Новости Владивосток

Рынок нового жилья во Владивостоке «течет», а не развивается — эксперты

Пока нового жилья вводится в строй недостаточно, чтобы это оказывало влияние на стоимость квадратного метра во Владивостоке. Но, как считают представители отрасли, тренд на комплексную застройку и рост конкуренции уже в ближайшем будущем изменит ситуацию. Это обещает рост предложения в 2017 году и больше комфортного жилья по меньшим ценам.

Строится больше, но все еще недостаточно

В 2016 году во Владивостоке запланировано ввести в эксплуатацию 17 многоквартирных жилых домов (включая таунхаусы) общей площадью 227 тыс. кв. метров, сообщает управление градостроительства и архитектуры администрации Владивостока. Стройки завершены на улицах Авраменко, Ватутина, Владикавказской, Крыгина, Чкалова, построен муниципальный дом на 43 квартиры на улице Порт-Артурской. Для сравнения — в 2015 года было сдано 115 тысяч кв. метров жилья, разрешение на ввод в эксплуатацию получили 10 многоквартирных домов.

В целом же по Приморью жилья строиться стало меньше — в январе-октябре 2016 года в Приморском крае введены в строй жилые дома общей площадью 316,3 тысяч квадратных метров, что на 6% меньше аналогичного периода прошлого года. Однако учитывая, что практически половина данного объема приходится на индивидуальных застройщиков, а ввод жилья населением упал на 21%, в массовом жилом строительстве наблюдается даже небольшой рост.

Рынок достаточно разнообразен, как и стоимость «квадрата». Если на начальном этапе строительства квадратный метр в типовом жилье может стоить 60 тысяч рублей, то уже после ввода дома в эксплуатацию — больше 100 тысяч рублей.

«Конечно, если сравнивать с объемами прошлых лет, то сейчас строится очень много проектов, в том числе и комплексной застройки, – говорит генеральный директор ООО «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков. – Но этого пока все равно недостаточно, чтобы ощутить резкое влияние на цены на рынке. Обеспеченность жильем у нас пока ниже, чем в среднем по России, хотя средства у людей есть, финансовые инструменты – доступны».

Директор агентства недвижимости «Титул-ДВ» Александр Бордюк соглашается, что предложение нового жилья практически не оказывает влияния на рынок недвижимости Владивостока в целом. «Строится, как и раньше, слишком мало. В Хабаровском крае ситуация совершенно иная. До кризиса, 5 лет назад, там сдавалось 2 млн кв. метров в год, во всем Приморье – 400 тысяч. В Хабаровском крае было много объектов для инвестирования по интересным ценам, можно было найти по 35-40 тысяч за квадратный метр. Чтобы в Приморье всерьез можно было говорить о развитии рынка, надо строить в 5-10 раз больше.

Планы приморских властей по массовому жилью не срабатывают. Стоимость новых квартир во Владивостоке завышена. Связано это с высокой стоимостью коммуникаций: дороги, трубы застройщик должен вести за свой счет. Свободная земля отсутствует в принципе, а как она распределяется на аукционах – отдельный вопрос. Компания, которой с большими издержками достается площадка под застройку, старается "отбить" по максимуму. Стройки затягиваются по времени, давят инфляция, проценты по кредитам.

Снеговая Падь потихоньку застраивается, но на вторичный рынок оттуда уходит всего 15-20% жилья, остальное забирается под социальные программы. Примерно 15 домов, которые во Владивостоке на стадии достройки, – это очень мало. В то же время многие долгострои в нынешнем году так и не продвинулись», – считает Александр Бордюк.

«Нового жилья стали строить меньше, строительная индустрия в стагнации, – утверждает главный инженер ГК «Капиталстрой» Сергей Золотавин. – Основная причина связана со снижением покупательной способности населения. Да, можно построить дом, где себестоимость квадратного метра 30 тысяч рублей, продать за 65-80 тысяч, найдется свой покупатель. Но массового домостроения не наблюдается. Что будет в 2017 году, сказать сложно. Состояние самих компаний, занимающихся строительством, непростое. Сейчас как раз тот период, когда мы начали ощущать последствия экономического кризиса».

«Небольшое оживление на рынке в апреле-июне» отметил генеральный директор ГК «Эскадра-П» Борис Поздняков. Впрочем, почему жилье стало лучше продаваться именно в этот период, непонятно — как говорит Поздняков, «такие иррациональные вещи на рынке случаются, это психология».

Для начала строительства необходимы инвестиции от самого застройщика, а сегодня это, вместе со стоимостью земли, 100-200 млн рублей. Банки неохотно предоставляют кредиты под проекты на нулевом цикле, да и сами заемные деньги подорожали. Соответственно, мелкие игроки уходят, рынок укрупняется. Как отмечают специалисты, во Владивостоке всего одна строительная компания — ГК «Армада», которая способна реализовывать крупные проекты «с нуля» до завершения на собственные средства, без привлечения средств дольщиков. 

Как отмечает Борис Поздняков, в нынешнем году застройщики практически не закладывали новых домов. В то же время неплохо продавались квартиры небольшой площади. В Приморье строится немало зданий элитного класса, и оно хорошо продается, несмотря на кризис. Допустим, говорит эксперт, в жилом комплексе «Магнум», который находится у подножья проспекта Красоты, стоимость квадратного метра, по отзывам покупателей, начинается от 700 тысяч рублей.

Время перемен

Не от хорошей жизни застройщики задумались о комплексной застройке, оптимизации расходов, новых стройматериалах и технологиях строительства, которые позволят сэкономить не в ущерб качеству.

Гендиректор ООО «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков считает, что в 2016 году рынок жилых новостроек начал кардинально меняться.

Во-первых, многие застройщики ведут объекты комплексной застройки. Если несколько лет назад об этом все говорили только как о пожелании, то сейчас это становится трендом. Значит, покупатели могут рассчитывать кроме нового жилья и на новую инфраструктуру.

Комплексной застройке способствует ряд факторов: введение в оборот большого количества земель и развитие транспортной инфраструктуры города, рост конкуренции. Сыграло роль и значительное снижение доходности строительного бизнеса, ведь комплексная застройка – одна из возможностей снижения себестоимости. В кризис увеличились расходы, снизились доходы. Цены на стройматериалы очень сильно зависят от курсов валют, дорожают коммунальные услуги. Растут расходы, цены на рынке жилья — нет. Платежеспособный спрос, хотя и восстанавливается последние два года, но все еще остается достаточно низким.

Есть примеры комплексной застройки на больших площадях, где возводится по 10-12 домов. Это комплекс из 12 домов на Ватутина и Нейбута от компании «Фрегат-2», «Изумрудный» на Багратиона, «Эко Сити» на Змеинке. Есть проекты масштаба поменьше — на 2-3 дома. Это «Золотой Рог» от «ДВ-Корпорация», «Алые паруса» на Крыгина, которые строит «Армада», здания «Промакфеса» на Авраменко. В районе Зелёного угла во Владивостоке планируется комплексная жилая застройка «Новый город», которая реализуется на земельном участке общей площадью 77 гектаров.

Во-вторых, на рынке растет конкуренция, отмечает эксперт. Если до недавнего времени у каждого застройщика к моменту сдачи дома было распродано 90-100% квартир, то сейчас к вводу в эксплуатацию может быть не распродано 20%. Конечно, до настоящей жесткой соревновательности между объектами и проектами еще далеко, но застройщики более тщательно продумывают и проекты, и маркетинг, и ценовую политику.

В-третьих, на рынке начинается более четкая сегментация проектов. Если раньше ориентировались, прежде всего, на место для строительства и возможность получить доход по максимуму, даже в ущерб качеству и удобству, то сейчас приходится четко представлять, для какого потребителя будет строиться проект, считает Сергей Косиков. Для эконом-класса главное – цена, для бизнес-класса – сервис и расположение.

Колебаний цен не будет

Эксперты считают, что в следующем году есть возможности для поступательного развития рынка строительства нового жилья.

«По нашим данным, во Владивостоке застройщиками массово скупается земля, причем крупные участки, проектируются новые дома? – говорит Борис Поздняков. – А это значит, что через год будут продаваться новые квартиры, предложение вырастет».

«Есть проекты в сегменте очень качественного бизнес-класса, есть проекты комплексного освоения территории. Если свободный порт и ТОРы будут работать в штатном режиме, то рынок вдобавок будет обеспечен и новыми доступными строительными материалами, а платежеспособный спрос увеличится.

Потрясений ожидать не стоит – не будет ни резкого роста цен, ни падения. В ближайшее время мы можем увидеть, что в определенных сегментах новостройки будут влиять на спрос и цены на вторичном рынке. Например, несколько проектов комплексной застройки малогабаритными квартирами, да еще и с отделкой, могу серьезно пошатнуть рынок продажи гостинок. А вот что касается новостроек комфорт-класса, здесь напротив, намечается дефицит», – считает Сергей Косиков.

Впрочем, Сергей Золотавин указывает на сложное финансовое положение местных строительных компаний, до которых спустя два года «добрались последствия кризиса». Данное обстоятельство может существенно скорректировать заявки на строительный бум.

Информацию о строящихся жилых объектах Владивостока можно найти на страницах раздела «Новостройки».

Полная версия сайта