Новости Владивосток

«Будем жить в старых домиках за бешеные деньги»: застройщики Приморья просят новых льгот отрасли

На Приморском строительном форуме обсудили перспективы рынка недвижимости в регионе. Основные тренды сейчас – это, конечно, жилая недвижимость и социальные объекты. Первые сосредоточены в руках частных компаний, вторые – у государства. Чем сейчас может похвастаться Приморье и какие проблемы появятся уже через несколько лет, рассказали эксперты отрасли.

Строительная отрасль – одна из ключевых в Приморском крае, особенно в последние годы, когда в регион снова потёк стабильный поток бюджетных средств, вводят различные программы поддержки и пытаются всеми силами не только удержать изрядно поредевшие ряды жителей, но и привлечь новых.

Сперва о хорошем

Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор рассказал, что в прошлом году в Приморском крае, несмотря на все эффекты пандемии, было введено в строй 885 тысяч квадратных метров при плане 800 тысяч. Многоквартирные дома (МКД) здесь, конечно, в лидерах – 535 тысяч метров. Но при этом активно догоняет и индивидуальное строительство – показатель достиг 350 тысяч метров. Очевидно, что Владивосток даже на Дальнем Востоке в лидерах (453 тысячи метров). Но следом идёт Надеждинский район (100 тысяч метров), Артём (82 тысячи квадратов), Уссурийск (76 тысяч метров) и Находка (44 тысячи метров).

В нынешнем году план уже 1 млн квадратных метров жилья, и за истекший период в Приморском крае сдали более 24% – 244 тысяч квадратных метров. Причём на данный момент в лидерах индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – на него приходится 170 тысяч квадратных метров.

В регионе работает более 5 тысяч подрядных организаций, 260 предприятий стройиндустрии, среднемесячная заработная плата в отрасли 58,5 тысячи рублей и растёт. Объём работ по стройке (по коду ОКВЭД) в феврале 2022 года составил 6,5 млрд рублей, что всего на 7% ниже аналогичного периода прошлого года.

Ключевым инструментом приобретения жилья в Приморье является ипотека, более 50% сделок проходит с применением кредитования. ДВ-ипотека по ставке 2%, конечно, в лидерах. Приморский край всё ещё на первом месте по объёму кредитования. С момента введения льготной программы одобрено уже более 12 тысяч кредитов на сумму 52 млрд рублей. Следом внезапно оказалась Республика Саха (Якутия) – 8,5 тысячи кредитов. Третье место – Хабаровск, 5,7 тысячи кредитов.

Поддержка бизнеса

Участники отрасли указывают, что в нынешних условиях меры поддержки строительной отрасли превысили едва ли не самые смелые мечты. По словам Александра Моора, все ожидаемые преференции уже внедрили, а теперь каждое новое послабление даже воспринимается как приятный сюрприз.

«В любом состоянии, похожем на кризис, строительная отрасль спасает, – утверждает Моор. – Далеко ходить не надо, открываем учебник истории: кризис – сразу стройка. В условиях сложившейся ситуации ведётся активная работа по мерам поддержки. От застройщиков направлена масса инициатив, которые собирали в правительствах регионов, затем по степени важности оценивало федеральное правительство и незамедлительно их применяло. С такой скоростью правительство, наверное, никогда антикризисные меры не вводило. Объёмы и меры поддержки почти каждый день увеличиваются, они уже становятся сюрпризом».

Для госзаказа, например, расширили перечень позиций, по которым можно заключать контракты с единственным поставщиком. А для компаний, которые по объективным причинам не смогли выполнить условия договора, ввели мораторий на включение в реестр недобросовестных поставщиков.

Арендаторы участков получили возможность в течение года заключать дополнительные соглашения на продление договора до трёх лет без торгов при реализации инвестиционного проекта. Госэкспертизу разрешили не проводить в случае замены строительных материалов на аналоги и при увеличении стоимости строительства до 30%. Саму процедуру ГЭ сократили до 14 дней. Продлены действующие градостроительные планы, разрешения на строительство, сокращены сроки подготовки проекта планировки территории (ППТ).

Даже при высокой ключевой ставке сохраняются льготные ипотечные программы. Увеличен максимальный размер кредита до 6 млн, введён мораторий на меры ответственности для застройщиков, которые нарушили сроки сдачи объектов по договору долевого участия (ДДУ), но тоже только по ряду причин. Внедряются механизмы по субсидированию транспортировки стройматериалов, оплаты электроэнергии, процентов по кредитам.

«Правительство пытается синхронизировать системы и дополнять средствами те подъёмы цены [на стройматериалы], которые есть, и разгоняет таким образом цены ещё сильнее, – говорит Моор. – Круг замыкается. В прошлом месяце мы предложили Михаилу Мишустину принять меры и создать государственный орган контроля – единый федеральный центр поставщика, который будет контролировать процессы там, где есть бюджетные деньги, для обеспечения процесса ценообразования. Это очень серьёзное предложение. Многие его не хотели, потому что они на этом зарабатывали. У нас доходило до абсурда – цены накручивали на 300-400%. Вот за последний месяц в разных регионах цены поднялись от 15 до 30% – с чего?»

Есть по крайней мере несколько причин, «с чего», но их никто не озвучил. Решение в правительстве принято, и единый поставщик будет создан. Будет определено порядка 15 позиций стройматериалов, которые задействованы в строительстве. Также будут созданы государственные подрядные организации, которые будут строить социальные объекты в тех регионах, «где бизнес почему-то не идёт». Почему бизнес не идёт в государственные стройки – тоже довольно очевидная история, связанная с плохим планированием и серьёзными проблемами уже на старте. Как тут не вспомнить детские сады, в смете которых не был заложен фундамент. Решатся ли эти проблемы государственной поддержкой, покажет время.

Ещё одной мерой поддержки считают механизм комплексного развития территории (КРТ). Для него создан закон, инструментарий и собственные меры поддержки. Кстати, во многих регионах алгоритмы реализации КРТ даже не разработаны, а в Приморском крае уже действуют на практике.

А проблемы всё те же

Основная проблема – кадровая. Её не могут решить на системном уровне уже много лет, хотя активно пытаются. В пересчёте на человеко-часы, специальности и мощности образовательного сектора выясняется, что у нас готовят не тех, не так и недостаточно для обеспечения всей отрасли. По мнению директора СЗ «Молодёжный» Эдуарда Портнова, не хватает даже управленческих кадров, которые могут организовать и оптимизировать весь процесс.

По мнению Константина Богданенко, директора «DNS Девелопмент», без поддержки льготами на Дальнем Востока и в Приморье в частности строительство в регионе будет просто невозможным. А между тем меры поддержки расширяют, например, на Москву, Санкт-Петербург и области.

«Всё, что мы построили, хорошо до того момента, пока есть покупатель, – указывает Константин Богданенко. – Это как раз та часть, без которой не было бы строительного бизнеса – возможность купить эти квартиры. Без существования льготных ипотечных программ с особенными условиями для Дальнего Востока и Приморского края вообще никакого девелопмента у нас тут не будет. Будем жить в старых домиках, периодически их ремонтировать и продавать за бешеные деньги».

Покупательская способность граждан не позволяет потратить 6-7 млн рублей единовременно. 80% сделок в ЖК «Формат» были заключены по программе Дальневосточной ипотеки. Но эта ставка по льготной ипотеке не перекрывает те наиболее интересные группы людей, которые могли и хотели бы остаться жить в регионе. Например, потенциальному покупателю больше 36 лет или у него есть дети и квартира в 40-50 квадратных метров ему мала, а за 6 млн рублей другую не купишь. По мнению Богданенко, таким образом отсекается большой пласт профессионально и социально активных людей, которые просто не удовлетворяют условиям ДВ-ипотеки. А застройщики, в свою очередь, и строят те квартиры, которые подходят под условия.

Покупать будет некому

Руководитель «Городского риэлторского центра» Сергей Косиков отметил, что через три-четыре года регион может столкнуться уже не с дефицитом метров, а с дефицитом их покупателей.

В настоящее время обеспечение жилой недвижимостью во Владивостоке и агломерации составляет примерно 22,1 квадрата на человека. Официальные данные, по словам Косикова, немного иные, но аналитики ГРЦ очистили их от неликвидного, ветхого и аварийного жилья. И таким образом у нас обеспечение жильём ниже, чем в среднем по России, – это около 25 квадратных метров. Федеральный целевой показатель – 28 метров на человека.

Сейчас по плотности застройки самым заселённым является район Чуркина, а по планируемым стройкам на первое место выходит 64-й и 71-й мкрн (за счёт района «Зелёного угла»), затем Снеговая Падь и, наконец, посёлок Трудовое. На четвёртом месте Патрокл. Строить планируется очень много, порядка 90 тысяч квартир, или 4,5 млн квадратов жилья. Если эти планы реализуют, то к 2030 году обеспеченность жильём уже будет 27,6 метра на человека.

За прошлый год было продано чуть больше 6 тысяч сделок по ДДУ (новостройки), из которых 62,5% – в ипотеку. Сергей Косиков указывает, что если добавить данные вторичного рынка, то в среднем в год заключается 14-15 тысяч сделок. Однако если увеличивается доля новостроек, то падает доля «вторички».

«Если у нас не будет программ по сдерживанию себестоимости и привлечению профессионалов в наш регион, чтобы они могли здесь жить и зарабатывать, то будет очень тяжело. Через три-четыре года начнётся жёсткая конкуренция у застройщиков, будет больше нераспроданных остатков», – заключил Сергей Косиков.

Покупательская способность снижается, причём значительно, а отток населения, в общем, не прекращается. Тренд на снижение спроса на новостройки сохраняется с прошлого года. Имеющиеся цены аналитики считают предельными. В итоге через три-четыре года есть вероятность достижения целевых показателей по квадратным метрам, только покупать их будет некому.


Обсудить в Telegram
Пришлите свою новость
Пришлите свою новость
Полная версия сайта