Новости Владивосток

«Дальневосточный квартал» и аукционы за долю могут помочь снизить стоимость квадратного метра жилья в ДФО

Проект «Дальневосточный квартал» позволит снизить стоимость квадратного метра жилья на Дальнем Востоке благодаря налоговым льготам для инвестора, бесплатной земле и строительству за счёт государства инженерных сетей и социальной инфраструктуры. Для решения остро стоящего жилищного вопроса ДОМ.РФ предлагает ускорить время выдачи земли под застройку инвесторам и развивать рынок арендного жилья. Среди других предложений, прозвучавших на профильной сессии ВЭФ, – работа с местными девелоперами, создание государственного застройщика, строительство завода строительных материалов, реализация проектов блочного домостроения.

Как отметил первый заместитель министра Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики Гаджимагомед Гусейнов, Дальний Восток отстаёт от остальной страны по темпам сдачи жилья: в 2020 году было введено только 2,5 млн квадратных метров, это порядка 3% от общероссийских значений. Цена при этом на 15% выше. Согласно указу президента России, с 2024 года на Дальнем Востоке должно сдаваться уже 3,3 млн «квадратов» в год. Это, как отмечает замминистра, амбициозный вызов для госструктур и институтов развития.

При этом принятая два года назад «Дальневосточная ипотека», как признаёт Гусейнов, спровоцировала болезнь роста – серьёзно выросла цена квадратного метра. Зато это позволило создать устойчивый спрос. Как следствие, на такой рынок стали приходить новые, в том числе федеральные игроки.

«Этих болезней роста нельзя избежать. Инвесторы идут на рынок, где есть спрос. Но сгладить рост цен – наша святая обязанность. Сейчас мы запускаем проект «Дальневосточный квартал». В нашем понимании это коллаборация всех возможных инструментов для снижения стоимости квадратного метра в одном проекте. Мы можем дать застройщикам статус резидента ТОР и, как следствие, налоговые преференции. Этот статус, в том числе, даёт возможность быстрого принятия решений о начале строительства. Потому что все разрешительные документы – проект планировки, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию – будут выдаваться нашим министерством по принципу одного окна. А на земельных участках мы предлагаем создание [за счёт государства] коммунальной и социальной инфраструктуры – это минимум 10% от общей стоимости строительства».

Гусейнов напомнил, что 3 сентября министерство подписало соглашение с ВЭБ.РФ по проекту строительства города Спутник в пригороде Владивостока. В скором времени начнётся обсуждение принципов застройки и видов архитектуры – для этого будет создана экспертная группа. Осознают в правительстве и риски дальнейшего разгона цен в условиях пока что дефицита жилья, как было с «Дальневосточной ипотекой».

Гаджимагомед Гусейнов предлагает для борьбы с этим выделить как минимум отдельные категории граждан – инициировать поправки в ФЗ № 44, которые позволят муниципалитетам приобретать социальное жильё в рамках «Дальневосточного квартала» без конкурсных процедур. Вторая инициатива – организация на едином информационном портале принципа живой очереди. Дальневосточник сможет там зарегистрироваться, встать в очередь, после чего будет несколько недель на внесение первоначального взноса. Правда, из сказанного пока не очень понятно, как это защитит от дальнейшей перепродажи, возможно, будут какие-то дополнительные ограничения в договоре.

3аместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин считает, что регулирование рынка должно быть крайне аккуратным. И лучшим механизмом он называет аукцион за долю. В этом случае застройщик не платит за землю сразу, но отдаст определённую долю в жилых домах после их возведения на полученных участках.

«Почему не пошли голландские аукционы несколько лет назад? Когда начинаешь торговать на то, кто дешевле построит, в итоге никто ничего не строит. Сегодня, мне кажется, есть правильный механизм, который апробирован во Владивостоке: это аукцион за долю, который проводит ДОМ.РФ. Да, в этом случае сложно сразу считать себестоимость. Но искусственно ограничивать цену «квадрата» тоже неправильно. Вот то, что застройщик не по рынку должен каким-то социальным категориям давать, если ему бесплатно дают сети, землю, строят социалку [школы, поликлиники], – конечно, да. Это должно фиксироваться не в аукционе, а в отдельных договорах уже потом. А если нужно больше социального жилья, давайте тогда госзастройщика делать – у каждого региона сейчас есть корпорация и региональный институт развития, который занимается сиротами, расселением аварийного жилья, социальным жильём», – напомнил Стасишин.

Генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко отметил, что «Дальневосточная ипотека» хоть и не идеальна, но привела к росту строительства жилья – в 2021 году на Дальнем Востоке будет сдано 900 тысяч квадратных метров, это на 80% больше, чем в предыдущие годы. Но с учётом цен многим будет выгоднее брать квартиры в аренду по адекватной цене.

«Мы готовы заходить в регион с арендным жильём как инвесторы, это крайне востребованное направление. На Дальнем Востоке 33% людей жильё арендуют. Девочка-операционистка рассказывает, что получает 35 тысяч рублей, на краю Владивостока где-то снимает квартиру за 27 тысяч – это ненормальная ситуация. Мы готовы строить такие дома по самым высоким стандартам качества – из хороших материалов, с консьержкой, мебелью».

Виталий Мутко отмечает – для снижения стоимости жилья строить его нужно быстро и много. Среди предложений – снижение времени разработки зоны КУРТ с трёх лет до шести месяцев. Заём застройщику под строительство школ в новых районах ДОМ.РФ готово согласовать с местными региональными правительствами под 0,1-0,3, инженерную инфраструктуру (сети, свет, вода) – под 3,5% на 15 лет под поручительство губернатора. Среди других мер – аукционы за долю и работа с местными компаниями, которые себя хорошо зарекомендовали.

«Я много встречался с застройщиками. И часто оказывается так, что застройщики находятся близко к местному «императору», – говорит Виталий Мутко. – Жена того, друг этого… Попроще надо делать. Ориентир должен быть другим. Если есть люди с опытом, авторитетом, производственной базой, которые работают честно и давно, с ними и нужно работать. Главное при этом – беречь наследие, облик города. А то понатыкают непонятно что… В любом случае у нас отдельный KPI по Дальнему Востоку, местное отделение будем усиливать и ещё больше работать в этом регионе».

Губернатор Магаданской области Сергей Носов отметил, что в островных (с точки зрения логистики) регионах Дальнего Востока – на Сахалине, Камчатке и в Магаданской области, крайне не хватает собственной базы производства строительных материалов, а логистические затраты составляют до половины стоимости любого товара, вплоть до утеплителя. Он привёл в пример Республику Корея, где крупнейший металлургический комбинат строило государство, потому что такие затраты частный бизнес потянуть не мог. А затем предприятие было приватизировано и сейчас на рынке занимает отличные позиции по всему АТР. Возможно, с учётом важности российского Дальнего Востока такое стоило бы сделать и в регионе.

Вице-президент по региональному девелопменту компании ПИК Алексей Алмазов отметил, что риски нехватки рабочей силы и недостатка строительных материалов в момент строительства можно нивелировать с помощью модульного домостроения. А такие дома могут подойти для социальных категорий – семей военных, учителей и т. д. «В Москве мы делаем пилотный дом по этой технологии. Хотим после этого строить на Сахалине. В сущности это машиностроительный способ производства, конвейер, который на заводе выпускает готовые квартиры с мебелью. Упакованные они едут на площадку и потом там устанавливаются», – отметил Алексей Алмазов. Со своей стороны Виталий Мутко проектом заинтересовался, но уточнил, что нужно будет смотреть на сейсмостойкость, температурный режим и другие требования. Если такие дома соответствуют нормативом, есть вероятность, что этот проект получит поддержку ДОМ.РФ.

Председатель совета директоров строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов отметил, что каждый год застройщикам требуется около 10 тысяч га земли. И ключевой фактор здесь – скорость. При этом не снимается вопрос с подъездными путями, дорогами и сетями – участок нужно готовить, но пока, увы, этот процесс часто затягивается.

«Проводятся аукционы. Но их явно надо дорабатывать. Зачастую выходят на них компании, которые ранее большими проектами не занимались, потом могут и вовсе отказаться от реализации, а время-то упущено. Поэтому нужно проводить предквалификацию и отсекать лишних. Второй момент – зачастую на аукционе бьются несколько фирм, и цена участка повышается больше чем на 10%. О каком доступном жилье тогда идёт речь? Если это крупная комплексная застройка и участвуют трое, тогда и надо на один участок их всех запускать – остановите на 10% увеличения, пусть идут и осваивают. Кто не сможет, отпадёт. Банковские кредиты для застройщиков очень дорогие. А результат будет только в тех регионах, где исполнительная власть реально занимается вопросом жилищного строительства, каждый день», – сказал Иванов.


3аместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин  — newsvl.ru Генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко — newsvl.ru Председатель совета директоров строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов — newsvl.ru Первый заместитель министра Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики Гаджимагомед Гусейно — newsvl.ru Губернатор Магаданской области Сергей Носов — newsvl.ru
3аместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин  — newsvl.ru Генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко — newsvl.ru Председатель совета директоров строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов — newsvl.ru Первый заместитель министра Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики Гаджимагомед Гусейно — newsvl.ru Губернатор Магаданской области Сергей Носов — newsvl.ru
Полная версия сайта