — newsvl.ru Андрей Артамонов, директор DNS Development — newsvl.ru Евгений Соболь, директор по продажам клубного поселка Green Park — newsvl.ru Владимир Торов, директор ООО ''Новый Дом'' — newsvl.ru Сергей Косиков, генеральный директор ''Городского Риэлторского Центра'' — newsvl.ru Основные вопросы жилищной отрасли обсудили на конференции — newsvl.ru Застройщики недовольны ужесточением законодательства — newsvl.ru Предсталенные проекты нового типа жилья привлекают разные слои населения — newsvl.ru Застройщики собрались на конференции в рамках строительной выставки — newsvl.ru

Загружаем комментарии...

Полная версия сайта