Новости Владивосток

Спрос растет, ставки снижаются: что творится на ипотечном рынке Приморья

В последнее время в приморских банках и региональных отделениях федеральных отмечают рост спроса на ипотечные кредиты – объем выданных в этом году на 21% превысил прошлогодние показатели. При этом около 80% заемщиков приобретают квартиры на вторичном рынке, несмотря на то, что ипотечная ставка на строящееся жилье ниже на 1-1,5 процентных пункта, чем на «вторичку».

Средняя продолжительность выплат по ипотеке в Приморье составляет 14 лет и 7 месяцев. При этом заемщики стремятся закрыть свою задолженность перед банком раньше срока. В таком случае средний кредит равен 2,5-3 миллионам рублей в федеральных и 1,5 миллиона рублей – в региональных банках. С учетом собственных средств это позволяет семье с одним или двумя детьми приобрести 1-2-комнатную квартиру (площадью не более 55 кв. м). Средний возраст супругов составляет 35 лет. По мнению экспертов приморского рынка ипотеки, такая статистика свидетельствует о том, что люди чаще берут ипотеку для улучшения своих жилищных условий и почти перестали покупать квартиры с инвестиционными целями.

Почему спрос растет
 
По состоянию на 1 сентября приморским заемщикам было выдано 6733 ипотечных кредита. Общий объем выданных кредитов в регионе достиг 70,6 миллиарда рублей, что на 21% больше, чем за аналогичный период прошлого года (данные Центробанка России). Все это ипотека в рублях. В валюте банки кредитовать практически перестали, выведя эти предложения из своей линейки.

Ипотечные кредиты можно считать настоящими драйверами роста среди других продуктов банков. Эксперты приморского ипотечного рынка полагают, что в этом году установился устойчивый тренд по выдачам, банки прирастают на 10-12% в год. По меркам устойчивого рынка это хорошие результаты.

Рост спроса на ипотечные кредиты связывают со снижением банками процентных ставок. В сентябре 2017 года кредитные организации стали выдавать ипотечные кредиты приморским заемщикам под 10,25%. Годом ранее выдавали под 13%. В конце октября Банк России снизил ключевую ставку (от которой зависят процентные ставки по всевозможным кредитам на рынке) до 8,25% годовых. Не исключено, что это подтолкнет банки к очередному в этом году пересмотру ипотечных кредитов.

Так, ВТБ24 (или розничный бизнес ВТБ - как известно, в январе 2018 года банки будут объединены), по словам управляющего розничным бизнесом банка в Приморье Александра Вялкова, неоднократно в этом году улучшал условия по своим ипотечным кредитам. Сейчас в рамках стандартных программ ставка равна 10% годовых при условии комплексного страхования. На покупку готового жилья – от 9,5%, новостройки – от 9,7%.

В Приморском отделении Сбербанка процентная ставка по ипотечным кредитам – от 7,4% годовых на строящееся жилье и от 8,6 % для жилья на вторичном рынке. По словам начальника сектора управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования регионального отделения Сбербанка Натальи Шестак, наибольшим спросом сейчас пользуется ипотечная программа для покупки квартир и домов на вторичном рынке.

Ипотечная ставка в размере 6%, о которой говорил председатель правительства Дмитрий Медведев, также может оказаться в предложениях банков в следующем году. Ее появление связывают с возобновлением программы господдержки, в этом случае для определенных категорий граждан.

Как рассказали корреспонденту VL.ru в одном из коммерческих банков, в связи с уменьшением процентных ставок произошло постепенное сглаживание сезонных всплесков спроса на кредиты.

Спрос на ипотеку также связывают с заметным снижением первоначального взноса, который в иных случаях доходит до 15%. На самом деле этот год дает последний шанс получить ипотеку под такой низкий процент. Центробанк ужесточает требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом – для таких кредитов вводятся повышенные коэффициенты риска, а значит, такой кредит повлияет на норматив достаточности капитала.

Катализатор роста цен на жилье

Но, по словам ряда экспертов, за снижением ставки может пойти повышение цен на недвижимость в целом по России. Стоимость квадратного метра в стране снизилась за последние годы, тогда как Владивосток по-прежнему занимает лидирующие позиции по стоимости жилой недвижимости. Впереди только Москва, Санкт-Петербург и Сочи.

Наверное, поэтому территориально удаленные сделки занимают 5-10% в портфелях региональных банков и их федеральных коллег в крае. Приморцы, как и все дальневосточники, имеют возможность практически в любом регионе страны приобрести квартиру в аккредитованном объекте новостройки. Спрос формируется вокруг жилья экономкласса (60-80 кв. м) в Санкт-Петербурге, Ленинградской и Московской областях.

Одновременно эксперты ипотечного рынка предполагают скорое повышение цен на рынке первичной недвижимости и в Приморье в связи с ограниченным предложением, которое будет явно ощущаться через год-полтора. В одних строительных компаниях этот процесс происходит в форме отмены скидок и акций, в других – начался реальный рост цен. Это обусловлено главным образом подорожанием строительных материалов. По существующим проектам в сегменте «новостройка» цена точно ниже не будет, а качественный ассортимент «вымывается». Спрос плавно растет. При этом застройщики учатся снижать издержки и стимулировать этот спрос.

«Вторичка» против новостроев

Примерно 80% ипотечных кредитов в Приморье оформляют на покупку вторичного жилья, притом, что ипотечная ставка на «первичку» ниже на 1-1,5 процентных пункта. Рынок готового жилья гораздо больше «первички», да и не все покупатели готовы приобрести жилье на стадии строительства, многие хотят купить и сразу заехать в квартиру. И даже программа госсубсидирования (льготная программа для приобретения жилой недвижимости в новостройках) не изменила это соотношение. Связано это также с необходимостью значительных вложений после сдачи объектов. Цены за квартиру с хорошим ремонтом во владивостокских хрущевках площадью 60 кв. м ниже, чем в новострое без отделки.

В новостройках приобретают в кредит, как правило, жилье в стиле smart. Так застройщики называют квартиры-студии, по квадратным метрам схожие с «гостинками» или «малосемейками», где кухня и жилая площадь – одно пространство. При этом банки не останавливаются на предложении традиционных продуктов. В их линейке можно найти ипотечные кредиты на долевое строительство квартиры в многоэтажном доме, на возведение индивидуального жилого дома, приобретение дома с земельным участком и даже покупки гаража или машино-места на оборудованной стоянке в построенном доме. Ряд банков готов кредитовать покупку заемщикам готового или строящегося таунхауса.

Переняв эстафету от «Ипотеки с господдержкой», которая закончила свое действие весной 2017 года, продукт «Военная ипотека» поддерживает 20% этого кредитного рынка. Любопытно, что за счет большого количества строящегося жилья в районе Уссурийска и его невысокой стоимости доля военной ипотеки у банков достигает там 30-40% от общего количества сделок – выше, чем в других городах Приморского края. Специальные условия по программе господдержки также позволяли купить приличное жилье лишь «в конце географии», то есть в отдаленных районах Приморья, и в очень редких случаях в краевом центре.

Материнский капитал, который на сегодня составляет 453 тысячи рублей, по-прежнему является приятным бонусом для семьи с двумя и более детьми. Уже много лет его используют как первоначальный взнос по ипотеке или для досрочного погашения долга перед банком. По данным Отделения ПФР по Приморскому краю, 90% приморских семей, распорядившихся материнским капиталом, использовали эти средства именно для ипотечных целей.

Как уточняют в приморских филиалах федеральных кредитных организаций, они следят за развитием программы «Дальневосточный гектар» и при необходимости готовы корректировать условия кредитования под строительство дома на этой земле.

Актуальную информацию о предложениях банков, программах кредитования и ставках по ипотечным кредитам во Владивостоке можно найти в разделе «Деньги» на VL.ru. 

Полная версия сайта